上海經(jīng)營性土地出讓模式再次謀變。早報記者從知情人士處了解到，上海土地交易部門上周召開競買人座談會，告知與會開發(fā)商擬改革土地出讓模式：計劃采取招標和掛牌結(jié)合的方式進行土地出讓，提高土地出讓保證金比例，上調(diào)后的比例或達40%。

　　按設(shè)想，這一改革會先在商辦地塊推行，住宅地塊暫不實施。

　　招標和掛牌相結(jié)合

　　早報記者拿到的會議資料，勾勒了復(fù)合式土地出讓入市交易流程圖：

　　土地公開公告方式不變，公證處于公告結(jié)束后一個工作日審核保證金，并于當日發(fā)布通知，確定具體交易方式，以及后續(xù)交易活動安排。根據(jù)審核情況，若通過保證金審核的有效申請人數(shù)達3人及以上，發(fā)布有競價招標通知，投標人數(shù)不對外披露。若通過審核的有效申請人數(shù)為1-2人，即發(fā)布掛牌通知，同時發(fā)布競買人數(shù)。

　　評標分值一般由商務(wù)標分值和技術(shù)標分值兩部分組成，原則上總分設(shè)置為100分。通常情況下，商務(wù)標由4部分組成，分別是經(jīng)濟實力、技術(shù)資質(zhì)、項目經(jīng)驗和出讓人響應(yīng)度。

　　評標小組根據(jù)評標結(jié)果得出綜合得分，主持人確定排名在前幾位的投標人入圍。中標候選人及其順位根據(jù)現(xiàn)場競價情況產(chǎn)生，但不得超過3人。

　　最多3家公司現(xiàn)場競價

　　從該流程來看，現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)最多只有3家公司參與。土地交易中心人士解釋說，現(xiàn)場競價從人數(shù)上進行控制，競價時間能大大縮短。這意味著，原本“15家企業(yè)參與，10家企業(yè)觀摩競拍過程”的場面可能不復(fù)存在。

　　為了防止開發(fā)商報名卻不參與競買，前述會議資料還提到，“若某地塊采用有競價招標方式出讓后，已獲得投標資格的投標人未在出讓文件規(guī)定時間內(nèi)投標，或投標不予接受，或投標文件為無效投標文件，或投標人私下接觸相關(guān)人員等，則該投標人須承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；若該地塊采用掛牌方式出讓后，因無人報價或報價均無效導(dǎo)致本地塊最終不成交的，則已獲得競買資格的競買申請人須承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。”

　　保密等級提升

　　此前保證金提交之后進入報名環(huán)節(jié)，參與競拍的人數(shù)均會在官網(wǎng)上披露。在報名環(huán)節(jié)中，眾多開發(fā)企業(yè)甚至能從某些渠道了解競爭對手情況，提前做準備。

　　若復(fù)合式土地出讓最終成行，公告期結(jié)束，即繳納保證金的截止日期后一天，便會審核保證金。審核后若有效申請者達3人及以上，人數(shù)將不對外公布。且現(xiàn)場競價前選擇招標的方式，由商務(wù)標及技術(shù)標對企業(yè)進行評判，但評標的專家于投標前一天抽選完成，預(yù)防企業(yè)提前與專家私下“交流”。

　　會議資料顯示，“投標人私下接觸相關(guān)人員的，則3年內(nèi)不得參加上海市土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動，違約行為列入誠信檔案并上網(wǎng)公示，同時已提交的保證金不予退還。”

　　保證金比例或提至40%

　　根據(jù)會議資料，未來土地出讓保證金比例或大幅提高。土地管理部門解釋，這是為了“確保真實參與”。據(jù)悉，未來保證金比例有可能達到40%。

　　在上海，經(jīng)營性土地開發(fā)商領(lǐng)取標書后，凡有意向參與土地出讓的，正式掛牌前，政府會要求其繳納土地底價一定比例的資金作為競買保證金。目前這一比例一般為掛牌起始價格的20%。對于上海動輒數(shù)十億元的地價來說，這一比例實際上已經(jīng)相當高了。

　　此番保證金比例若繼續(xù)提升，將是上海5年內(nèi)第二次上調(diào)土地保證金。2010年3月，國土資源部曾發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)（行情 專區(qū)）用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，規(guī)定土地競買保證金從普遍執(zhí)行的底價10%翻倍至20%。

　　這一舉措不但提高了開發(fā)商競買地塊的門檻，也使得市場低迷時期開發(fā)商退地成本大幅提高。以一幅20億元的土地計算，未來保證金就將占用8億元。有開發(fā)商表示，“這個價格在其他城市都能拿好大一塊土地了。”

　　住宅地塊暫不實施

　　會議資料上并沒有新方案推行的具體時間表，并特別告知，會上所講內(nèi)容“請以具體地塊的出讓公告和出讓文件為準”。

　　早報記者拿到的資料顯示，新出讓模式適用于所有經(jīng)營性用地。有知情人士稱，該模式先期或被用于商辦地塊的出讓。土地交易中心相關(guān)人士說，采取新型的模式，有助于提高“帶方案”出讓的比例，確保功能落地。

　　相比價高者得的現(xiàn)狀，選擇招/掛復(fù)合式出讓的方式，政府更容易把地塊出讓給前期溝通更好、更加符合政府區(qū)域定位的方案。

　　實際上，商業(yè)項目的運作遠比住宅復(fù)雜，一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成敗經(jīng)常決定了整個區(qū)域的定位。這使得政府傾向?qū)ι虡I(yè)項目的出讓，設(shè)置更多的限制條件，如上海近期即將完成出讓的上海新華路街道71街坊8/3丘A1-10地塊，就在出讓文件中設(shè)置了“商場需引進主力業(yè)態(tài)（店）不少于3家，每家規(guī)模不小于1200平方米，且工商、稅務(wù)須落戶長寧”等硬性條件。