這回不是狼來了。合肥在8月9日下午正式出臺調(diào)控政策。加上此前傳出的南京、蘇州調(diào)控新政，長三角樓市調(diào)控這一次以信貸收緊為第一個信號。

　　8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細(xì)則：合肥房查有2套房，征信有一筆住房貸款未結(jié)清的，拒絕貸款，較之之前的按6成首付貸款有所收緊。目前，部分銀行業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)確認(rèn)這一細(xì)則正在執(zhí)行。

　　山雨欲來風(fēng)滿樓。此前，南京、蘇州新政將出的傳聞早已有之。8月8日，蘇州一個地產(chǎn)業(yè)內(nèi)群流出一份蘇州調(diào)控文件，這份調(diào)控政策內(nèi)容除了涉及土地購買門檻、預(yù)售管理、房價管理等，對于戶籍居民與非戶籍居民信貸明顯收緊，金融監(jiān)管力度也加強。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者咨詢相關(guān)部門獲悉，這不是真實版本，蘇州市長周乃翔此前組織過一次調(diào)控會議，住建局副局長費元龍也參與了，最新的調(diào)控細(xì)則將由住建局牽頭起草，最近可能會公布細(xì)則。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，信貸收緊的主要原因在于地價過高推動房價過快上漲，短期內(nèi)導(dǎo)致調(diào)控效果失效，資產(chǎn)泡沫繼續(xù)放大。

　　信貸收緊依據(jù)

　　上述蘇州的新政樣本，非戶籍居民申請第二套住房，需提供2年內(nèi)累計1年納稅記錄或社保證明，首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。換言之，蘇州或?qū)⒊蔀槭讉€重啟限購的二線城市，雖然針對的對象僅為非戶籍居民的二套房。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為網(wǎng)傳的蘇州新政，體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，也體現(xiàn)了對于下半年房價管控的決心。此類政策強調(diào)實施范圍為蘇州市區(qū)，那么這意味著包括昆山、太倉等下屬縣級市不設(shè)限，這可理解為在上海溢出人群流向的幾個區(qū)域不受影響。

　　為了防范拿地扎堆、市場情緒不穩(wěn)定等風(fēng)險的出現(xiàn)，蘇州網(wǎng)傳新政對于普通住宅的供應(yīng)希望提高到70%，這也體現(xiàn)了后續(xù)對于傳統(tǒng)住房市場投資的認(rèn)可。

　　實際上從現(xiàn)在上海的周度數(shù)據(jù)看，至少近期出現(xiàn)了三次周度房價超過4萬元的水平，這也體現(xiàn)了房價上漲的動力比較強勁。如何讓房價上漲的幅度減少，是管控的重點。這也是后續(xù)各一二線城市出臺管控政策的出發(fā)點。

　　長三角地區(qū)地王頻出歷時已久，現(xiàn)在已演變成地王導(dǎo)致周邊項目漲價、捂盤惜售。比如今年5月，保利以54.5億拿下周浦純宅地，可售住宅部分樓板價5.45萬元/平方米，成為區(qū)域單價地王。這塊地王周邊有2個新項目，分別是中駿柏景灣和世茂云圖，地王問世后，世茂云圖暫時封盤，退了客戶百萬意向金;中駿柏景灣預(yù)計8月下旬開盤，預(yù)估單價5.2萬元/平方米，而年初該項目報價為3.8萬元/平方米。

　　即便是區(qū)域內(nèi)將有地塊出讓，周邊項目也會提前捂盤。將于9月7日掛牌出讓的浦東唐鎮(zhèn)D-04-06地塊，周邊的仁恒、浦發(fā)、大名城等項目均處于無房可售狀態(tài)，現(xiàn)場銷售甚至對前來咨詢的買家透露了價格調(diào)整、等地王拍出再定價等信息。

　　南京、蘇州、合肥亦出現(xiàn)類似現(xiàn)象。然而，這幾個城市并非無所作為，6月22日，合肥發(fā)布《關(guān)于進一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》顯示，2016年下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝，但實際情況是，7月合肥只供應(yīng)了400畝不到。

　　7月底，南京傳出政府正在出臺一攬子計劃，或許對房貸有影響。當(dāng)時業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在房價不斷上漲的壓力下，南京或許在8月將進一步加大樓市調(diào)控力度，首當(dāng)其沖的就是信貸政策的調(diào)整，房貸利率折扣取消、首付比例上升有比較大概率發(fā)生。

　　此前的4月25日，南京出臺住宅限價政策;6月3日，南京又推出土地“限價”政策，若在拍賣時超過最高限價將終止出讓。不過，這兩個調(diào)控措施似乎并未起到什么作用。7月8日，8幅住宅用地有4幅因超過最高限價遭遇“熔斷”流拍，還有3幅因無法認(rèn)定最先舉牌者而終止出讓?？梢钥闯?，土地“限價”政策并未對南京土地市場起到降溫作用。

　　因此，南京地價熔斷機制被叫停、轉(zhuǎn)而出臺更為有效的信貸措施可能性也極大。

　　長三角城市深陷“漲”循環(huán)

　　房價同比增幅繼續(xù)擴大，房價泡沫破滅帶出金融系統(tǒng)風(fēng)險的增加，是長三角調(diào)控先手落于信貸的主要原因之一。

　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年6月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.7%，相比5月份0.9%的增幅出現(xiàn)了收窄。70城房價在2015年5月份順利完成止跌反彈的過程，而后保持上漲態(tài)勢。整體上來看，2016年1-6月，房價增幅處于不斷擴大的態(tài)勢，到6月份增幅為5.7%。隨著三季度房價環(huán)比的繼續(xù)上漲，預(yù)計同比增幅將繼續(xù)擴大。

　　近幾個月，合肥、蘇州、廈門等幾個城市房價都顯得較“高調(diào)”。一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從某第三方大數(shù)據(jù)機構(gòu)后臺數(shù)據(jù)獲悉，全國資金流入規(guī)模最大的為上海與江蘇，其中江蘇尤為明顯，這兩地的投資資金流出規(guī)模同樣少于其資金自留當(dāng)?shù)?。合肥、蘇州、南京等地房價近半年來上漲幅度驚人，搶房、靠關(guān)系才能拿到房號的現(xiàn)象層出不窮，不排除熱錢帶出的投資效應(yīng)。

　　目前包括合肥和廈門已出臺購房收緊政策，后續(xù)其他一些房價上漲過快的二線城市或也會跟進。上述業(yè)內(nèi)人士指出，一旦信貸政策收緊，從源頭上控制資金流入，或會帶出樓市短時間的平整周期，但是長期來看，這兩年拿下的地王，已經(jīng)開始逐漸入市，豪宅化的趨勢越來越明顯，房價大幅下跌的可能性渺茫。

　　上海中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示：8月1日-7日上海新建商品住宅(剔除配套動遷)成交面積28.22萬平方米，面積環(huán)比上周雖然回落了2成，但比7月同期以及去年同期分別增長22.7%、35.3%。成交均價40962元/平方米。這同樣是去年的地王效應(yīng)在今年的反映。

　　上海中原市場研究部資深研究經(jīng)理龔敏表示，上海住宅均價上周已突破4萬元/平方米，地王入市不僅化解了此前高價拿地風(fēng)險也將使后市房企拿地更具信心，由此房價上漲預(yù)期恐怕仍將持續(xù)，市場陷入了一個“漲”循環(huán)。