昨日，統(tǒng)計局發(fā)布8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比， 70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有4個，上漲的城市有64個，持平的城市有2個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。

　　與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有6個，上漲的城市有62個，持平的城市有2個。8月份，同比價格變動中，最高漲幅為44.3%，最低為下降3.8%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，8月份，70大中城市房價上漲刷新了歷史最高紀錄。一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅在連續(xù)三個月收窄后有所擴大，二、三線城市繼續(xù)擴大。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，造成這一現(xiàn)象的重要原因是寬松的信貸政策。4萬億元的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐。

　　一、二線城市房價處上漲周期

　　據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，與7月份房價數(shù)據(jù)相比，8月份環(huán)比上漲城市數(shù)量由51個上升至64個，環(huán)比最高漲幅也由4.6%上升至5.6%，這說明70大中城市房價仍處于上漲周期。

　　據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心資料顯示，8月份，從價格區(qū)間來看，13個城市總價80萬元以下房源搜索量占50%以上;10個城市50萬元-100萬元搜索量占50%以上;南京、廈門的主要搜索價格區(qū)間是200萬元以下;北京、上海、深圳的主要搜索價格區(qū)間是300萬元以下。

　　對應到各個城市二手房均價來看，低總價房源仍然受市場追捧。

　　此外，在全國20個主要城市中，70平方米-90平方米面積占據(jù)主流，與戶型結合來看，這表明在全國整體高房價的壓力之下，改善型住房需求受到抑制;北京受高房價影響，住房面積需求被進一步壓縮，小戶型成為市場主流。

　　張大偉表示，70大城市新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅高達1.26%，26個城市環(huán)比漲幅超過1%，13個城市環(huán)比漲幅超過3%;二手房住宅平均環(huán)比漲幅高達0.89%，刷新了單月上漲歷史紀錄。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這是2010年5月份以來的最高環(huán)比增幅，即創(chuàng)下了近76個月的新高。同時，8月份，一、二、三線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅分別為30.5%、10.3%和2.5%。

　　嚴躍進認為，一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。而現(xiàn)在鄭州、無錫等熱點二、三線城市開始出現(xiàn)了明顯的價格攀升，此類城市控制房價的壓力也開始增加。

　　對此，郭毅認為，一線城市以及二線城市當中土地供應，尤其是住宅用地供應的大幅減少，以及由此引發(fā)的價格的飆升，使得未來住宅預期將進入“量少、價高”的階段，受此影響現(xiàn)售住宅項目價格也出現(xiàn)快速提升，由此拉動了整體房價水平持續(xù)上漲。

　　4萬億元新增貸款成推進器?

　　“4萬億元的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐”。郭毅表示，在連續(xù)兩年近5次降息之后，今年的房貸利率水平也已達到階段性低點，“真金白金”的支出減少也成為促進需求入市的推進器。

　　據(jù)央行日前公布的8月份金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新增信貸中，居民按揭貸款再度“一枝獨秀”。8月份，住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元，后者為年內(nèi)第二高。今年前8個月住戶部門貸款即房貸的新增值已高達4萬億元，占全部新增信貸的比重為46%，而2014年和2015年這一占比分別是35%和29%。

　　郭毅稱，需求的爆發(fā)使得今年房價水平持續(xù)處于上漲周期，而這輪上漲很大程度上已經(jīng)可以稱之為“貨幣現(xiàn)象”。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為也表示，從貨幣政策的角度來看，貨幣政策寬松，資金成本低，資產(chǎn)配置需求驅動投資客投資樓市。當前宏觀經(jīng)濟仍然下行，貨幣政策相對寬松，貸款利率成本也較低，對于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產(chǎn)配置需求驅使這些人群將資金投向房價正處于上漲通道的樓市。

　　張宏偉進一步稱，與以往不同的是，投資客不僅僅局限于在本城市投資，隨著各個城市間市場基本面復蘇進程不一，投資客資金也根據(jù)不同城市的特征開始在不同城市間輪動，這種輪動投資進一步推動不同城市的樓市熱度升溫。從投資先后順序來看，首先關注一線城市，再次是一線城市所處經(jīng)濟圈內(nèi)的核心二線，然后是一般二線城市，這樣的投資客資金輪動導致不同城市間的樓市也出現(xiàn)輪番上漲。

　　二線城市逐步重啟限購

　　嚴躍進認為，目前購房積極性總體高昂，市場交易活躍會進一步帶動房價的上漲。針對今年部分城市房價過快上漲的態(tài)勢，部分二線城市從限購、限貸等層面積極收緊政策。從政策導向看，部分房價上漲過快的城市，后續(xù)也會陸續(xù)出臺各類收緊政策，比如說模仿杭州落實“市區(qū)限購、郊區(qū)不限購”的差別化調控政策。

　　事實上，8月中旬以來，南京提高二套房首付，蘇州重啟限購政策;8月31日，廈門、武漢相繼宣布出臺限購政策。目前來看，全國除“北上廣深”之外，廈門、武漢、南京、蘇州、合肥5個二線城市相繼開始實行不同程度的限購或限貸舉措，以抑制房價過快上漲。

　　張宏偉表示，核心二線城市已經(jīng)進入重啟限購時代。但是，在當前宏觀經(jīng)濟仍然處于下行趨勢，貨幣政策仍然會相對寬松，貨幣政策不是地方政策可以改變的。因此，現(xiàn)階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫，這招短期內(nèi)還行不通。

　　不過，郭毅也強調，從未來市場預期來看，以北京為代表的一線大城市當中新房占比已出現(xiàn)明顯萎縮，成交重點轉向二手，短期內(nèi)出臺調控政策的可能性較小，因此新房價格仍將持續(xù)處于上漲周期;而從部分三、四線城市來看，房價的過快上漲已引發(fā)監(jiān)管層的關注，核心二線城市開始重啟限購，南京等城市也開始收緊信貸政策。新一輪房地產(chǎn)調控的重啟也將逐漸終結二、三線城市的房價上漲趨勢。