上海證券交易所(下稱“上證所”)收緊房企發(fā)債條件的消息27日震動市場。根據(jù)初步方案，發(fā)債主體評級須達到AA級及以上，且滿足其他四類條件的其中之一。此外，發(fā)債房企還將實行分類管理，正常類、關(guān)注類可正常發(fā)行，風(fēng)險類企業(yè)發(fā)債將受限。

　　《第一財經(jīng)日報》記者從監(jiān)管層內(nèi)部證實了上述消息。知情人士透露，上證所此次明確房企發(fā)債門檻及進行分類監(jiān)管，是對規(guī)則的明確，并不是“收緊”。“之前內(nèi)部已經(jīng)形成了規(guī)則，經(jīng)過實踐證明可行后，近期進行了公開。”該人士表示，這一次是從規(guī)則上對審核門檻作出明確，沒有新增準(zhǔn)入門檻，“只是根據(jù)發(fā)行人風(fēng)險屬性不同，強化了對發(fā)行人的信披要求和中介機構(gòu)核查要求，核心是強化市場約束機制。”

　　不過，在當(dāng)前樓市火爆、房企債務(wù)飆升的背景下，市場人士還是傾向于將這一舉動解讀為政策在趨緊。上證所一名內(nèi)部人士也向本報記者表示，此次門檻調(diào)整是證監(jiān)會層面的要求。

　　上海一名公募債券基金經(jīng)理告訴本報記者，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較多，僅收緊公司債影響可能并不大，但是交易所的動作代表了高層的監(jiān)管態(tài)度，意味著樓市政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向。

　　27日傍晚，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站宣布，從28日開始，同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。

　　明確房企發(fā)債門檻

　　房價持續(xù)上漲，重啟限購的城市不斷增加，上市公司“賣房扭虧”案例接二連三……種種跡象都透著濃厚的泡沫膨脹的味道。“對房地產(chǎn)市場的參與者而言，這感覺像極了去年A股5000點的前夜。”一名在上海持有房產(chǎn)的人士向本報記者表示，去年7月他買房時的單價只有每平方米25000元，如今已經(jīng)漲到了每平方米42000~45000元。

　　樓市見頂了嗎?雖然這個問題日前被不斷提出，但始終沒有人能回答。即便認為會跌，也沒有人知道會在什么時候發(fā)生。“其實普通老百姓都在關(guān)注監(jiān)管層的動作，這也是為什么交易所調(diào)整房企發(fā)債門檻那么受關(guān)注的原因。”上述在上海持有房產(chǎn)的人士表示。

　　根據(jù)初步方案，房企發(fā)債主體被限定為四類評級為AA級及以上的企業(yè)，包括境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè);以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企;省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房企;中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房企。

　　與此同時，房企發(fā)債還將實施分類管理。目前設(shè)有五項指標(biāo)：最近一年末總資產(chǎn)小于200億元;最近一年末營業(yè)收入小于30億元;最近一年末扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負值;扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負債率大于65%;存貨中，開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、土地儲備于三、四線城市占比大于50%。若觸發(fā)一項及以內(nèi)為正常類，觸發(fā)兩項為關(guān)注類，觸發(fā)三項及以上為風(fēng)險類。

　　對于正常類，交易所會給予正常審核;對于關(guān)注類，需要更詳細的信息披露，細化到項目具體細節(jié)，明確一些契約條款或增信;對于風(fēng)險類，原則上不受理，需要增信達到AA+及以上再按照關(guān)注類審核的要求進行審核。

　　上述知情人士告訴本報記者，上證所并沒有收緊房企發(fā)債的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，只是將以前審核機關(guān)把握的標(biāo)準(zhǔn)進行了明確。從已發(fā)出的房企公司債可以看出，標(biāo)準(zhǔn)都要高于此次交易所的準(zhǔn)入門檻。此次調(diào)整，沒有新增準(zhǔn)入門檻，只是根據(jù)發(fā)行人風(fēng)險屬性不同，強化了對發(fā)行人的信披要求和中介機構(gòu)核查要求，核心是強化市場約束機制。

　　上述上海公募債券基金經(jīng)理向本報記者表示，實際發(fā)債門檻確實差不多，不過一直是窗口指導(dǎo)，從未對外公開，審核機關(guān)會根據(jù)房地產(chǎn)市場的方便，進行時松時緊的把握。不過他同時認為，監(jiān)管力度正在不斷趨緊。

　　多名接受采訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，此次調(diào)控可能更多是從宏觀層面來考慮，不一定是出于對公司債違約風(fēng)險的擔(dān)憂。“更多還是和房價上漲關(guān)系較大。”北京一家上市房企董秘對本報記者表示，收緊房地產(chǎn)公司發(fā)債，對于限制地王是有好處的，可以傳遞出監(jiān)管層不愿意看到這種現(xiàn)象蔓延的信號。

　　克而瑞研究中心分析師房玲也表示，從財務(wù)指標(biāo)角度來看，房企公司債的違約風(fēng)險并不突出。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況是在變好的，因為今年以來的銷售普遍向好，“要發(fā)債的公司基本都已經(jīng)發(fā)掉了，部分央企比如中海、華潤等本身就不太發(fā)債，因為它們本身的融資能力就已經(jīng)很強。”

　　上述上市房企董秘對本報記者表示：“地產(chǎn)公司普遍有較強的資本實力。另外現(xiàn)在房價還在上漲，公司手上可以融資的資源比其他行業(yè)還是要多。畢竟現(xiàn)在銀行做信貸，最喜歡的抵押物還是土地或者房屋。”

　　監(jiān)管層釋放信號

　　監(jiān)管層出手調(diào)控的背后，是房企公司債規(guī)模的持續(xù)膨脹。從8月份信用債規(guī)模來看，近萬億募資中，房地產(chǎn)仍是主力。

　　據(jù)東北證券統(tǒng)計，8月份我國債券市場共發(fā)行信用債券967期，募集資金9915.09億元，環(huán)比分別上升25.91%和13.07%。其中，企業(yè)債券發(fā)行人主要分布于建筑、房地產(chǎn)等行業(yè);制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和公用事業(yè)是公司債券發(fā)行的主力行業(yè)。

　　另外，從2015年7月21日至2016年7月21日的房企發(fā)債情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，這一年內(nèi)，房企發(fā)債期數(shù)達到467期，債券類型涵蓋一般公司債、非公開發(fā)行公司債券、中期票據(jù)、短融、超短融等，實現(xiàn)直接融資共計8481.45億元。同時，房企債券在發(fā)行利率方面也屢創(chuàng)新低，有相當(dāng)一部分房企是以低于4%的票息實現(xiàn)融資的。

　　值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的熱潮從去年下半年就已經(jīng)開始?？硕鹧芯恐行?月26日發(fā)布的《2016半年度房企償債能力報告》顯示，2015年至2016年上半年，20強房企累計發(fā)行公司債2880.95億元，其中2016年上半年發(fā)行了1342億元，占比46.6%。下半年以來，20強房企又發(fā)行了377億元公司債，今年以來的累計發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過2015年全年。

　　在公司債大規(guī)模發(fā)行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)總有息負債普遍增加。今年上半年65家房企總有息負債為36350億元，相比2015年末的32467億元，高出了12%。其中大部分的房企都有不同程度增長，僅14家房企有所下降。

　　上述債券基金經(jīng)理告訴本報記者，相較于銀行間市場，房地產(chǎn)企業(yè)確實更傾向于發(fā)公司債，交易所仍是主流的發(fā)債場所。“證監(jiān)會的審批速度比交易商協(xié)會、發(fā)改委的企業(yè)債審批速度快得多，房地產(chǎn)企業(yè)自然更傾向于更快的渠道去再融資。另外從發(fā)行利率來看，比發(fā)中票、企業(yè)債成本低。”該基金經(jīng)理解釋稱。

　　“交易所調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)公司債審核標(biāo)準(zhǔn)，這基本上是開始限制房地產(chǎn)融資的一個信號了，至少對開發(fā)商開始緊了，這是比較明顯的房地產(chǎn)調(diào)控信號。”一位資深全球投資人士告訴本報，最明確的信號還是需求端，是否對居民加杠桿進行控制，一旦從個人端開始實行提高首付比例、對信貸條件進行更加嚴(yán)格的審查等，這可能就說明需求見頂了。

　　房地產(chǎn)杠桿包括需求端的居民借貸杠桿和供給端的開發(fā)商債務(wù)杠桿，它衡量了財務(wù)風(fēng)險。方正證券(7.260, 0.00, 0.00%)首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平19日的報告顯示，雖然居民加杠桿的速度在上升，但總體水平不算太高。2015年個人住房貸款迅猛攀升，新增個人購房貸款2.67萬億元，占全年住宅銷售額的比例為37%，相比前兩年大幅上升。居民加杠桿和首付比例的大幅下調(diào)有關(guān)。

　　不過，《第一財經(jīng)日報》記者27日從杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站獲悉，9月28日開始，在市區(qū)限購范圍內(nèi)(含蕭山、余杭、富陽、大江東)暫停購房入戶政策，且公積金貸款二套房首付比例由不低于40%調(diào)整為不低于50%、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例由不低于30%調(diào)整為不低于50%。