一線城市遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)陡漲、非限購(gòu)區(qū)成交量刷新歷史……此輪樓市調(diào)控催生的“溢出效應(yīng)”正從多個(gè)維度影響著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程。

　　與此同時(shí)，面對(duì)一線城市高企的房?jī)r(jià)與日顯擁擠的地鐵，不少人將目光投向了城市周邊的衛(wèi)星城與中小城市，這里或?qū)⒊蔀闃鞘性隽靠臻g的來(lái)源所在。

　　嘉善售樓處擠滿上?？鸵痪€城市溢出效應(yīng)帶熱遠(yuǎn)郊區(qū)縣

　　想到去年12月對(duì)母親買(mǎi)房沖動(dòng)的那次成功“攔截”，在上海某股份制商業(yè)銀行工作的張小姐至今慶幸于自己的機(jī)智。

　　張小姐的母親曹阿姨平日里熱衷于短途旅行，11月底和幾個(gè)朋友去了一趟浙江省嘉善縣，順便轉(zhuǎn)了幾個(gè)當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)，回來(lái)就和家里人說(shuō)打算去那邊買(mǎi)套房子，“既做投資，以后還能養(yǎng)老”。

　　曹阿姨的理由很充分，陪同看房的中介和房產(chǎn)銷(xiāo)售全程都在描述“樓盤(pán)的火爆”，還告訴她“上海地鐵9號(hào)線以后會(huì)延伸到嘉善”，而且“上海的醫(yī)?？ㄒ部梢栽诩紊剖褂?rdquo;。

　　事后經(jīng)過(guò)張小姐核實(shí)，關(guān)于9號(hào)線和醫(yī)?？ǖ南⒍际亲犹摓跤兄?，曹阿姨也打消了去嘉善買(mǎi)房的念頭。但這絲毫不影響嘉善樓市的火爆，由于毗鄰上海，今年以來(lái)嘉善房?jī)r(jià)升溫明顯。嘉善某樓盤(pán)的一位銷(xiāo)售人員介紹，最熱鬧的時(shí)候售樓中心里擠滿了來(lái)自上海的購(gòu)房者。

　　房地產(chǎn)的異?；馃嵘踔涟d狂引發(fā)了極大的社會(huì)焦慮，2016年12月21日，嘉善縣中心城區(qū)啟動(dòng)了住房限購(gòu)政策，暫停向擁有一套及以上住房的非該縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。嘉善也由此成為浙江省2016年以來(lái)唯一一個(gè)實(shí)施限購(gòu)的縣。

　　隨即，2017年1月10日，位于嘉善縣限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的兩宗商住地塊因無(wú)人報(bào)名流拍。此前，上述兩宗地塊曾于2016年12月15日因掛牌價(jià)低于政府底價(jià)流拍。

　　一線城市的溢出效應(yīng)在本輪行情中顯得尤為明顯，不少周邊的縣也受其影響加入了“限購(gòu)”城市行列。和浙江省嘉興市嘉善縣一樣，江蘇省蘇州市下轄縣級(jí)市昆山市、河北省張家口市懷來(lái)縣均啟動(dòng)了針對(duì)非本縣人口的限購(gòu)措施。昆山毗鄰上海市，懷來(lái)縣則因?yàn)榧磳⑷谌氡本┌胄r(shí)經(jīng)濟(jì)圈的利好，吸引大量炒房客和剛需族涌入。

　　未限購(gòu)區(qū)域成交量創(chuàng)新高調(diào)控避風(fēng)港效應(yīng)初顯

　　不只是一線城市遠(yuǎn)郊，二線熱點(diǎn)城市的未限購(gòu)區(qū)域與周邊區(qū)縣也在這一輪地產(chǎn)牛市中受益良多。

　　2016年3月開(kāi)始，受多重因素影響，浙江省省會(huì)城市杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出了“量高價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，外地購(gòu)房群體在杭州市場(chǎng)的活躍度也顯著增加。針對(duì)樓市過(guò)熱的狀況，杭州于9月下旬開(kāi)始先后出臺(tái)了包括限購(gòu)、限貸在內(nèi)的一系列樓市調(diào)控措施，“限外”成為其中一大關(guān)鍵詞。

　　外來(lái)購(gòu)房者的置業(yè)資格被限后，杭州市區(qū)整體外來(lái)購(gòu)房者比例持續(xù)下降，2016年年末基本回落到年初水平。部分熱錢(qián)則涌向未在限購(gòu)范圍內(nèi)的富陽(yáng)區(qū)、大江東等區(qū)域。根據(jù)透明售房研究院的統(tǒng)計(jì)，同屬于市區(qū)范圍但未被限購(gòu)的大江東，2016年12月份外來(lái)購(gòu)房者比重高達(dá)54%。

　　受調(diào)控持續(xù)發(fā)力與春節(jié)假期影響，杭州2017年1月的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨于平淡，全月新建商品房成交套數(shù)環(huán)比下降逾三成，創(chuàng)下2016年3月以來(lái)最低。富陽(yáng)區(qū)1月共成交新建商品住宅0.12萬(wàn)套，創(chuàng)下近1年來(lái)最高，政策調(diào)控避風(fēng)港效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。從1月杭州全市商品住宅成交排行榜來(lái)看，富陽(yáng)有3個(gè)項(xiàng)目入列成交套數(shù)前十，杭州主城區(qū)則無(wú)一項(xiàng)目上榜。

　　除未限購(gòu)區(qū)域外，杭州下屬的桐廬、建德、淳安、臨安四個(gè)縣市2016年的總簽約量、簽約面積均創(chuàng)下2013年以來(lái)新高。其中，新建商品住宅共簽約21801套，簽約面積達(dá)277.57萬(wàn)平方米，為四年以來(lái)最高值，簽約面積較2015年增加近七成。

　　杭州透明售房研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為，樓市中所呈現(xiàn)出的溢出效應(yīng)將對(duì)現(xiàn)階段的去庫(kù)存產(chǎn)生一定的作用，但同時(shí)溢出效應(yīng)的形態(tài)又表現(xiàn)出明顯的梯度，資金首先會(huì)外溢到城市周邊區(qū)域，其次才是一些遠(yuǎn)郊的區(qū)縣。“越遠(yuǎn)離都市圈，其受到溢出效應(yīng)影響就越遞減，例如對(duì)浙江金華、麗水等地的作用就非常微小。”

　　環(huán)中心城市區(qū)域?qū)⒊蓸鞘性隽靠臻g所在

　　城市，讓生活更美好。然而，超大城市所面臨的人口超載、交通擁擠、空氣污染等公共資源緊缺問(wèn)題也困擾著身處其中的人們。

　　國(guó)務(wù)院近日公布的《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要(2016—2030年)》提出，提升優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質(zhì)量，將京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤(pán)活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。

　　2016年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。

　　“有序轉(zhuǎn)移”、“加快疏解”無(wú)一不顯示出國(guó)家調(diào)整和優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和空間結(jié)構(gòu)，緩解大城市“負(fù)擔(dān)”的信心與決心。而對(duì)中國(guó)樓市而言，中心城市周邊的中小城市、衛(wèi)星城或?qū)⒊蔀闃鞘性隽靠臻g的重要來(lái)源所在。

　　方張接表示，實(shí)現(xiàn)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移是一個(gè)比較理想的狀態(tài)，但是這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程?，F(xiàn)階段的情況仍然是大量購(gòu)買(mǎi)力往一二線城市核心區(qū)聚集，尚未形成一個(gè)比較明顯的中心城市購(gòu)買(mǎi)力向外溢出的效應(yīng)，“雖然在限購(gòu)條件下有所顯現(xiàn)，但是就人口聚集度而言還是往中心城區(qū)集中。”

　　世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞認(rèn)為，城市圈的形成需要大量的投入，畢竟一個(gè)城市的發(fā)展，取決于城市產(chǎn)業(yè)的成熟度、人口的增長(zhǎng)以及收入增長(zhǎng)帶來(lái)的需求拉動(dòng)等諸多因素。

　　“中小型城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流等問(wèn)題如果得不到根本性改變，城市圈的形成便只是停留在紙面上。”馬英樞說(shuō)，根據(jù)目前出臺(tái)的政策文件分析，超大型城市并不是政府的規(guī)劃重點(diǎn)，政府不愿意繼續(xù)推動(dòng)大型或者特大型城市的發(fā)展，更多地愿意去培育中小型城市。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，一線城市新增建設(shè)用地已無(wú)空間，其新增供應(yīng)主要來(lái)自周邊的中小城市、衛(wèi)星城。但對(duì)于二線熱點(diǎn)城市，本身的城市和人口規(guī)模與一線超大城市仍有很大距離，這些城市的發(fā)展空間仍具想象力。