后調(diào)控時代樓市新趨勢

　　自3月17日至4月5日的21天里，超過35個城市出臺調(diào)控措施，范圍之廣、力度之強、密度之大，傳遞出一種“生死時速”的緊迫感。調(diào)控之后，不少剛需的資金被凍結(jié)，二手市場也開始呈現(xiàn)觀望情緒。然而，投資客的資金流動卻沒有停止，他們“一城調(diào)控?fù)Q一城”，不斷和政府打“游擊戰(zhàn)”。而對于調(diào)控嚴(yán)厲的一二線城市來說，租賃市場的規(guī)?；d起正在成為新的趨勢。4月6日，住建部和國土資源部發(fā)布的通知表示，“增加租賃住房有效供應(yīng)。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。”政策的傾斜驅(qū)趕著資本往租賃市場流動，不少地產(chǎn)品牌紛紛試水該領(lǐng)域。

　　在熱點一二線城市加強調(diào)控之后，樓市資金發(fā)生兩個主要變化，一是從核心區(qū)域（環(huán)京、長三角、珠三角為主）流向周邊；二是從東部流向中西部。

　　2017年以來，各地紛紛加碼樓市調(diào)控。真正把這輪調(diào)控推向高潮的，當(dāng)屬北京出臺的“317新政”，其“二套房首付最高八成”、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等手段，起到了明顯的示范效應(yīng)。據(jù)不完全統(tǒng)計，自3月17日至4月5日的21天里，超過35個城市出臺調(diào)控措施，范圍之廣、力度之強、密度之大，傳遞出一種“生死時速”的緊迫感。

　　這些調(diào)控政策主要著眼需求端，包含了限購、限貸、限價，甚至限售等行政性手段，政策主要針對投資客。

　　喧囂之下，疑問仍然未解：自2013-2014年后，我國房地產(chǎn)市場進入總體供大于求的階段。既然如此，緣何此輪市場仍然出現(xiàn)瘋長，以至于迫使政策加碼到極致？同樣地，在多年的打壓之后，投資客為何仍然橫行市場？

　　這些問題表現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，但答案卻在房地產(chǎn)之外。

　　不速之客

　　如果說“雄安三縣”限購屬于政策利好下的個案，那么句容、滄州、鎮(zhèn)江、莆田、東莞、天水等城市的調(diào)控加碼，則顯得出人意料。

　　熱點區(qū)域周邊的三四線城市加碼，被認(rèn)為是此輪調(diào)控的重要特征。其不僅與一二線城市同步，步點也十分密集：3月19日，保定；3月20日，句容；3月21日，東莞、嘉興、廊坊；3月22日，滄州；3月24日，佛山、鎮(zhèn)江；3月25日，莆田；3月26日，中山；3月28日，常州、麗水；3月29日，東莞、南通、湛江；3月30日，閩侯……

　　與此同時，中西部的太原、長沙、成都、貴陽、天水，以及東北的長春，也都加入了此輪調(diào)控。

　　這種調(diào)控動向與樓市資金的流動方向十分吻合。按照上海易居研究院的觀點，在熱點一二線城市加強調(diào)控之后，樓市資金發(fā)生兩個主要變化，一是從核心區(qū)域（環(huán)京、長三角、珠三角為主）流向周邊；二是從東部流向中西部。

　　這些流動的資金中，自然有剛需等合理成分，但從市場表現(xiàn)來看，投資客的比重亦不能忽視。

　　作為“老資格”的炒房者，老石（化名）在北京周邊的燕郊、固安均有房產(chǎn)。前幾年在燕郊買房時，燕郊所屬的三河市已經(jīng)實施限購，但老石僅花費1萬元的成本就獲取了當(dāng)?shù)氐馁彿抠Y格。

　　中部城市長沙也曾承受投資客之苦。去年四季度，一批操著上海、江浙口音的人來到長沙各大售樓處，動輒以全款的形式賣下項目。這引發(fā)了當(dāng)?shù)貥鞘械恼饎?，有人甚至認(rèn)為“溫州炒房團”卷土重來。

　　“一下子來了這么多外地人，確實少見。”某大型房企長沙公司負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，長沙是房屋供應(yīng)相對較大的城市，購房者多來自周邊縣市和湖南省內(nèi)其它地區(qū)，外省人大規(guī)模購房的現(xiàn)象十分少見。

　　這些“不速之客”不受歡迎，但對房價的推動作用不可小覷。“短短一周，整個片區(qū)的均價能提升2000元到3000元。”上述開發(fā)商表示，由于投資客往往把區(qū)域內(nèi)的好戶型買下，還會傳遞出一種恐慌情緒，引導(dǎo)更多的人前來購房。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭將此稱為資產(chǎn)價格上漲中的“正反饋”效應(yīng)，類似于股市中的追漲殺跌。但這種情緒往往會加劇市場的波動，并導(dǎo)致交易量出現(xiàn)大漲或大跌。

　　資金蹺蹺板

　　真實的樓市資金規(guī)模很難統(tǒng)計，但央行的數(shù)據(jù)可以作為參照。上述機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月的新增人民幣貸款中，住戶部門中長期貸款超過1萬億元，這其中還有春節(jié)因素的影響。

　　對于樓市資金的來源眾說紛紜，股市和實體經(jīng)濟被認(rèn)為是兩個主要來源。

　　楊紅旭向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，樓市、股市均與宏觀經(jīng)濟走勢相一致，其中，樓市的變化要稍微滯后于股市。這說明資金會率先進入股市，然后流向樓市，并推動兩個市場共同繁榮。

　　但在2015年以后，這種滯后性更加明顯，并呈現(xiàn)出“蹺蹺板效應(yīng)”。即當(dāng)股市下跌后，資金會不斷流出，并涌向樓市。

　　A股最近一次階段性高點出現(xiàn)在2015年6月，6月12日，上證指數(shù)創(chuàng)出5178.19的高點，自此之后就開始暴跌，隨后7個多月的交易時間里，滬指累計最大跌幅接近50%。

　　同樣在2015年，樓市政策不斷寬松，央行連續(xù)5次降息，“330新政”和“930新政”又加大了購房杠桿。當(dāng)年年底，一線城市樓市升溫，次年又蔓延至東部強二線城市，以及中西部城市。

　　業(yè)內(nèi)的共識是，在這輪樓市行情中，股市資金起到了重要推動作用。今年以來，樓市調(diào)控不斷升級，但由于股災(zāi)對市場心理的沖擊過大，資金回流的跡象并不明顯。

　　實體經(jīng)濟領(lǐng)域的資金流入同樣明顯。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道了解，從去年開始，在浙江、福建等省份，不少傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)直接投身房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；又以標(biāo)會、暗股等民間募資形式，間接進入房地產(chǎn)。但真實的規(guī)模難以統(tǒng)計。

　　全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌表示，過去多年來，M2維持高速增長。2015年以來，由于民間投資渠道缺乏，在股災(zāi)驚魂未定、實體經(jīng)濟不振的情況下，樓市再度成為資金“蓄水池”，并體現(xiàn)為以房價為主的資產(chǎn)價格上漲。

　　值得注意的是，從去年末以來，房價漲勢正在從一二線城市向三四線城市蔓延。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道了解，位于山東省西南部的菏澤市，核心區(qū)的最高房價已超過8000元/平方米，幾乎相當(dāng)于去年同期的兩倍。

　　統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，從去年9月開始，70個大中城市中的房價領(lǐng)漲軍團，開始從東部二線城市，轉(zhuǎn)移到中西部城市。今年2月，三亞、西安、重慶成為新建商品住宅價格環(huán)比漲幅最大的城市。

　　楊紅旭將這種情況稱為“補漲”。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這既有一二線城市房價上漲的示范效應(yīng)，也有資金充裕下的資產(chǎn)價格上漲壓力。

　　資金何處去？

　　對于中國房地產(chǎn)市場而言，即使在資產(chǎn)價格上漲的情況下，資金的流動亦顯得“不正常”。顧云昌向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，城市化進程通常分為兩個階段，一是人口從農(nóng)村進入城市，二是人口從小城市進入大城市。

　　前者對應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時代”，主要體現(xiàn)為整體供應(yīng)不足，房價上漲迅速，市場走勢相對同步。后者對應(yīng)“白銀時代”，主要表現(xiàn)為市場冷熱不均、分化明顯。

　　顧云昌認(rèn)為，從2014年以來，我國房地產(chǎn)市場從整體供應(yīng)不足過渡到供應(yīng)過剩，市場也正式進入“白銀時代”。但在這一階段，區(qū)域性（以熱點城市和城市圈為主）供應(yīng)不足的情況仍未得到緩解，熱點城市房價上漲壓力繼續(xù)存在，并在資產(chǎn)荒的背景下放大、蔓延。

　　這也是近期樓市調(diào)控政策密集出臺，并不斷加碼的深層原因。

　　在21天緊鑼密鼓的調(diào)控加碼之后，大部分一二線城市的政策達到空前嚴(yán)厲的程度，其周邊的三四線城市同樣承受著政策高壓。楊紅旭認(rèn)為，這些政策的效果將很快體現(xiàn)。今年第二季度，一線城市和強二線城市樓市將進入盤整期，下半年市場將出現(xiàn)降溫。相比之下，部分三四線市場將迎來機會。

　　但由于供應(yīng)過剩明顯，三四線城市能否吸納龐大的樓市資金尚屬未知。

　　4月6日，住建部、國土部共同發(fā)文，要求各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序。商品住房庫存消化周期在12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。此舉被認(rèn)為是緩解熱點城市供應(yīng)壓力、恢復(fù)“蓄水池”作用的重要措施。

　　但顧云昌認(rèn)為，相關(guān)的配套改革同樣重要，“如何把資金引導(dǎo)到實體經(jīng)濟領(lǐng)域，推動經(jīng)濟增長，需要金融改革；如何減輕地方政府對土地財政的依賴，需要土地制度改革。”他認(rèn)為，這些配套改革的推進，將是從根本上解決樓市問題的手段。

　　很顯然，這些改革措施并不能在短期內(nèi)完成。因此在短期內(nèi)，調(diào)控加碼仍將是樓市的主旋律。顧云昌表示，在“蓄水池”作用減弱之時，應(yīng)密切關(guān)注樓市資金流向。