在調(diào)控不斷加碼下，7月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。8月2日，中指研究院發(fā)布了《2021年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP200》，報(bào)告顯示，2021年1月份至7月份，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為794.7億元，增長(zhǎng)率均值為36.2%；其中銷(xiāo)售額超千億元的房企21家，較去年同期增加3家；超百億元的房企136家。從數(shù)據(jù)來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科、恒大等頭部房企仍保持了一定的競(jìng)爭(zhēng)性。

　　因房?jī)r(jià)上漲明顯，7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5座城市。7月30日，中央政治局會(huì)議中提出下半年整體經(jīng)濟(jì)工作要堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)”總基調(diào)，其中房地產(chǎn)方面重申“房住不炒”定位和三穩(wěn)目標(biāo)，加快發(fā)展租賃住房并落實(shí)用地、稅收等支持工作。

　　8月2日，金華發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。業(yè)界預(yù)計(jì)，8月份，包括銀川、徐州、泉州和惠州等城市亦會(huì)出臺(tái)類(lèi)似政策。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“中央全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)金融監(jiān)管繼續(xù)從嚴(yán)。整體看，短期調(diào)控收緊趨勢(shì)將延續(xù)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市調(diào)控加碼預(yù)期較高。”

　　7月成為業(yè)績(jī)分水嶺

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至7月份，銷(xiāo)售額破千億元的房企有21家，其中，碧桂園超5000億元，萬(wàn)科、中國(guó)恒大超4000億元，中海地產(chǎn)超2000億元，銷(xiāo)售額200億元-300億元之間的中小型房企增長(zhǎng)速度最快，達(dá)到了44.8%。

　　房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)明顯好于去年。去年同期，有18家房企銷(xiāo)售額破千億元，125家房企銷(xiāo)售額達(dá)百億元以上，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額均值為622.2億元。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管陶淑茹在8月2日舉行的月度市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)上表示，2021年以來(lái)，房企及時(shí)調(diào)整策略，積極營(yíng)銷(xiāo)，1月份至7月份20個(gè)代表城市商品住宅新批上市面積同比有所增長(zhǎng)；7月份，從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)城市供應(yīng)規(guī)模同比小幅增長(zhǎng)，環(huán)比有所下降。

　　隨著調(diào)控政策不斷加碼，不少房企7月份業(yè)績(jī)出現(xiàn)環(huán)比同比雙下降。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從單月來(lái)看，7月份單月業(yè)績(jī)同比提升和同比下降的百?gòu)?qiáng)房企各占近一半；從梯隊(duì)來(lái)看，TOP50房企表現(xiàn)不及百?gòu)?qiáng)整體，超過(guò)六成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比下降。超九成TOP30房企7月份單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

　　億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企中，包括世茂集團(tuán)、陽(yáng)光城、雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等在內(nèi)的多家房企，業(yè)績(jī)同比下滑速度在20%以上。

　　融資成本有所下降

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年7月份，債券發(fā)行總規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)，融資成本有所下降。具體來(lái)看，7月份房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為652.2億元，相較于6月份的528.7億元增長(zhǎng)23.36%；7月份內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為372.9億元，相較于6月份的290.3億元增長(zhǎng)28.45%。

　　從融資成本來(lái)看，信用債與海外債融資成本均有所下降，其中信用債平均利率為4.17%，環(huán)比下降0.81個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為6%，環(huán)比下降2.08個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，在房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等常態(tài)化政策的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管還在持續(xù)收緊。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年前7個(gè)月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約為6428億元，較2020年同比下降13%，2021年1月份至7月份發(fā)債規(guī)模占2020年全年約53%。

　　“整體來(lái)看，近年針對(duì)企業(yè)投融兩端調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，意味著過(guò)去依賴(lài)加杠桿實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的發(fā)展模式已不可行，降杠桿將是行業(yè)中長(zhǎng)期政策的主要發(fā)力點(diǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前對(duì)于房企而言，一方面要積極供貨、深化營(yíng)銷(xiāo)，將既有的貨量有效轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，以提升現(xiàn)金回流、加快資金周轉(zhuǎn)效率。另一方面，則是要更加關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)、加強(qiáng)產(chǎn)品打造，在未來(lái)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升自身品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　拿地總額在減少

　　銷(xiāo)售額回升的同時(shí)，企業(yè)拿地金額有所下滑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額18057億元，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為56.3%，與1月份至6月份相比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　陶淑茹分析稱(chēng)，2021年7月份，50家代表房企拿地總額同比下降65.4%，環(huán)比下降64.6%。第一批集中供地剛于6月份結(jié)束，7月份土地供給量有所降低，且大都是三四線城市土地，土地均價(jià)也有所下降，考慮到房企整體布局聚焦一二線，7月份拿地金額顯著減少。

　　在中央政治局會(huì)議提出“加快發(fā)展租賃住房并落實(shí)用地、稅收等支持工作”的背景下，陳文靜分析稱(chēng)，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市租賃住房用地供應(yīng)量將逐步加大，相關(guān)稅收優(yōu)惠的支持力度亦將有所加大，進(jìn)一步保障租賃住房建設(shè)的加快推進(jìn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，中央政治局會(huì)議，對(duì)于房地產(chǎn)各參與者的啟發(fā)應(yīng)該是，不能只盯著調(diào)控的一面，也要關(guān)注下半年各類(lèi)新產(chǎn)業(yè)的支持政策，真正理解房地產(chǎn)所處的大變局、大改革。