出乎外界預料，3月1日，被稱為“史上最嚴厲樓市調(diào)控”的“國五條”細則趕在全國兩會開幕前突然發(fā)布。本來，業(yè)界普遍預計細則將在兩會后出臺。

　　國務院辦公廳當日晚發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，對2月20日國務院常務會議出臺的五條旨在抑制樓市投機的措施進行了細化解釋。

　　這份一共六條的通知，部分條款之嚴厲超出市場之前的預期，如對二手房交易征收20%的個人所得稅、對二套房提高首付及貸款利率，以及統(tǒng)一全國各地的限購標準等。此外，房產(chǎn)稅試點擴圍預期也進一步增強。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，國五條細則空前嚴厲，這一方面體現(xiàn)在規(guī)格上，由國務院辦公廳出臺，規(guī)格較高；一方面體現(xiàn)在時間上，國五條出臺僅一周，即公布配套細則，并卡在兩會前頒布，表明中央調(diào)控房價的決心，防止購房者和地方因為兩會而對后續(xù)的調(diào)控執(zhí)行抱有幻想。

　　“新國五條力度低于預期，而國辦調(diào)控細則又超過預期。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰3月1日晚間對本報記者說，細則在2012年“史上最嚴”的調(diào)控政策之上又加了碼，按照慣例，接下來，各個城市和地方政府將制定和執(zhí)行自己的細則。不排除北京、深圳等房價上漲過快的一線城市，下一步將出臺限購限價升級、二套房貸收緊和征收房產(chǎn)稅等“組合拳”調(diào)控。

　　國五條細則出臺前夕，市場對樓市調(diào)控放松的預期令地產(chǎn)股連日放量飆升。2月28日地產(chǎn)板塊收盤漲2.49%。3月1日再漲 0.02%。

　　限購統(tǒng)一標準

　　3月1日出臺的國五條細則要求進一步完善現(xiàn)行限購。其中，限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房。

　　“這兩條統(tǒng)一了限購的標準，使限購區(qū)域覆蓋城市全部行政區(qū)域，顯示調(diào)控升級，對不少城市將產(chǎn)生不小的影響。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭評價說。之前，各地限購標準不一，如長沙僅對90 平米以下房源限購，貴陽僅對一環(huán)內(nèi)房源限購。

　　深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗指出，從近兩月百城價格指數(shù)均可看到，排在漲幅前十的城市中，超過半數(shù)為未限購城市，如淮安、東莞、泉州、江門等。部分限購城市尤其是中西部的省會城市，由于限購執(zhí)行比較寬松，也出現(xiàn)了較大漲幅，如西安、成都等。如果按照國五條細則的“統(tǒng)一要求”，則接下來部分上漲過快的城市將面臨調(diào)整的壓力。

　　中國指數(shù)研究院相關(guān)人士也認為，預計未來一段時間，限購政策僅在部分區(qū)域或房源上實施的城市，可能會完善相關(guān)政策，其他城市也將嚴格執(zhí)行已有政策，這將對市場短期運行帶來一定負面影響。

　　此外，國五條細則還要求各地有關(guān)部門嚴格進行購房資格審查。提出購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　“這就堵住了一些補繳社保購房的人群。”北京和深圳兩地的中介人士認為，前年和去年有一段時間，北京未滿5年社保的可以補全即可獲得購房資格，深圳則只需補繳一年。“現(xiàn)在根本不可能操作了。”深圳世華地產(chǎn)位于蛇口的中介門店工作人員對記者說。

　　二套房貸收緊

　　本次國五條細則再次強調(diào)對差別化信貸的從嚴執(zhí)行，并提出對房價上漲過快的城市，要進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　此前，多家房企高管人士對本報記者表示，在過去幾輪調(diào)控中，影響市場成交和房價的主要因素是貨幣和房貸政策，正是兩大因素助長了去年樓市的回暖。據(jù)萬科董秘譚華杰介紹，萬科去年全年的交易中，一次性付款的比例比2011年降了10個點，購房款來自銀行揭貸款的占比比2011年提高了10個點，表明去年房貸環(huán)境比2011年有明顯改善，按揭貸款呈現(xiàn)逐步放松的趨勢。

　　“我不認為這個趨勢在今年會有大幅突變。” 譚華杰說，萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)今年也不會有明顯變化，會進一步體現(xiàn)出面向自住的特色。

　　從全國性大型房企的銷售來看，以萬科為例，2012年萬科144平方米以下住宅銷售占比達90%，但首次置業(yè)占比仍僅為33%，二套及以上置業(yè)占比為67%。保利地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)也大致如此。如若收緊二套房貸，所有開發(fā)商將受影響。

　　據(jù)本報了解，2月以來，不少中小商業(yè)銀行已開始壓縮房貸業(yè)務。平安銀行總行下達通知，未來一年住房按揭貸款都將暫停；民生銀行也叫停了二套房按揭貸款業(yè)務，首套房貸款也只是與有合作的房企對接。

　　招商、興業(yè)、浦發(fā)等銀行也已將首套房貸款利率從8.5折調(diào)回基準利率。多位受訪的銀行內(nèi)部人士均認為，今年房貸無疑會比2012年收緊。

　　接近平安銀行的人士對記者表示，雖然平安、民生、興業(yè)等銀行加起來在房貸市場的占比規(guī)模都很小，不足以影響個貸整體狀況，但仍可看出商業(yè)銀行在房貸業(yè)務上趨向謹慎，隨著調(diào)控加碼的預期增強，以及二季度新增貸款放緩，接下來可能會出現(xiàn)商業(yè)大行壓縮房貸的情況。

　　“如果銀監(jiān)會不下發(fā)文件，接下來肯定會通過窗口指導授意商業(yè)銀行收緊貸款。”楊紅旭預計。

　　房產(chǎn)稅擴圍預期增強

　　國五條細則最引人關(guān)注之處，是對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅。新政策要求，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

　　而之前的政策是出售自有住房按交易總額的1-2%征稅，改為按差額的20%征稅，這無疑是一個重要變化。

　　這一嚴厲的稅率立即引發(fā)了爭議。世聯(lián)地產(chǎn)總監(jiān)吳志輝認為，中國普通人群投資品種很少，投資一點房產(chǎn)要征收如此高的所得稅不合理。

　　北京、深圳兩地的多位二手房中介機構(gòu)人士則認為，目前90%以上的交易中，房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費是由購房人來承擔的，這次20%的所得稅，也將會被轉(zhuǎn)嫁給買房人，或者造成二手房業(yè)主惜售，減少市場供應。對流通環(huán)節(jié)征收高額稅收不是一個好的調(diào)控方法。

　　為此，將征稅從流通環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)的呼聲再度響起。2月20日的國五條首次提出擴大房產(chǎn)稅試點。本次出臺的細則也再次提及推進房地產(chǎn)稅制改革。

　　“形成住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅制，是已延續(xù)數(shù)年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政中的制度建設內(nèi)容，事關(guān)各方利益、調(diào)控水準與新政的中長期效果。” 財政部財科所所長賈康（微博）說。

　　他指出，開征房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)市場綜合調(diào)控的手段之一，并不是為了降房價。房產(chǎn)稅改革應該堅持只調(diào)節(jié)高端，即對基本生活住房不收稅，對超過基本生活標準的按照累進來收稅。這樣不但可以抑制投資投機性消費，也給廣大普通居民一顆“定心丸”。

　　一家大型央企地產(chǎn)高管預期，如果房產(chǎn)稅擴圍，房價上漲過快的一線城市和部分熱點省會城市將首先會被納入，因為一線城市市場化程度高，無論從環(huán)境、條件、技術(shù)上發(fā)展都較成熟，而且北京、廣州、深圳此前都已經(jīng)立項研究房產(chǎn)稅并形成了相關(guān)報告。

　　楊紅旭認為，房產(chǎn)稅擴容城市的數(shù)量和稅負的高低將決定這一政策對市場作用的程度。他估計今年擴容城市數(shù)量不會超過10個，稅負方面也不可能全面對存量房開征。但房產(chǎn)稅擴圍對市場的心理預期影響會比較大。

　　國五條細則兩會前落地 “史上最嚴調(diào)控”再加碼

　　一線城市限購限價或升級

　　國五條細則突出了差別化調(diào)控，對“房價上漲過快城市”多次強調(diào)要在上述要求的基礎上進一步從嚴調(diào)整。

　　雖然萬科總裁郁亮認為，從目前一線城市存貨情況來看，房價并不具備大漲的可能性，但深圳樓市繼2012年底出現(xiàn)翹尾行情，量價齊升后，2013年1月又創(chuàng)下限購以來新高。賀曉麗估計，未來深圳樓市將隨時面臨限購限價升級、差別化信貸和征收房產(chǎn)稅等“組合拳”調(diào)控的出臺。

　　有分析人士認為，廣州、深圳的一年限購可能將延長至兩年，北京則可能面臨限購從嚴加二套房貸收緊的雙重調(diào)控。“5年限購已經(jīng)是最嚴厲了，不太可能再加，收緊二套房貸則很有可能。”北京當?shù)匾婚_發(fā)商人士稱。

　　“此前一直傳言說二套房貸首付提高到7成，利率提升至1.3倍，我們對此也很關(guān)注。” 前述央企高管人士對本報表示，若真如此，則肯定會沖擊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏大戶型、布局偏一線和熱點二線城市的開發(fā)商的銷售。

　　事實上，國五條細則出臺前，廣州已率先推行限購從嚴。多家按揭公司和中介反映，已經(jīng)收到房管局“補繳社保無法過戶”的口頭通知。有中介行人士表示，很多購房者都是個體業(yè)主，平日少有繳納個人所得稅和社保，此舉使房產(chǎn)交易量出現(xiàn)影響。“細則將令市場步入觀望，并對開發(fā)商的定價和推盤策略產(chǎn)生影響。”楊紅旭說。

　　在北京，鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，北京2月份商品住宅市場表現(xiàn)低落，成交量和供應量都處在低位。這是因為春節(jié)后，調(diào)控收緊，已使市場預期發(fā)生一定變化，部分購房人步入觀望。

　　楊紅旭判斷，房地產(chǎn)市場整體的活躍度將持續(xù)下降兩個季度（6個月）左右。住宅成交量將首先降溫，這在二季度就會表現(xiàn)出來；其次，二季度房價漲幅將有所回落，下半年個別月份出現(xiàn)環(huán)比下跌。二手房降溫幅度將會超過一手房，一二線城市降溫幅度將超過三四線城市。