去庫存新政紛紛落地 房地產(chǎn)格局分化、風(fēng)險仍存

　　房地產(chǎn)“去庫存戰(zhàn)”打響

　　自從去年中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)去庫存作為結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)以來，相關(guān)部委和地方政府密集出臺政策以支持去庫存行動。多地出臺樓市政策，采用信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式進行“去庫存”。很多地方設(shè)立了具體的任務(wù)目標(biāo)，在江西省出臺的政策中，甚至包含對地方政府的“問責(zé)”條款。另一方面，則是地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)場地，紛紛轉(zhuǎn)向二線城市拿地，二線城市土地樓面價格同比大幅上漲，這也將導(dǎo)致二線城市房價上漲壓力。

　　導(dǎo)讀

　　浙江省某三線城市的一位公務(wù)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，從2013年開始，當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y熱降溫，該地的財政捉襟見肘，政府部門一度要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)支“未來三年”的相關(guān)稅費用以救急。如今，“預(yù)支稅費”的情況不再出現(xiàn)，因為企業(yè)也沒有錢了。

　　在經(jīng)濟增速換擋、“房地產(chǎn)依賴癥”癥結(jié)難除的背景下，樓市“去庫存”正在由一種市場行為變成一項政治任務(wù)。

　　春節(jié)前后，多地出臺樓市政策，采用信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式進行“去庫存”。很多地方設(shè)立了具體的任務(wù)目標(biāo)，在江西省出臺的政策中，甚至包含對地方政府的“問責(zé)”條款。

　　在中國城市化進程中，房地產(chǎn)不僅是一項民生工程，而且與地方經(jīng)濟、土地財政、金融體系等緊密聯(lián)系在一起。因此，在地方政府看來，樓市“去庫存”可謂茲事體大，非“上綱上線”所不能解決。

　　但現(xiàn)實情況并不樂觀。安信證券統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國房地產(chǎn)庫存接近98.3億平方米，去化周期接近10年。多數(shù)受訪者認(rèn)為，這主要是此前幾年“房地產(chǎn)經(jīng)濟”帶來的必然結(jié)果。隨著當(dāng)前信貸環(huán)境的寬松，房地產(chǎn)市場還將迎來一輪交易熱潮，但在日漸分化的市場格局下，市場仍然存在較大風(fēng)險。

　　去庫存已成“政治任務(wù)”

　　本輪地方政府紛紛出臺去庫存政策的做法，肇始于去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議。上述會議指出，2016年結(jié)構(gòu)性改革抓好五大任務(wù)，“化解房地產(chǎn)庫存”就是其中之一。

　　此后，全國多個省份公開做出“去庫存”的表態(tài)。截至目前，以省級政府的名義出臺文件的，有江西、內(nèi)蒙古、福建、重慶等。另外還有不少城市單獨出臺相關(guān)政策。

　　具體的政策措施，包括提高信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等多個方面，政府讓利的跡象十分明顯。四川眉山就直接進行房價補貼，對符合條件的購房者給予每平方米500元的補貼。

　　另有一些地方設(shè)定了具體的“去庫存”目標(biāo)。安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%;山東東營則強調(diào)，2016年，全市要實現(xiàn)5.5萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、1.9萬城中村和城邊村居民完全市民化。

　　江西省出臺的文件中，則明確提出“要加強檢查考核，對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，將進行約談和追責(zé)”。這也是首個將“去庫存”上升為政治任務(wù)的省份。

　　在我國房地產(chǎn)調(diào)控史上，與問責(zé)掛鉤的做法僅有兩個主要先例：

　　從2010年到2012年，住建部連續(xù)三年與地方政府簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，對于保障房的建設(shè)規(guī)模、開工時間等進行約定，若完成不力，主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴(yán)厲處罰。

　　2013年2月出臺的“新國五條”，要求各地制定房價控制目標(biāo)，對于未完成上述目標(biāo)的城市，同樣要予以問責(zé)。

　　“把‘去庫存’上升到政治層面，說明房地產(chǎn)庫存壓力對地方經(jīng)濟的影響非常大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，與上述兩者不同，這是地方政府主動實施問責(zé)，更加說明問題的嚴(yán)重。

　　被低估的庫存

　　在一些機構(gòu)的分析中，單是庫存規(guī)模這一點，就超出了很多人的想象。

　　安信證券根據(jù)截至去年十月的數(shù)據(jù)進行分析指出，房地產(chǎn)行業(yè)的真實庫存約為98.3億平方米。其中共有三部分構(gòu)成：全國商品房待售面積6.86億方、尚未開工的企業(yè)拿地面積42.3億方、在建商品房庫存約49.1億方。

　　其中，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%，太原、濟南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過剩的“重災(zāi)區(qū)”。

　　該機構(gòu)指出，以過去五年年均11.5億平米的銷售速度，在不新增供給的情況下，需要8.5年方可完成全部去化。考慮到未來幾年銷售面積可能回落至10億平米/年，則相應(yīng)的去化周期約為9.8年。

　　這部分庫存對于地方經(jīng)濟的影響不可小覷。按照很多業(yè)內(nèi)人士的觀點，供應(yīng)過剩的結(jié)果就是企業(yè)拿地積極性下降，直接影響到地方的財政收入。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積下降31.7%;土地成交價款下降23.9%。

　　浙江省某三線城市的一位公務(wù)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，從2013年開始，當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y熱降溫，該地的財政捉襟見肘，政府部門一度要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)支“未來三年”的相關(guān)稅費用以救急。如今，“預(yù)支稅費”的情況不再出現(xiàn)，因為企業(yè)也沒有錢了。

　　他表示，2015年10月，一家外地房地產(chǎn)公司因資不抵債而破產(chǎn)，老板在尚未走完破產(chǎn)清算程序的情況下選擇跑路，給當(dāng)?shù)劂y行留下大量壞賬。春節(jié)期間，一些業(yè)主向政府部門要求退房，但問題仍未解決。

　　“房地產(chǎn)經(jīng)濟”一詞概括了過去幾年很多城市的發(fā)展模式。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型不力的情況下，房地產(chǎn)市場的降溫更是“雪上加霜”。因此，以去庫存為主的“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”就顯得尤為重要。

　　事實上，與中央經(jīng)濟工作會議的定調(diào)相比，地方政府對市場的感知要更早。2013年下半年，山東西南部某城市就曾因市場嚴(yán)重過剩而暫停了新區(qū)的土地供應(yīng)，并向公務(wù)員攤派賣房任務(wù)。隨著行政力量的介入，類似的情況被認(rèn)為還會出現(xiàn)。

　　潛在風(fēng)險隱現(xiàn)

　　在多數(shù)受訪者看來，隨著“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”的打響，未來將有更多的城市出臺相關(guān)政策。張大偉認(rèn)為，這些政策將以“組合拳”的形式繼續(xù)推出，其手段很難超出現(xiàn)有的范疇，但執(zhí)行力度肯定會加強。

　　有分析指出，未來甚至不排除中央層面出臺相關(guān)的稅費、信貸新政，繼續(xù)給房地產(chǎn)市場帶來利好。2月17日，央行、住建部、財政部調(diào)高公積金存款利率，即被認(rèn)為是一項刺激交易的政策。

　　在寬松的信貸環(huán)境下，這些政策“組合拳”可能會發(fā)揮一定的作用。

　　央行的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬億元，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高，同比多增1.04萬億元。其中，住戶部門貸款增加6075億元，其中的短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元。

　　張大偉表示，從過往的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)市場走勢與信貸環(huán)境有著直接關(guān)系。央行罕見地大規(guī)模“放水”，無疑會刺激市場成交和房價上漲。

　　但他也提醒道，這種“放水”有可能出現(xiàn)“前松后緊”的態(tài)勢，一旦下半年出現(xiàn)萎縮，就可能導(dǎo)致整體市場的調(diào)整。

　　張大偉還指出，當(dāng)前一線城市地價和房價不斷攀高，甚至超出居民購買力。因此，大規(guī)模“放水”有可能繼續(xù)抬高上述價格，并催生泡沫，這種風(fēng)險值得警示。

　　安信證券表示，我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征，決定了政策手段也會有所不同。該機構(gòu)認(rèn)為，為了使得政策的有效性提升，應(yīng)當(dāng)采取因地制宜的策略，而不是“全盤通殺”。對于輕度過剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但對于供給嚴(yán)重過剩的城市，即使進行拯救效果也不大。