“根據(jù)上級(jí)要求，瑞公館項(xiàng)目所有未銷售房源將于2016年3月1日起，全面上調(diào)銷售價(jià)格。”2月24日，鑫都匯瑞公館銷售員李玲(化名)在她的朋友圈公布了公司下發(fā)的漲價(jià)信息。

　　這幾天，李玲一直以漲價(jià)為賣點(diǎn)在勸說(shuō)潛在客戶出手購(gòu)房。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過(guò)后，各地樓市已經(jīng)從假日氛圍中迅速?gòu)?fù)蘇。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積較春節(jié)前一周上升19%，高于去年春節(jié)后同期66%。其中，一線、二線及三四線城市較春節(jié)前一周分別上升40%、13%、20%。二手房市場(chǎng)較新房市場(chǎng)復(fù)蘇步伐更為明顯，中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市上周二手住宅成交面積較春節(jié)前一周上升33%。其中，上海、北京兩地不僅較節(jié)前大幅增長(zhǎng)，甚至較去年的周均值上升超過(guò)四成，表現(xiàn)尤為突出。

　　開發(fā)商醞釀漲價(jià)

　　受近期樓市新政刺激，醞釀漲價(jià)的開發(fā)商并不在少數(shù)。

　　2月23日晚間，萬(wàn)科北京公司發(fā)布項(xiàng)目推介廣告稱，將在3月1日，對(duì)旗下的“金域東郡”和“萬(wàn)科天地”項(xiàng)目進(jìn)行“全面漲價(jià)”，但萬(wàn)科并未公布漲價(jià)幅度。

　　地價(jià)上漲成為開發(fā)商漲價(jià)的主要銷售說(shuō)辭。

　　2月23日下午，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)了春節(jié)之后的首拍，這也是2016年以來(lái)的第二宗住宅用地拍賣。最終，綠地集團(tuán)以總計(jì)52億元拿下了分別位于北京市大興區(qū)黃村和北臧村生物醫(yī)藥基地的兩宗地塊。黃村地塊以39億元的總價(jià)，及配建1.5萬(wàn)平方米保障房代價(jià)被取得，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)4.7萬(wàn)元/平方米，樓面價(jià)創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價(jià)格新高。

　　李玲開始用這一地價(jià)對(duì)比其樓盤房?jī)r(jià)勸說(shuō)客戶出手購(gòu)房。

　　北京新房市場(chǎng)存在的另一現(xiàn)實(shí)是，庫(kù)存在持續(xù)降低。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2月25日，本月內(nèi)北京無(wú)新建商品房住宅入市，而且從預(yù)售許可預(yù)告看也無(wú)項(xiàng)目入市。目前，北京市商品房住宅整體庫(kù)存只有71914套，這一數(shù)據(jù)是2014年5月20日以來(lái)的最低點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，北京市新建商品房簽約均價(jià)卻創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年來(lái)，北京純商品房住宅簽約5088套，簽約均價(jià)達(dá)到了32197元每平方米，均價(jià)有望創(chuàng)最高紀(jì)錄。

　　二手房市場(chǎng)也在急速升溫。2016年以來(lái)，北京二手房簽約量已經(jīng)高達(dá)36413套，相比2015年同期漲幅高達(dá)86.7%。從簽約價(jià)格看，1月北京二手房簽約均價(jià)為3.76萬(wàn)，春節(jié)后北京二手房簽約均價(jià)達(dá)到了3.82萬(wàn)，環(huán)比漲幅達(dá)1.5%。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策寬松，持續(xù)調(diào)控，影響購(gòu)房者心理。對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，人口不斷凈流入，市場(chǎng)庫(kù)存數(shù)量卻在減少，土地高端化趨勢(shì)明顯，這種情況下，政策帶來(lái)的恐慌心理非常強(qiáng)烈。

　　一二線城市受益明顯

　　實(shí)際上，從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)同比漲幅也在擴(kuò)大。

　　易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月26日公布的《2016年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，得知2016年1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.3%，相比2015年12月份0.2%的增幅出現(xiàn)擴(kuò)大。70城房?jī)r(jià)在2015年5月份順利完成止跌反彈過(guò)程，而后保持上漲態(tài)勢(shì)。2016年1月份繼續(xù)上漲，且增幅為近9個(gè)月的最大。

　　在連續(xù)15個(gè)月同比下跌后，2015年12月房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。2016年1月份延續(xù)正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且增幅有所擴(kuò)大，為1.1%。隨著上半年房?jī)r(jià)環(huán)比的繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)同比增幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1月份，70個(gè)城市中，有46個(gè)城市房?jī)r(jià)止跌或上漲。其中深圳、上海、南京、廈門和合肥五個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅最大。當(dāng)然，包括北京、福州、武漢、杭州和廣州的增幅也較大，位列前10位。

　　成交量方面，各城市普遍回調(diào)，一二線城市較12月銷量均下降3成左右。由于前期銷量創(chuàng)新高，在鄰近農(nóng)歷新年的1月銷量回調(diào)不難理解。同時(shí)微觀上尤其在部分一線城市，開發(fā)商由于后期項(xiàng)目?jī)?chǔ)備稀缺，普遍有惜售心態(tài)。以動(dòng)態(tài)庫(kù)存去化周期來(lái)看，一二線城市皆已回落到近5年來(lái)的相對(duì)低位。與此形成鮮明對(duì)比的是三四線城市持續(xù)高位的庫(kù)存態(tài)勢(shì)。

　　鑒于此，央行與財(cái)政部于2月1日及19日分別對(duì)未實(shí)施限購(gòu)城市調(diào)降了首付比例以及降低房地產(chǎn)交易契稅、營(yíng)業(yè)稅。

　　世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉認(rèn)為，對(duì)于各地市場(chǎng)的高庫(kù)存情況，調(diào)降首付比例等措施的效果可能有限，目前高庫(kù)存的原因與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)帶來(lái)的市場(chǎng)飽和直接有關(guān)。但從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，一線城市及部分二線城市成為人口持續(xù)流入?yún)^(qū)域，房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮有著更為堅(jiān)實(shí)的支撐。而一線城市市場(chǎng)在進(jìn)入新年以來(lái)仍加速上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)也意味著適度的調(diào)控需求政策在逐步醞釀。綜合來(lái)看，短期內(nèi)無(wú)論對(duì)房產(chǎn)銷售市場(chǎng)還是物業(yè)投資開發(fā)，重要節(jié)點(diǎn)二線城市市場(chǎng)可能更為受益。

　　中原地產(chǎn)也認(rèn)為，分城市來(lái)看，今年春節(jié)月和近兩年同期比較，一線城市和二線重點(diǎn)城市成交上漲明顯;三四線城市受到庫(kù)存壓力影響，購(gòu)房者對(duì)后者信心不足，返鄉(xiāng)置業(yè)效果不明顯。但強(qiáng)者恒強(qiáng)，去年市場(chǎng)表現(xiàn)極佳的一線及二線重點(diǎn)城市成交的持續(xù)活躍促成了今年春節(jié)月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的上漲。春節(jié)月重點(diǎn)城市的高成交也在一定程度上反映了購(gòu)房客戶對(duì)2016年市場(chǎng)的信心。