)今年上半年以來，相比一線城市，部分二線城市房地產(chǎn)市場的火爆程度也許更值得關注。隨著傳統(tǒng)的“金九銀十”的到來，樓市的熱燙是否還將持續(xù)?已經(jīng)出臺的調(diào)控政策會否奏效?未來還會否有其他城市跟進?

　　樓市火熱催生調(diào)控出臺 需注重購房者預期

　　指針回撥。自2010年起，那一輪被稱為“史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)控政策”延續(xù)至2014年。全國樓市整體告別狂熱，進入了平穩(wěn)運行的階段，市場觀望情緒濃重，房地產(chǎn)投資明顯下滑。

　　2014年4月起，南寧打響了限購“松綁”的第一槍，全國多個城市陸續(xù)跟進，完全或部分放開限購政策。2015年，在剛需、改善型需求和樓市去庫存的多重因素下，房地產(chǎn)市場慢慢走出低谷，房價抬頭趨勢漸現(xiàn)。

　　進入2016年，全國樓市火熱，“地王”頻現(xiàn)，重點二線城市房價飛漲。目前，南京、蘇州、廈門、合肥、鄭州、武漢等城市房價已經(jīng)超過上一輪房地產(chǎn)周期高點。

　　而更需要關注的是“買房預期”。面對快速上漲的房價，購房者普遍存在焦慮心理，而這種情緒間接助推了房價的上漲。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，焦慮情緒會引起購房者“恐慌”，所以房地產(chǎn)調(diào)控必須改變預期。

　　記者對比發(fā)現(xiàn)，多個出臺限購措施的二線城市大多房價漲幅較高漲速較快，作為本輪首個出臺收緊政策的城市廈門，其2016年7月房價環(huán)比上漲4.6%，同比漲幅達到39.6%。

　　7月9日，廈門出臺信貸收緊政策，并在9月加碼限購政策;8月12日，蘇州通過提高貸款門檻進行限購;合肥和南京運用地價房價監(jiān)管和提高首付門檻“組合拳”，具體措施包括加大土地供給、嚴控區(qū)域樓王、設置房價管控標準等。

　　事實上，樓市過熱的端倪從信貸數(shù)據(jù)中亦可看出。此前亮相的銀行業(yè)半年報中，中、農(nóng)、工、建、交五大行總計投放各類貸款27366.73億元，其中房貸就高達14534.14億元，房貸占全部貸款的比重已經(jīng)過半。張大偉認為，本輪收緊調(diào)控的城市政策依然以約束信貸與購買資格為主，從力度看，也基本都是屬于漸進加碼。

　　未來或趨向“一城一策” 更倚重市場化手段

　　中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松曾公開表示，中國的居民杠桿率近年來增長非?？?，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個數(shù)字估計會超過43%，達到44%。每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)提升。

　　新華社早前發(fā)表的評論文章中曾明確指出，加杠桿只會導致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應”，資金過度向一二線城市集中，既使得熱點城市房價高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。

　　張大偉也指出，政策實際執(zhí)行的力度低于之前市場預期。雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開始。類似廈門、合肥、南京、蘇州這樣價格上漲過高過快的城市，未來去杠桿或將成為主流政策取向。

　　在中央政治局工作會議定調(diào)“嚴控資產(chǎn)泡沫”的政策背景下，一系列針對房地產(chǎn)領域的“去杠桿”政策正在密集出現(xiàn)。在多個熱點城市調(diào)控“組合拳”中，紛紛出臺了限貸政策。

　　未來這些城市調(diào)控政策的走向也引起市場各方的關注。張大偉認為，過去全面寬松的房地產(chǎn)調(diào)控趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，隨著市場分化，政策也開始明顯的分化，“托底蓋帽”開始出現(xiàn)。未來還有多個城市可能會升級調(diào)控政策，不僅僅是分城施策，更多的將會升級到“一城一策”。

　　全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌接受記者采訪時認為，由于分化情況的出現(xiàn)，個別房價漲幅過快過高的城市可能還會出臺收緊政策，但是大部分城市還是處于“去庫存”的狀態(tài)。

　　顧云昌表示，目前房地產(chǎn)發(fā)展的主要責任已經(jīng)落到地方政府，由各地政府根據(jù)當?shù)厍闆r出臺相關政策。他認為，房地產(chǎn)調(diào)控要注重供需兩端同時發(fā)力，其中供給側包括控制土地供應量和供應節(jié)奏。