距離最嚴調控啟動已有兩個半月時間，在調控影響下，本應是購房黃金期的端午小長假卻繼續(xù)降溫，廣州小長假前兩天成交量不足5月日均成交量的一半；昆山成交前兩天為零，最后一天也僅為89套；淮安成交跌破百套，顯得頗為冷清。

      對此，業(yè)內人士表示，數(shù)據(jù)直線下滑的主要原因是政府限價房企暫緩開盤，供應減少，因此市場并沒有數(shù)據(jù)所顯示的低迷。但需要注意的是，在政府調控不放松的背景下，購房者心態(tài)正逐步從激進轉向觀望，下半年房價或有松動的可能性。

      遇冷 多地樓市成交創(chuàng)新低

      淮安樓市調控時隔四個月后“梅開二度”。小長假放假前一日，淮安市下發(fā)《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，小長假起開始執(zhí)行。在此影響下，端午小長假期間的淮安市住宅日成交量跌至百套之下，比新政前日成交200套左右降幅明顯。

      廣州方面，2017年端午假期廣州新建住房網(wǎng)簽成交263套，同比2016年端午假期的791套減少528套，同比下降66.75%；成交量尚不足整個5月日均成交量的一半，其中海珠、白云、越秀三區(qū)均為“零成交”，天河、荔灣、番禺均只有6套成交。

      值得注意的是，端午節(jié)樓市遇冷只是整個5月的縮影。

      中原地產最新數(shù)據(jù)顯示，廣州今年5月的總體成交量創(chuàng)下近兩年的新低，數(shù)據(jù)顯示，5月1日至29日，廣州僅成交一手住宅6326套，是自2011年廣州調控以來5月成交的第二個低點，僅高于2014年樓市低迷期5月的5843套成交量。5月1日至30日，北京合計月內二手房住宅簽約10236套，成交面積96.45萬平方米，較4月分別下滑39.4%和37.3%。而這個簽約量，是近27個月的最低值。

      中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體看，北京等一二線城市在3月調控后，數(shù)據(jù)逐漸開始反映出調控影響，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，“紅五月”成交全面滑坡，市場開始進入調整周期。一線城市同比下調幅度達到了37%，二線城市下調幅度接近30%。

      對此，偉嘉安捷分析師表示，從目前來看，調控政策趨嚴的情況下，貸款購房首付和利率也雙雙增加，不少購房人暫緩購房腳步，觀望情緒較為濃厚。統(tǒng)計顯示，端午節(jié)三天房貸市場咨詢量同比去年端午節(jié)期間下降近三成。

      此外，CRIC房地產研究中心研究員楊科偉也表示，熱門城市對項目定價、預售證發(fā)放的限制有增無減，導致新增供應同、環(huán)比皆下降且處于低位，暫緩開盤的房企數(shù)量大幅增加也是成交下滑的主要原因。與往年不同，理應是樓盤加推旺季、蓄客最佳時期的端午小假期，今年卻出現(xiàn)多地無樓盤上市，更無樓盤加推開售。

      博弈 供求不均加劇多方拉鋸

      雖然在嚴厲的調控下，樓市成交量大幅下滑，但是價格仍未有明顯向下趨勢。

      國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術平均，計算得知，2017年4月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為0.73%，依然保持高位。

      其中，62個城市環(huán)比上漲，26個城市漲幅超過1%，3個城市漲幅超過2%。具體來看，唐山4月房價環(huán)比上漲2.3%，蚌埠環(huán)比上漲2.2%，宜昌環(huán)比上漲2.1%，北海上漲1.9%，沈陽上漲1.8%，揚州、金華上漲1.7%，昆明、西安、韶關則分別上漲1.6個百分點。

      楊科偉表示，在需求外溢、投機心理難平的同時，供求不均更加劇了買賣多方的拉鋸戰(zhàn)。

      以南京為例，受公證搖號新政的影響，選擇在端午假期開盤的樓盤為零。熱門的南京河西南板塊三家即將要加推搖號的樓盤雖沒有要開賣的動靜，但仍然有不少購房者過來探盤、登記。有報道顯示，僅上述樓盤，每位銷售員基本上都有500組左右的客戶，甚至有的選擇通過提高首付比例至8成以篩掉一些客戶。

      無錫也有類似現(xiàn)象，數(shù)據(jù)顯示，端午假期三天無錫樓市備案成交商品房250套，面積2.61萬平方米，不如2016年假期一日的成交量。但從樓盤開盤狀況來看，假期期間，無錫惠山區(qū)某樓盤加推三期新品464套房源，引來3000多名客戶。新吳區(qū)某盤首批僅推出高層1#、5#樓共約128套房源，但吸引了近900組客戶預約選房，項目甚至選擇以提高首付至50%作為“限客門檻”。有業(yè)主稱，搶房十分激烈，該純新盤置業(yè)顧問之前承諾的約13000元/平方米的價格，直接變成了14000元/平方米，甚至是達到了差不多15000元/平方米。

      對此，楊科偉表示，相對于成交量下滑明顯，由于購房熱情仍在，價格仍處于僵持狀態(tài)，甚至部分地區(qū)存在上漲之勢。

      以石家莊為例，此前石家莊市住建局發(fā)布《今年一季度房產交易季度報告》顯示，今年一季度石家莊市主城區(qū)商品房共成交108萬平方米、成交12253套，同比下降39%。其中，商品住房成交65萬平方米、成交5089套，同比下降56%。

      但價格方面，僅5月單月，石家莊樓盤調價數(shù)量達到21盤。其中7個住宅項目進行調價，10個寫字樓項目進行調價，3個別墅和1個商鋪項目進行調價。住宅方面，位于新華區(qū)、橋西區(qū)、高新區(qū)等項目中，新合作城市廣場、龍灣、中山尚城分別上調1000元/平方米，華麗家族樓盤上調1300元/平方米，官峰嘉邸項目上調2000元/平方米，十里逸墅項目上調60萬元/套。此外，別墅項目原河名墅更是從之前的2000萬元/套，上調至2366萬元/套，上調366萬元/套。

      蔓延 樓市限售時代開啟

      楊科偉認為，在持續(xù)低供應下，樓市多方仍將處于拉鋸狀態(tài)，“有價無市”格局愈加明顯。因此，受制于限購、限貸政策持續(xù)發(fā)力，疊加嚴控供應，多數(shù)城市成交持續(xù)低迷，但隨著樓市持續(xù)的政策收緊，調控的延長，在房企回收資金的壓力下，供應量企穩(wěn)回升，成交量有望逐步回歸至正常水平。而對于部分城市，房價仍面臨著較大的上漲壓力，后期不排除跟進落地限購、限貸新政的可能性。

      張大偉表示，從目前來看，限售時代已經開啟，樓市的去杠桿政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看，已經不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。

      中原地產研究中心統(tǒng)計顯示：成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、閩侯、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟南、鄭州、高碑店、蕪湖、開封、南京、無錫、長沙、嘉興、承德、保定、北京（保定、北京等均為有部分限制）、珠海等超過30多個城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。

      “預計未來限售政策將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會有超過50個城市執(zhí)行限售。”張大偉說。

      此外，值得注意的是，全國人大財經委副主任黃奇帆日前的演講也透露出未來房地產長效機制的雛形。他指出，未來中國房地產長效機制將從土地、金融、稅收、租賃、地票等方面入手。

      對于未來房價，張大偉說，從過去調控看，一般都需要6個月以上，價格才會出現(xiàn)明顯的下行。目前來看，嚴厲調控開啟僅2個月時間，買賣雙方還在博弈過程中，成交下滑還需一定時間體現(xiàn)在房價端。以此來看，四季度房價或現(xiàn)松動。