在全國(guó)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”大盤下，房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)正在呈現(xiàn)“冰火交加”之勢(shì)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1~5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額52134億元，全國(guó)商品房銷售面積50738萬(wàn)平方米，商品房銷售額48337億元，同比來(lái)看分別下降4%、23.6%、31.5%；5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為95.60，為近一年來(lái)最低值。

　　但5月單月的環(huán)比數(shù)據(jù)卻相對(duì)“喜人”：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)比4月環(huán)比增長(zhǎng)約14%，銷售面積、銷售金額環(huán)比增速分別為25.8%、29.7%；土地出讓面積和成交價(jià)款分別環(huán)比4月增長(zhǎng)45.9%和53.4%；央行公布的數(shù)據(jù)則顯示，5月住戶貸款中的中長(zhǎng)期貸款增加1047億元，而4月數(shù)據(jù)為減少605億元，環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正。

　　環(huán)比改善的數(shù)據(jù)，是否意味著樓市即將“回暖”？如何看待房地產(chǎn)的下一步，在業(yè)內(nèi)引發(fā)了熱議。“從近期的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步趨穩(wěn)，相信下半年對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用會(huì)逐步顯現(xiàn)。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉近期給出了這樣的判斷。

　　但中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成在近期的一次公開(kāi)演講中提醒，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)突出表現(xiàn)在債務(wù)危機(jī)和疫情風(fēng)險(xiǎn)相疊加，頭部民營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)仍然在繼續(xù)。

　　與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的土地市場(chǎng)仍顯低落。1~5月全國(guó)300城土地出讓金同比減半，全國(guó)住宅用地整體流拍率24.4%。這也是房企拿地意愿不足、投資謹(jǐn)慎的表現(xiàn)。盡管銀保監(jiān)會(huì)在3月稱要“鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款”，房企發(fā)債規(guī)模仍在下降，“融資難”尚未緩解，一些房企資金鏈仍顯緊張。下半年，房地產(chǎn)業(yè)將如何走向尚不明朗。

　　樓市回暖“有點(diǎn)無(wú)面”

　　重慶的二手房中介余莉今年的工作更棘手了。“今年早就是買方市場(chǎng)。”余莉說(shuō)，“以前是一套房子對(duì)多個(gè)客戶，現(xiàn)在是一個(gè)客戶對(duì)多套房子。”

　　余莉覺(jué)得有心無(wú)力。由于重慶房?jī)r(jià)下跌，相同的預(yù)算可以選擇更多地段和房子，她的工作范圍從巴南區(qū)擴(kuò)大到九龍坡區(qū)。“對(duì)外區(qū)沒(méi)那么熟悉，”余莉說(shuō)，“客戶對(duì)應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人和中介也更多了，競(jìng)爭(zhēng)更激烈。”

　　她發(fā)現(xiàn)，今年二手房“大刀砍”的情況更多了。余莉說(shuō)，由于購(gòu)房者議價(jià)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)，在業(yè)主明顯急售的房源上，價(jià)格跌幅明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有43個(gè)，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有53個(gè)。

　　新房中介龍?jiān)聘嬖V《中國(guó)新聞周刊》，今年購(gòu)房者觀望情緒濃厚。“往年上半年都是新房傲驕的時(shí)候，今年四五月一些新房都在打‘骨折’。”龍?jiān)普f(shuō)，“客戶議價(jià)能力更強(qiáng)，但由于備案價(jià)限制，談價(jià)空間在10%左右。”

　　多地房企以低價(jià)折扣的方式“清庫(kù)存”，由于限跌令的限制，部分開(kāi)發(fā)商只能“變相打折”。即便在一線城市深圳，由于市場(chǎng)冷淡，也出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商招人“冒充購(gòu)房者”的現(xiàn)象。6月中旬，深圳市龍華深圳北附近的樓盤招聘“看房充場(chǎng)人員”。工作時(shí)間是6月14日早上9時(shí)20分至下午6時(shí)，費(fèi)用日結(jié)，每人一天是120元。對(duì)應(yīng)聘者的要求為，年齡要在30至45歲，不能太邋遢，“看起來(lái)要富態(tài)”。

　　“諸多信號(hào)表明住房消費(fèi)購(gòu)買力下降。”空·白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院名譽(yù)顧問(wèn)楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，“買方優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)、業(yè)主急售比例上升、改善性需求占比降低等都是表現(xiàn)之一。”

　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事、廣州房地產(chǎn)專家鄧浩志認(rèn)為，今年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)回暖呈現(xiàn)“有點(diǎn)無(wú)面”的特點(diǎn)，只在一部分出臺(tái)強(qiáng)有力刺激樓市政策的城市有所復(fù)蘇。

　　在吉林省某房企任管理層的蘇林，對(duì)當(dāng)前樓市壓力感受更為強(qiáng)烈和具體。她對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，由于東北地區(qū)人口外流，加上今年來(lái)疫情影響經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，整體銷售承壓。“不光是住宅，商鋪類也流通不起來(lái)，原來(lái)要租來(lái)做生意的人都流失了，非住產(chǎn)品下行得非常厲害。”蘇林說(shuō)，現(xiàn)在業(yè)績(jī)完成率很低。

　　在她所在的區(qū)域，由于庫(kù)存高企，部分房企開(kāi)始打價(jià)格戰(zhàn)。“可能在幾個(gè)項(xiàng)目上收回資金，他們就退出房地產(chǎn)市場(chǎng)了，從而干擾市場(chǎng)價(jià)格。”她說(shuō)，“現(xiàn)在目標(biāo)都是去庫(kù)存，各大開(kāi)發(fā)商在東北一些城市有明顯收縮跡象。”

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，樓市回升“非常不均衡”。熱點(diǎn)城市高端盤回升程度明顯，但剛需及改善需求回暖較慢。一線城市復(fù)蘇情況較好，但部分三、四線城市回升并不明顯。盡管5月、6月商品房銷售跌幅有所收縮，但開(kāi)盤去化率大部分在50%以下。

　　“看房人數(shù)在5月之后有明顯上升，但去化認(rèn)購(gòu)率仍在歷史性低谷。我們認(rèn)為，本輪周期下行疊加局部疫情影響，居民購(gòu)房能力和意愿都受影響，再加上對(duì)交付的擔(dān)心，政策尚待繼續(xù)累積，才有能力推動(dòng)銷售走出低谷。”中信證券6月的一份研報(bào)也認(rèn)為，從同比來(lái)看，5月單月數(shù)據(jù)，仍然“寒意十足”。2022年5月，商品房銷售額單月同比下降38%，銷售面積單月同比下降32%，銷售單月降幅比2022年4月有一定的收窄。不過(guò)，2022年前5月銷售額累計(jì)下降32%，是創(chuàng)紀(jì)錄的降幅。

　　“由于開(kāi)盤去化率很低，企業(yè)不得不延遲新盤推出（傳統(tǒng)來(lái)說(shuō)6月應(yīng)該是推盤高峰）。”中信證券研報(bào)認(rèn)為，現(xiàn)金回流不暢，也迫使企業(yè)壓縮投資，放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度。從數(shù)據(jù)上顯示，5月單月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資單月同比下降8%，新開(kāi)工單月同比大幅下降42%，竣工面積單月同比大幅下降31%。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)需求端仍舊疲軟低迷，房地產(chǎn)的調(diào)整其實(shí)尚未結(jié)束，談?wù)撚|底回暖還為時(shí)尚早。

　　萬(wàn)科集團(tuán)創(chuàng)始人王石最近也發(fā)聲指出，盡管政策回暖信號(hào)非常明顯，但商業(yè)銀行愿不愿意放貸，向國(guó)企還是民企放貸還是會(huì)有很多考量。從消費(fèi)者角度看，在當(dāng)前疫情影響下，大眾的收入狀況、外出看房都會(huì)受到影響，這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)。

　　政策風(fēng)向變了嗎？

　　政策回暖從半年前就開(kāi)始醞釀。

　　“房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣。”中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室分管日常工作的副主任韓文秀在2021年底召開(kāi)的“2021~2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上指出，“房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。”

　　這種“系統(tǒng)性影響”體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上看，近20年來(lái)，房地產(chǎn)投資占中國(guó)GDP比重大幅提高。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年中國(guó)GDP達(dá)到110萬(wàn)億元，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.76萬(wàn)億元，房地產(chǎn)投資占GDP比重達(dá)到9.7%。

　　“我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與42個(gè)行業(yè)中的38個(gè)有關(guān)聯(lián)，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的發(fā)展情況會(huì)和這38個(gè)行業(yè)密切相關(guān)。”盛松成認(rèn)為，房地產(chǎn)的投資規(guī)模與基建投資基本上相當(dāng)，如果房地產(chǎn)投資大量的下降，要通過(guò)基建投資等拉上去，難度比較大。

　　不過(guò)，2021年，在上半年樓市火熱的背景下，各地為房地產(chǎn)降溫出臺(tái)了一系列緊縮政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資作出限制。在降杠桿過(guò)程中，由于部分房企爆雷，加上疫情反復(fù)，樓市信心受到打擊，整個(gè)市場(chǎng)迅速降溫。

　　2021年初開(kāi)始實(shí)施的“三條紅線”“兩集中”政策的本意是化解房地產(chǎn)行業(yè)為金融市場(chǎng)帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，讓房子回到居住本質(zhì)。“核心內(nèi)容是抑制房地產(chǎn)的資本屬性，對(duì)策沒(méi)有錯(cuò)，但是做的過(guò)程當(dāng)中有些地方過(guò)度，損害了房地產(chǎn)消費(fèi)屬性。”清華大學(xué)教授魏杰指出。

　　“有人講房地產(chǎn)風(fēng)聲變了，實(shí)際上大家理解錯(cuò)了，沒(méi)有變。”魏杰認(rèn)為，去年沒(méi)有錯(cuò)，今年也沒(méi)有錯(cuò)，去年抑制房地產(chǎn)過(guò)度的資本屬性，現(xiàn)在主要推動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)屬性。

　　今年3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，就貨幣政策、房地產(chǎn)領(lǐng)域，稱要“積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策”“慎重出臺(tái)收縮性政策”。此后，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外匯局、央行分別表態(tài)，維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定。

　　不久后，一系列的“真招”開(kāi)始出臺(tái)。5月15日，央行會(huì)同銀保監(jiān)會(huì)將全國(guó)范圍內(nèi)首套房貸款利率下限，從不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，央行引導(dǎo)5年期以上LPR下行15個(gè)基點(diǎn)。隨后，北京、上海等多個(gè)城市的銀行將房貸利率下調(diào)，部分城市的銀行首套房貸款利率已低至4.25%。進(jìn)入6月，各地樓市政策繼續(xù)呈放松態(tài)度。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，70余城因城施策出臺(tái)政策超百條。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析，本輪調(diào)控相較2008年、2009年及2015、2016年兩輪調(diào)控效果更弱有多方面因素，其中最大的原因是周期不一樣，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段發(fā)生了很大變化。在2015年，中國(guó)商品房銷售額為8.7萬(wàn)億元，2021年，這一數(shù)字超過(guò)18萬(wàn)億元。“基本盤子大了很多倍，因此政策放松相對(duì)難以取得特別突出的效果。”

　　“不要高估政策的力量，就像拉繩子一樣，拉緊容易，到放松的時(shí)候，它不一定往前跑了。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，“現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是必須經(jīng)歷的調(diào)整，過(guò)去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的時(shí)代是不可持續(xù)的。”

　　另一方面，楊現(xiàn)領(lǐng)指出，中國(guó)居民杠桿率已達(dá)到歷史較高水平，由于居民近年處于降杠桿周期，政策放松效果也會(huì)受影響。此外，上半年持續(xù)發(fā)生的疫情也產(chǎn)生了顯著影響。“整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求已經(jīng)進(jìn)入了城市圈互動(dòng)階段。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，“比如惠州的需求可能一半來(lái)自于深圳，僅疫情因素就會(huì)讓惠州交易量大幅下降，1至5月惠州下降幅度約70%。”

　　土拍市場(chǎng)冷淡

　　政策起效并未如預(yù)想中迅速，另一個(gè)標(biāo)志性的指標(biāo)是土拍市場(chǎng)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年5月，全國(guó)300城住宅用地成交樓面價(jià)7095元/平方米，同比下跌14.0%，住宅用地成交樓面價(jià)同比下跌態(tài)勢(shì)未改。

　　“今年長(zhǎng)春土地市場(chǎng)非常低迷，基本上沒(méi)什么人拍。”前述房企管理層蘇林說(shuō)。

　　長(zhǎng)春并不是孤例。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，1~5月，全國(guó)300城各類用地土地出讓金同比下降56.7%，住宅用地同比下降61.1%。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析，2022年開(kāi)年以來(lái)政策環(huán)境逐漸改善，底價(jià)成交地塊占比和流拍撤牌率有所下降，市場(chǎng)信心略有修復(fù)，但多數(shù)城市土拍情緒依然較弱。

　　陳文靜認(rèn)為，土地市場(chǎng)低迷受兩方面因素影響。一是受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，政府供地明顯放緩；其次，當(dāng)前房企資金壓力較大，疊加銷售去化受阻，房企拿地意愿較低，投資布局愈加審慎。

　　蘇林說(shuō)，此前東北實(shí)行集中供地，導(dǎo)致現(xiàn)在樓市庫(kù)存高企，市場(chǎng)慘淡。“和前兩年相比，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地都非常謹(jǐn)慎。”蘇林說(shuō)，“政府不應(yīng)該無(wú)序供地，應(yīng)該管控放地的頻率和價(jià)格。”

　　“放地要更有規(guī)劃，比如減少商住類產(chǎn)品占比，現(xiàn)在占到10%、12%，地產(chǎn)商根本賣不出去，我們拿地也不掙錢。”蘇林說(shuō)，“像公寓在東北也很難賣出去，如果能轉(zhuǎn)成住宅類，可以享受到上學(xué)等政策，對(duì)銷售可能會(huì)有幫助。”

　　住宅供地“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)）是在2021年出臺(tái)的政策，在全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施，意在控制地價(jià)、降低溢價(jià)率。然而隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，流拍率不斷上升，導(dǎo)致國(guó)企成為拿地主力。在中指研究院發(fā)布的1~5月份中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積前10名中，有半數(shù)以上為央企、國(guó)企。

　　據(jù)中指數(shù)據(jù)，前五個(gè)月全國(guó)住宅用地整體流拍撤牌率達(dá)24.4%。“土地是一個(gè)前置性的信號(hào)和指標(biāo)。如果出現(xiàn)大面積流標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)信心打擊會(huì)很大。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，“目前多地出現(xiàn)土拍市場(chǎng)由央企、國(guó)企托底的現(xiàn)象，民營(yíng)房企投資意愿不足。”

　　“目前房企也不著急拿地。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析，“現(xiàn)在不是拿地的時(shí)間窗口，今年拿地是為了完成明年的銷售目標(biāo)，而銷售計(jì)劃要看今年全年的銷售情況。”

　　有接近房企投資部的人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，一些全國(guó)性房企正在撤出三四線城市，不顧虧損、加速出清，能撈回多少就撈多少。

　　粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長(zhǎng)羅志恒等此前撰文，土地市場(chǎng)持續(xù)低溫有三方面因素，一是地產(chǎn)銷售尚未完成筑底，由于疫情以來(lái)居民收入增速與經(jīng)濟(jì)增速同步放緩，居民行為趨于避險(xiǎn)化，平均消費(fèi)傾向下降，預(yù)防性儲(chǔ)蓄上升，居民購(gòu)房意愿不足。此外，樓市價(jià)格下行預(yù)期和期房交付風(fēng)險(xiǎn)也使購(gòu)房者保持觀望態(tài)度。

　　其次，羅志恒等認(rèn)為，疫情反復(fù)沖擊地方政府供地節(jié)奏，以此次受疫情影響較為嚴(yán)重的上海為例，1~5月上海土地出讓金僅有260億元，較去年同期下降76.1%。另外，由于房企融資緊張，又將迎來(lái)償債高峰，現(xiàn)金流緊張情況加劇。對(duì)于債務(wù)壓力較大的房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前拿地并不是首要大事，維持好流動(dòng)性、應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力，才是“活下去”的重點(diǎn)議題。

　　房企“融資難”未解

　　房企到位資金，即資金獲取能力，一直是判斷房地產(chǎn)行業(yè)狀態(tài)的關(guān)鍵指標(biāo)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1至5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。

　　前述接近房企投資部門的人士說(shuō)，房企回籠資金主要依賴銀行融資、社會(huì)融資、銷售新房和資產(chǎn)?，F(xiàn)在前兩條路并未得到政策放松，而由于市場(chǎng)低迷，降價(jià)銷售也很難回籠資金，售賣資產(chǎn)理論上也資不抵債，“融資難”仍然是困擾房企的主要問(wèn)題。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析，2022年1~5月，房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行總額3344.7億元，同比下降30.0%。不過(guò)，在5月份，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升33.5%。“房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境正在逐步改善。”劉水說(shuō)，“央行在4月29日專題會(huì)議上指出及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。”

　　劉水分析，金融機(jī)構(gòu)的資金投放依然較為謹(jǐn)慎，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售沒(méi)有明顯回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期沒(méi)有發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。蘇林也認(rèn)為，在金融信貸層面給企業(yè)融資的便利，目前來(lái)看很少落到實(shí)處。

　　在2020年底央行和銀保監(jiān)會(huì)“兩道紅線”出臺(tái)后，房企要獲得開(kāi)發(fā)貸和并購(gòu)貸變得十分艱難。由于層層加碼，房企所受的限制更為明顯。“恒大爆雷后，地方政府開(kāi)始對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管比例提升，為了保護(hù)下屬城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目不出現(xiàn)爛尾，提升監(jiān)管的額度，使得房地產(chǎn)總部出現(xiàn)問(wèn)題。”鄧浩志說(shuō)，“總部融資后把錢扔到項(xiàng)目上，結(jié)果錢回不來(lái)，項(xiàng)目公司沒(méi)有問(wèn)題，總部卻缺錢、違約。”

　　中國(guó)金融四十人論壇（CF40）資深研究員、中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)張斌告訴《中國(guó)新聞周刊》：“銀行包括金融市場(chǎng)不希望有壞賬，就現(xiàn)在一些房企的資產(chǎn)負(fù)債表而言，確實(shí)很多金融機(jī)構(gòu)不敢給他們貸款。”

　　過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)迅速發(fā)展，但此后被認(rèn)為這種運(yùn)營(yíng)模式本身存在問(wèn)題。“現(xiàn)在低杠桿的房企也受到影響，比方龍湖、旭輝這些資金穩(wěn)健的房企。”鄧浩志說(shuō)。

　　企業(yè)融資難會(huì)使其面臨流動(dòng)性危機(jī)，“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)增加。張斌等人之前的研究認(rèn)為，由于房地產(chǎn)企業(yè)形成的大量難以產(chǎn)生現(xiàn)金流的“沉淀資產(chǎn)”，導(dǎo)致出現(xiàn)“沉淀債務(wù)”，使其變?yōu)?ldquo;高債務(wù)”行業(yè)。今年有58家民營(yíng)房企海外債到期，疊加年內(nèi)到期的信用債，2022年債券到期規(guī)模超百億的企業(yè)有10家，絕大部分是民營(yíng)房企。

　　“以前通過(guò)借新還舊的方式，用便宜的錢替換一些高價(jià)格的錢，但現(xiàn)在不一定能順利借到。”盧文曦說(shuō)，“房企爆雷問(wèn)題還沒(méi)結(jié)束，加上市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展變緩，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加嚴(yán)酷。”

　　穆迪高級(jí)副總裁曾啟賢對(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析，評(píng)級(jí)主要從開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況、流動(dòng)性狀況及違約風(fēng)險(xiǎn)等方面考量。由于銷售下滑，對(duì)于開(kāi)發(fā)商營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流產(chǎn)生壓力，加上目前債券市場(chǎng)融資途徑對(duì)非投資級(jí)別開(kāi)發(fā)商幾乎是封閉的，不管是海外市場(chǎng)或是在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)債，都困難重重，導(dǎo)致房企還債能力下降，財(cái)務(wù)狀況承壓。

　　“在短期內(nèi)無(wú)法償付到期債務(wù)時(shí)，個(gè)別開(kāi)發(fā)商選擇展期，或者與投資人達(dá)成協(xié)議，降低了還款金額，造成投資人的經(jīng)濟(jì)損失，就有可能出現(xiàn)低價(jià)交易，也是違約的一種情況。”曾啟賢說(shuō)。穆迪報(bào)告顯示，從2022年1月1日到4月30日共發(fā)生7例違約，均為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，除了一例之外均為低價(jià)交易。

　　5月，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)等房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范民營(yíng)房企，通過(guò)信用保護(hù)工具發(fā)債融資。這被看作是政府支持民營(yíng)房企融資措施加快落地。也有分析人士認(rèn)為，信用保護(hù)工具無(wú)法保障每家企業(yè)，“像龍湖、碧桂園，在民企里屬于幸運(yùn)兒，很難挑出第四家、第五家來(lái)。”

　　對(duì)于房企面臨的資金困境，盛松成建議，在不改變?nèi)ジ軛U政策目標(biāo)下，適當(dāng)延長(zhǎng)去杠桿的周期；其次，對(duì)三道紅線不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管部門可以考慮，在維持當(dāng)前指標(biāo)六個(gè)月不上升的前提下，繼續(xù)提供貸款；此外，貸款集中度管理，對(duì)各銀行的達(dá)標(biāo)時(shí)間可以考慮往后推遲半年或一年。

　　“之前希望央企、國(guó)企以及穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的民企，能對(duì)部分企業(yè)收并購(gòu)，但到現(xiàn)在案例也不多。”李宇嘉認(rèn)為，“對(duì)前者來(lái)說(shuō)，可選項(xiàng)目太多了?，F(xiàn)在地方政府出讓的地塊都很好，溢價(jià)率又很低，又沒(méi)有配建，即便是國(guó)企、央企，也有盈利要求，因此缺乏動(dòng)力收并購(gòu)其他項(xiàng)目。”

　　前述接近房企投資部的人稱：“今年年初時(shí)，廣東的國(guó)企，門檻都被別人踩爛了，每家房地產(chǎn)企業(yè)都上門兜售項(xiàng)目，但現(xiàn)在已經(jīng)不怎么收了。”他說(shuō)，企業(yè)投資更為謹(jǐn)慎。

　　鄧浩志認(rèn)為，單一政策已經(jīng)不能解決當(dāng)前的問(wèn)題，房地產(chǎn)面臨的是系統(tǒng)性問(wèn)題。李宇嘉稱，房企“爆雷”威脅仍然存在，房地產(chǎn)銷售疲軟的狀況如果進(jìn)一步持續(xù)或者惡化，債務(wù)違約的房企未能得到妥善處理，現(xiàn)有的松綁政策和疫情結(jié)束未能取得疊加效應(yīng)，后續(xù)可能仍有一批房企產(chǎn)生流動(dòng)性危機(jī)。

　　警惕重回“短期刺激”

　　為應(yīng)對(duì)樓市蕭條，避免產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)，除了房企“自救”，地方政府也采取了一系列救市措施。棚改貨幣化，則是諸多措施中力度較大的一項(xiàng)。

　　采用這一措施的不只鄭州。今年來(lái)，發(fā)布該政策的城市數(shù)量已超10個(gè)。棚改安置包括直接提供住房的實(shí)物安置和貨幣化安置，貨幣化安置又包括提供現(xiàn)金和提供“購(gòu)房憑證”兩種模式，后者即“房票安置”。

　　相較于現(xiàn)金安置，房票安置意味著拆遷戶只能將資金用于在本地購(gòu)置房產(chǎn)，不能用于儲(chǔ)蓄和購(gòu)買其他商品。盧文曦認(rèn)為，房票制度對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有拉動(dòng)作用，緩解市場(chǎng)去庫(kù)存壓力，同時(shí)較現(xiàn)金安置、實(shí)物安置更能減輕政府負(fù)擔(dān)。

　　“房票安置減小了政府的拆遷補(bǔ)償壓力，拆遷也有助于增加地方收入，同時(shí)能滿足被拆遷人差異化的需求。”李宇嘉說(shuō)，“當(dāng)下購(gòu)房者意愿不高、信心差，房票能人為創(chuàng)造需求，激活交易量，以此提振信心、扭轉(zhuǎn)預(yù)期。”

　　棚改貨幣化制度在過(guò)去發(fā)揮過(guò)明顯作用。2014年，央行創(chuàng)設(shè)PSL （抵押補(bǔ)充貸款，央行通過(guò)PSL可以調(diào)節(jié)向金融機(jī)構(gòu)融資的成本，引導(dǎo)其向需要提供支持的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門注入低成本流動(dòng)性）來(lái)支持棚改，隨后棚改貨幣化安置被更多城市采用。2015年至2018年，棚改貨幣化拉動(dòng)不少三四線城市房地產(chǎn)需求，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，隨著2018年后棚改貨幣化進(jìn)入尾聲，PSL規(guī)模也逐漸縮減。

　　野村中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺認(rèn)為，棚改貨幣化安置助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，在三四線城市，棚改貨幣化安置在2016~2017年貢獻(xiàn)了30%以上的商品房銷售。需求增加的同時(shí)，三四線城市的房?jī)r(jià)也快速攀升。他認(rèn)為，棚改貨幣化安置在改善棚戶區(qū)居住條件、提高低收入人群生活水平方面發(fā)揮了很大作用，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但也推高了居民部門杠桿率。

　　此輪重啟是否能使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖尚未可知。“在我們需要再次拉動(dòng)投資需求時(shí)，政策空間已經(jīng)沒(méi)有以前那么大，即使是同樣規(guī)模的政策刺激所能取得的效果也會(huì)被打折扣。”陸挺在2022年4月中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇宏觀月度數(shù)據(jù)分析會(huì)上的發(fā)言上提到，“大量購(gòu)房需求已前置、飽和，當(dāng)下再采用棚改貨幣化政策，即使規(guī)模類似于2015~2018年，即使沒(méi)有疫情，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)可能會(huì)遠(yuǎn)小于那幾年。”

　　“房票制度的風(fēng)險(xiǎn)在于，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能要在現(xiàn)有房票基礎(chǔ)上增加金額、加杠桿換新房，同時(shí)看中的樓盤可能并不在指定范圍內(nèi)；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果有降價(jià)等要求，也不一定愿意參與。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析，房票安置對(duì)政府公信力及兌現(xiàn)能力提出了考驗(yàn)。

　　鄧浩志認(rèn)為，棚改貨幣化的效果在于拆的規(guī)模有多大。“棚改是制造新的需求，上一輪棚改可能改得差不多了，甚至已經(jīng)有一些是超前改的，那么現(xiàn)在還能改多少是不確定的。”他提出，舊改可能會(huì)成為地方政府啟動(dòng)的下一個(gè)方向，如果房地產(chǎn)形勢(shì)持續(xù)低落，或許會(huì)在防止大拆大建的政策范圍內(nèi)重啟舊改。

　　一些學(xué)者認(rèn)為，以棚改貨幣化重啟為標(biāo)志，最值得警惕的是，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)盡快回歸正常軌道的大局下，不少地方將穩(wěn)樓市作為穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手，但須警惕的是一些不當(dāng)救市政策搭上穩(wěn)大盤的便車，帶來(lái)推高金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。

　　廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高近日提出，房地產(chǎn)未來(lái)的投資增速會(huì)慢于名義GDP增速，依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已難以為繼。

　　盛松成建議從需求端邊際放松房地產(chǎn)調(diào)控，但對(duì)于熱點(diǎn)城市政策放松仍然需要謹(jǐn)慎。他特別提醒，“需要防止2020年疫情過(guò)后，市場(chǎng)迅速過(guò)熱的局面再度出現(xiàn)。”