海外發(fā)債幾近停擺、信托融資下滑之下，房企的ABS融資占比提升，信用債發(fā)行連續(xù)三個月環(huán)比小幅正向增長……種種跡象表明，房企境內債融資已經進入相對平穩(wěn)階段，這一渠道基本不再受限。

　　據中指研究院監(jiān)測，2022年前7個月，房地產企業(yè)非銀融資（包括信用債、海外債、房地產信托、資產證券化等）總額為5706.7億元，同比下降56.5%。其中，信用債發(fā)行額度為3031億元，累計占比過半；海外債為176億元，占比僅為3.1%；信托融資為779億元，占比為13.7%；ABS發(fā)行規(guī)模為1720億元，占比為30%。

　　“信用債發(fā)行受政策支持，并且發(fā)行主體以國企、央企以及優(yōu)質民企為主，信用水平較高，因此投資人認可度較高，近幾個月發(fā)行量趨于平穩(wěn)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，受相關部門多次強調“滿足房企合理融資需求”及各地行業(yè)支持性政策影響，短期內境內債券發(fā)行市場不會出現(xiàn)大幅波動。

　　境內信用債市場轉向平穩(wěn)

　　當下，多數金融機構仍對房企融資持謹慎態(tài)度，融資渠道及規(guī)模整體在緊縮。但是，在相關政策加持下，境內信用債市場已經轉向平穩(wěn)。

　　從債券發(fā)行主體來看，7月份，萬科、保利發(fā)展、中國金茂、華潤置地等16家房企成功發(fā)行信用債，單月發(fā)行額度最高的為萬科，合計64億元，平均融資利率3.1%。典型房企中信用債利率最高的為龍湖集團，平均利率為4.1%；最低的為招商蛇口，平均利率為2.1%。

　　“7月份，房地產企業(yè)信用債發(fā)行額環(huán)比變動較小，連續(xù)三個月小幅正向增長。”中指研究院表示，國企、央企依然為發(fā)行主力，其前7個月發(fā)行額占比為87.8%，高于上年同期17個百分點。

　　此外，雖然5月份有5家房企被選定為示范民營房企，前后成功發(fā)行多筆信用債，但隨后并未有其他民企積極跟進，僅濱江集團于7月份發(fā)行一筆9.7億元的短融債券。

　　“近期發(fā)債審批也有所提速，境內債發(fā)行額二季度以來穩(wěn)步回升。”劉水表示，發(fā)行種類多樣化，包括綠債、住房租賃債、并購債等多種形式，發(fā)行主體也逐漸覆蓋到優(yōu)質民企。

　　談及未來融資環(huán)境是否會有改善，同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示，從宏觀經濟、市場趨勢以及行業(yè)需求來看，未來境內融資環(huán)境有改善的空間，但不會再出現(xiàn)“大水漫灌”的情況。

　　多家出險房企申請債務展期

　　從當下出險房企的共性表現(xiàn)來看，多是商票、海外債以及信托等融資違約，尤其海外債違約導致的連鎖反應，為房地產行業(yè)整體基本面帶來負面影響。

　　據中指研究院監(jiān)測，7月份，僅有卓越商管發(fā)行一筆海外債，規(guī)模為6.75億元，相較去年7月份的332.2億元，同比下降97.97%。

　　“隨著海外債違約房企陣營擴大，多家大型房企信用評級遭到下調，這影響了整體行業(yè)基本面，對信用較為穩(wěn)定的房企也有一定影響。因此，靠發(fā)行海外債獲得新增融資這一渠道幾乎全線被封，能闖關成功者寥寥無幾。”某房企融資條線人士對《證券日報》記者表示，但比借不到新的海外債更難的是，舊債償還壓力也非常大。

　　從當下海外債發(fā)行及償還情況來看，展期是房企當下處理海外債的重要策略。“多家出險企業(yè)為7月份到期債務申請了展期，展期總額達135.3億元，占當月到期額的16.6%。”中指研究院表示，民營房企償債狀況不佳，也拉低了投資人對民企再融資能力的信心。7月份，房企通過交換要約重新上市的海外債金額達395.8億元，占今年以來交換要約金額的52.9%。

　　另據中指研究院監(jiān)測，今年年內尚有1329億元海外債余額待還，預計海外融資將繼續(xù)以延長存量債務期限為主，新增融資額難以有所突破。

　　“有能力的企業(yè)還是要盡量按期償還債務，一是節(jié)省融資費用；二是維持自身信用水平，同時保持海外融資渠道通暢。”劉水表示。

　　劉水進一步表示，但對今年以來銷售額大幅下滑、籌資渠道基本被阻斷的企業(yè)來說，將面臨較高的償債風險。尤其是2020年以來，部分企業(yè)為快速降杠桿，通過占用應付款、增加表外負債等方式轉移了債務負擔，這類企業(yè)雖然財務指標表現(xiàn)尚可，但隱性債務也會觸發(fā)風險事件，因此償債壓力加劇。

　　若面臨海外債到期而又無法償還的困境，“與債權人制定展期計劃、出售資產、加大銷售力度等是房企采用的幾大標準策略。”肖云祥稱，但有些房企也另有策略，比如近期多家房企積極籌劃債務管理，為穩(wěn)定企業(yè)生產經營創(chuàng)造條件。

　　8月7日，龍光集團發(fā)布公告稱，針對境外債務進行整體管理，是為了應對新的市場環(huán)境下如何更好地保護購房者，對投資者和員工等各方利益的平衡，在保交房的前提下進行綜合平衡。同時，解決境外債務到期還款壓力，讓公司和管理層有更多精力回歸運營。

　　而對于后市房企的償債壓力和風險，肖云祥稱，不排除繼續(xù)有房企出現(xiàn)違約的情況，這將給市場帶來不確定性。但違約現(xiàn)象會隨著市場回暖、政策效力釋放，以及房企避免出險的警惕性提升而減少。