10月25日，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“綠城”)發(fā)布了2022年度第六期中期票據(jù)申購說明。申購說明中顯示，本期中期票據(jù)發(fā)行金額上限為15億元，利率區(qū)間為3.8%至4.8%。

　　10月24日，中交地產(chǎn)、北京城建等多家企業(yè)發(fā)布擬發(fā)行中期票據(jù)文件，規(guī)模從9億元至15億元不等。實(shí)際上，10月份以來，多家央企、國企以及示范民營房企扎堆拋出發(fā)行中期票據(jù)計(jì)劃。據(jù)中指研究院提供給《證券日報(bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，截至記者發(fā)稿，已有60家房企發(fā)行中期票據(jù)，規(guī)模為1587億元，同比上升51.9%。

　　“近期，相關(guān)融資政策已經(jīng)連續(xù)釋放利好信號，鼓勵滿足房企合理融資需求。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報(bào)》記者表示，“雖然房企有融資需求，但仍要考慮融資成本和未來的償債能力。”

　　“增信中票”已發(fā)行78億元

　　今年以來，政策端明確保障房地產(chǎn)合理融資需求。8月下旬以來，龍湖集團(tuán)、新城控股、碧桂園等房企接連發(fā)行中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱中債增）擔(dān)保中期票據(jù)，為行業(yè)融資帶來積極信號。

　　近期，有市場消息稱，龍湖集團(tuán)等示范房企正在推進(jìn)第二輪由中債增全額擔(dān)保的債券發(fā)行，金額在10億元至15億元之間。對此消息，龍湖集團(tuán)向《證券日報(bào)》回應(yīng)稱：“中債增的二次發(fā)行仍在溝通中，以公司公告為準(zhǔn)。”

　　在業(yè)內(nèi)看來，在銷售回款緩慢、償債小高峰將再度來臨的行業(yè)格局中，如果第二輪“增信中票”順利發(fā)行，對部分房企補(bǔ)充流動性以及恢復(fù)行業(yè)信心均有積極作用。“說明鼓勵發(fā)債融資的政策具有持續(xù)性，監(jiān)管對此仍然持支持態(tài)度。”劉水如是稱。

　　對此，東高科技高級投資顧問畢然也向《證券日報(bào)》記者直言，這意味著已發(fā)行增信債券的民企不用擔(dān)心額度受限，年內(nèi)有機(jī)會通過新發(fā)行中期票據(jù)再次融資。

　　從發(fā)行規(guī)模上看，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有6家民營房企發(fā)行共78億元的“增信中票”。“中債增為民企提供信保工具及全額不可撤銷擔(dān)保后，債券的到期償付保障能力大幅提升，因此獲得了投資人的認(rèn)可。”劉水表示，就當(dāng)前房企發(fā)債的難點(diǎn)而言，仍是投資者最關(guān)注的企業(yè)償債能力。

　　對此，畢然補(bǔ)充道，投資者主要關(guān)注發(fā)債主體的信用資質(zhì)評級，一般來說，超過AA級的償債能力較強(qiáng)，能夠?qū)ν顿Y者的投資收益起到保護(hù)作用。

　　房企需抓住時(shí)機(jī)合理融資

　　一方面，臨近年末，進(jìn)入還債高峰期，房企融資需求增加；另一方面，上一個(gè)年末與下一個(gè)年初，一般也是項(xiàng)目交付期，房企需保證經(jīng)營和完成交付的資金，資金量需求較大。

　　“合理補(bǔ)充融資，可對來年資金需求進(jìn)行儲備，避免年初融資擠兌。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報(bào)》記者表示，同時(shí)，可優(yōu)化年報(bào)現(xiàn)金流數(shù)據(jù)。而發(fā)行中期票據(jù)融資，是房企非常重要的融資渠道之一。

　　值得一提的是，今年以來，受多重因素影響，房地產(chǎn)融資環(huán)境整體偏緊，但正如上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企發(fā)行中期票據(jù)規(guī)模同比大漲52%，且也由去年同期的58家增至今年的60家。

　　“這意味著房企發(fā)行中期票據(jù)的政策已經(jīng)放松，當(dāng)前發(fā)行難度還是在于市場認(rèn)可度。投資人對央企、國企的認(rèn)可度高，因此這類企業(yè)的中期票據(jù)發(fā)行量達(dá)到八成以上。”劉水表示，不過也有其他融資渠道可以嘗試，銀行及非銀金融機(jī)構(gòu)貸款仍為房企最主要的融資渠道，當(dāng)前國有大行對房地產(chǎn)行業(yè)融資已經(jīng)重開窗口，房企可以抓住機(jī)會及時(shí)補(bǔ)充資金。

　　那么，接下來的融資環(huán)境將如何？肖云祥稱，從市場上來看，風(fēng)險(xiǎn)仍然是放在第一位的，其次要看發(fā)行主體的銷售能力如何。即使有的民營房企沒有出險(xiǎn)，但是其銷售能力若跟不上，也不會得到金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，金融機(jī)構(gòu)依然要看公司基本面、公司性質(zhì)等。

　　“當(dāng)前銷售市場仍待修復(fù)，預(yù)期經(jīng)營回款規(guī)模和盈利空間有限，且‘三道紅線’的限制尚未明確放松，房企不會貿(mào)然擴(kuò)大融資。”劉水表示，未來一段時(shí)間內(nèi)，行業(yè)融資仍將在低位但穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。

　　不過，在堅(jiān)持“房住不炒”和防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，多部門曾表態(tài)，支持房地產(chǎn)的合理融資需求，支持房企有序開展融資。“預(yù)計(jì)市場融資環(huán)境出現(xiàn)改善。”畢然表示，但從市場銷售數(shù)據(jù)可以看到，銷售端處于磨底階段，復(fù)蘇方向是明確的，但過程或是緩慢且充滿波動的。