黨的二十大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。有關專家認為，各地因城施策，降低貸款利率或者取消利率下限，重點解決居民的首套房居住問題，這與我國堅持“房住不炒”的政策一脈相承，更好地降低了居民的融資成本，進一步拉動房地產(chǎn)市場回暖。

　　近一周內(nèi)，又有多個城市下調(diào)了首套房貸利率。近日，隨著大連市、瀘州市、溫州市等地的部分銀行陸續(xù)降息，安慶市取消首套房貸款利率下限，已有15城首套房貸款利率進入了“3時代”。

　　房子牽動著很多老百姓的心，很多人都很關注，多城降低首套房貸款利率釋放了怎樣的信號？這與房地產(chǎn)市場未來走向有什么關系？接下來，首套房貸款利率走勢如何？下一步樓市如何企穩(wěn)回暖？

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這些城市通過靈活調(diào)整首套房貸款利率，降低居民的購房成本，提振市場需求，一定程度上有利于穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預期。

　　中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、商學院教授況偉大表示，各地因城施策，降低貸款利率或者取消利率下限，重點解決居民的首套房居住問題，這與我國堅持“房住不炒”的政策一脈相承，更好地降低了居民的融資成本，進一步拉動房產(chǎn)市場回暖。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，低利率環(huán)境結(jié)合放松限購、限貸，將明顯減輕首套房購房群體的購房成本，加速購房者決策，這有助于增加市場成交量，推動市場年底前改善。

　　政策工具變多了 因“城”施策的靈活性增加了

　　國慶節(jié)前后，“一攬子”調(diào)控樓市的舉措密集出臺，其中包括降低房貸利率、降低首付比例、取消限購等。

　　其中，公眾較為關注的是，9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

　　政策“工具箱”里的工具變多了，一些城市“因城施策”的空間變大了。多個城市隨后便宣布降低首套房貸利率。目前，廣東省清遠市的首套房貸利率已降至3.7%。

　　在廣東清遠，老百姓算了一筆“買房賬”，如果買一套房貸款金額為100萬元，貸款時間為30年，按此前4.1%的利率計算，本息合計約174萬元，而按當前3.7%的利率計算，本息合計約為166萬元，約省下8萬元。

　　李宇嘉觀察到，首套房貸利率進入“3時代”的城市呈現(xiàn)明顯特點，即今年6-8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降。另外，一些城市的房屋供給規(guī)模較大，而人口卻呈現(xiàn)凈流出的特征。

　　值得關注的是，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的時間節(jié)點限制在了今年年底。李宇嘉指出，這一政策窗口期正好卡在了第四季度，正是保交樓、穩(wěn)樓市壓力較大的階段，新政策工具的加持對于市場需求回暖以及促進穩(wěn)增長較為重要。

　　李宇嘉也指出，這一政策的窗口期限定為3個月，在一定程度上，也是擔心房貸利率過低或取消首套房貸款利率下限，市場上的資金可能會過度流入房地產(chǎn)。

　　著重改善住房品質(zhì)

　　隨著越來越多城市的首套房貸利率進入“3時代”，人們開始關注未來，房地產(chǎn)市場將會走向何方？

　　黨的二十大報告指明了方向。報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　況偉大認為，從黨的二十大報告來看，堅持房住不炒的定位是我國房地產(chǎn)市場的基礎性長效機制。我國在“保障房子是用來住的”方面的力度非常大，無論是降低首套房貸款利率，還是進行公積金制度改革、減免相關的稅收，實際上都是來解決居民的首套房或者改善性需求。

　　況偉大指出，黨的二十大報告也進一步強調(diào)了要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。他認為，這一套制度不僅是要保證購房者的權益，同時也強調(diào)了要防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務風險。

　　與此同時，況偉大表示，黨的二十大報告進一步明確了中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展的方向，“堅持租購并舉，將來要大力發(fā)展租賃市場，最終目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

　　李宇嘉同樣認為，進入新時期，住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購并舉”。前者是統(tǒng)攬住房工作全局的準繩，后者是供給側(cè)改革的抓手，二者結(jié)合，才能推進住房高質(zhì)量發(fā)展。

　　對于未來是否會有更多城市的首套房貸利率進入“3時代”？李宇嘉表示，這一方面取決于每個銀行的風險定價，另一方面也取決于LPR（貸款基礎利率）是否會下降。他認為，從大概率來講，很多城市的首套房貸款利率會降到4%以下。

　　況偉大認為，在銀行方面，房貸利率下降，意味著銀行利潤空間的縮減，當房貸利率降至一個很低的水平，能否滿足銀行、金融機構(gòu)的正常運轉(zhuǎn)下對利潤的需求，這也將是一個較大的挑戰(zhàn)。如果房價過高，則難以解決居民的住房問題；同時，單純地大力發(fā)展房地產(chǎn)市場，也可能會引發(fā)一定的金融風險。

　　他希望，通過加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)、健康發(fā)展，這與防范化解系統(tǒng)性的金融風險的目標是一致的。

　　許小樂則表示，“房住不炒”的定位不變，彰顯了房地產(chǎn)領域的政策定力。同時也為房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展和完善住房保障體系指明了方向，未來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展將更加聚焦在保障民生和住房品質(zhì)改善上。

　　如何進一步促進樓市企穩(wěn)回暖

　　當前，房地產(chǎn)行業(yè)釋放出了一些積極信號。例如，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升，一定程度上意味著行業(yè)投資正在漸漸回暖。10月28日，人民銀行發(fā)布的《2022年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個百分點，比上年末高1.3個百分點。

　　同時，9月全國商品房銷售面積、銷售金額同比降幅均收窄。10月24日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月，商品房銷售面積約為1.4億平方米，同比下降16.2%，單月降幅較8月收窄6.4個百分點。商品房銷售額約為1.4萬億元，同比下降14.2%，單月降幅較8月收窄5.7個百分點。

　　況偉大指出，在全球經(jīng)濟下行風險增加，新冠肺炎疫情沖擊以及俄烏沖突等多重因素的疊加下，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨著兩方面問題，即一手要抓滿足老百姓剛性以及改善性住房需求，另一手要抓防范風險的問題。

　　當前，保持房地產(chǎn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢十分重要。況偉大表示，特別是一些三、四、五線城市，尤其是房屋庫存較多、人口又出現(xiàn)明顯下滑的城市，這些城市更需要加強防范，采取有力措施，保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定。

　　“老百姓想住上好房子的愿望依舊強烈，老百姓的改善性住房需求空間仍舊不小，這也是房地產(chǎn)市場的機遇。”李宇嘉指出，各地首先要摸清楚本地房地產(chǎn)市場的需求特點和新變化，例如，當?shù)胤课莨┬璀h(huán)節(jié)是否失衡，房屋價格是否過高或者交易成本是否過高，找出其中的痛點和堵點，對癥下藥，例如，降低房價、降低交易成本，減少交易環(huán)節(jié)，提供更便捷的中介服務等。

　　此外，新市民、青年等群體數(shù)量龐大，他們的住房需求亟待解決。李宇嘉認為，相關主體還需加大對保障性租賃住房的供給，加強對租房市場的監(jiān)管，保障租賃雙方的權益。