四季度通常是房企年終業(yè)績(jī)的沖刺季，今年也不例外。尤其在今年“雙11”的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)也更加受到重視，可以看到，相比往年以噱頭為主，今年樓市“雙11”的讓利折扣更加實(shí)際。業(yè)內(nèi)人士表示，年底的沖刺已經(jīng)提前開(kāi)啟，年底房企資金回籠需求迫切，將會(huì)推出多種營(yíng)銷組合策略。當(dāng)下的市場(chǎng)行情下，除了讓利促銷，更需要的是提升項(xiàng)目品質(zhì)和服務(wù)，增強(qiáng)購(gòu)房者信心。對(duì)于置業(yè)者而言，在市場(chǎng)選擇更多，價(jià)格回歸理性的情況下，也可以根據(jù)自身情況，尋找適合的項(xiàng)目。

　　促銷分化 折扣幅度明顯增大

　　近期，各房企和“雙11”營(yíng)銷相關(guān)的購(gòu)房節(jié)已開(kāi)展起來(lái)。相比往年，“雙11”線上直播搞得熱鬧，讓利變成噱頭，今年的“雙11”折扣變得更加實(shí)際。

　　一向重視線上營(yíng)銷的貝殼找房廣州站將聯(lián)動(dòng)廣佛肇3城，號(hào)召越秀、中海、保利、中建、萬(wàn)科、金地商置等開(kāi)發(fā)商，集結(jié)500個(gè)樓盤，一起開(kāi)啟“嗨購(gòu)11·11”新房節(jié)。招商蛇口廣州公司計(jì)劃全城派送1111份大禮包、金地廣州特批111套一口價(jià)房源、龍湖集團(tuán)旗下廣佛地區(qū)參與“雙11”購(gòu)房節(jié)的項(xiàng)目超10個(gè)……可以看到，各大房企推出的購(gòu)房節(jié)優(yōu)惠從9.8、9.9折到一口價(jià)，還有低價(jià)秒殺等各種形式，讓利幅度明顯增大。除了新項(xiàng)目打折外還有車位使用權(quán)和物業(yè)管理費(fèi)等成交優(yōu)惠。

　　不過(guò)，也有房企表示，由于前期讓利已沒(méi)有太多空間，“雙11”的促銷只是常規(guī)促銷。

　　對(duì)于市場(chǎng)讓利幅度明顯增大的行情，中指研究院華南大區(qū)總經(jīng)理、華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)會(huì)員張化學(xué)表示，今年以來(lái)，其實(shí)扶持政策不斷，信貸環(huán)境持續(xù)寬松，尤其當(dāng)前房貸利率也處于低位水平，但市場(chǎng)信心恢復(fù)肯定有個(gè)過(guò)程。雖然多個(gè)項(xiàng)目利用“雙11”進(jìn)行讓利沖刺，但購(gòu)房者的觀望情緒將對(duì)市場(chǎng)成交帶來(lái)一定影響。

　　貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆則表示，預(yù)計(jì)后續(xù)兩個(gè)月尤其是“雙11”營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)部分項(xiàng)目應(yīng)該還是會(huì)繼續(xù)促銷，希望增強(qiáng)市場(chǎng)、客戶信心，從而帶動(dòng)后續(xù)成交持續(xù)回暖。

　　從目前的市場(chǎng)行情來(lái)看，市場(chǎng)并不缺客戶，讓利促銷肯定是推動(dòng)市場(chǎng)成交最直接的策略，除此之外房企目前普遍會(huì)小步快跑，針對(duì)客戶需求推出相匹配的房源，以保障去化。同時(shí)，房企通過(guò)渠道或其他方式擴(kuò)大拓客也是標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。

　　年底市場(chǎng)預(yù)計(jì)恢復(fù)力度相對(duì)平穩(wěn)

　　有房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，除了促銷，更需要加強(qiáng)服務(wù)，不需要轉(zhuǎn)變客戶對(duì)行業(yè)的看法，但需要增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的信心。因此，可以看到不少項(xiàng)目提升接待體驗(yàn)，提高到訪客戶的轉(zhuǎn)化率，展示商業(yè)配套、工地、交付能力，提供賣一買一幫助、無(wú)條件退房承諾等各種服務(wù)，讓購(gòu)房人獲得更多保障感。

　　接下來(lái)的兩個(gè)月，作為樓市年底沖刺的關(guān)鍵時(shí)刻，張化學(xué)表示，今年以來(lái)受市場(chǎng)影響比較大的主要以外圍剛需等為主，個(gè)別樓盤已采取主動(dòng)降價(jià)促銷售，市中心及近郊的改善盤多以穩(wěn)價(jià)銷售。在房地產(chǎn)行業(yè)中，降價(jià)銷售策略是把雙刃劍，會(huì)帶來(lái)一定的影響，但在當(dāng)前背景下，房企采用一定的讓利策略，也有利于加快購(gòu)房者入市的步伐。

　　目前，對(duì)于樓市成交影響比較大的因素主要包括購(gòu)房者信心以及房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期等，年底開(kāi)發(fā)商在業(yè)績(jī)壓力下，將進(jìn)一步加大營(yíng)銷力度，不排除通過(guò)降價(jià)策略帶動(dòng)市場(chǎng)成交。

　　李茂喆則認(rèn)為，當(dāng)下市場(chǎng)帶動(dòng)成交最直接的兩個(gè)因素就是供應(yīng)和促銷，雖然目前市場(chǎng)庫(kù)存量相對(duì)增多，但推新貨對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是會(huì)引起關(guān)注，其次促銷是最能化解客戶觀望情緒的因素。從今年的實(shí)際情況來(lái)看，一些營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，比如五一、端午、618等在供應(yīng)、促銷的刺激之下還是能帶動(dòng)成交。今年最后兩個(gè)月和明年初大體上市場(chǎng)還是會(huì)呈現(xiàn)一定上升恢復(fù)走勢(shì)，不過(guò)從目前的情況來(lái)看恢復(fù)的力度依舊不會(huì)特別大，相對(duì)平穩(wěn)。

　　熱情待修復(fù) 二手議價(jià)空間增大

　　進(jìn)入第四季度，一直以來(lái)表現(xiàn)較“穩(wěn)”的廣州二手房市場(chǎng)，在原本應(yīng)該成交較為活躍的10月份出現(xiàn)了下滑。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前置業(yè)者對(duì)價(jià)格走勢(shì)、置業(yè)成本是否會(huì)進(jìn)一步下降等持觀望態(tài)度是最主要的原因。不過(guò)，對(duì)于自住氛圍濃厚的廣州二手市場(chǎng)而言，市場(chǎng)仍然是以穩(wěn)為主小幅調(diào)整。當(dāng)然，有著較為緊迫置換需求的業(yè)主，則需要在放盤時(shí)花更多的心思了。

　　從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)下的二手成交仍然處在低位調(diào)整之中。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)剛公布的10月份數(shù)據(jù)，廣州市二手房住宅整體網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為6626宗和66.41萬(wàn)平方米。

　　對(duì)此，合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，二手樓市無(wú)法脫離房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體行情，當(dāng)前購(gòu)房者的置業(yè)熱情仍然有待修復(fù)。同時(shí)，梁燕明指出，一手市場(chǎng)較大幅度的優(yōu)惠進(jìn)一步對(duì)有限的客源形成分流。“近郊、外圍區(qū)域的一手樓現(xiàn)在折扣較多，性價(jià)比凸顯，而這一部分針對(duì)的剛需人群剛好是市區(qū)大部分二手樓的主流客群，使二手市場(chǎng)成交更困難。”

　　成交難度的加大使得當(dāng)前二手樓業(yè)主心態(tài)偏弱。據(jù)介紹，當(dāng)前二手樓議價(jià)空間已經(jīng)上升到6%，而今年上半年的最低值約為3%。不過(guò)，梁燕明同時(shí)表示，廣州二手市場(chǎng)的自住氛圍濃厚，放盤賣家也以置換需求為主，因此出現(xiàn)更大幅降價(jià)的可能性并不大。