剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作,滿足行業(yè)合理融資需求,推動行業(yè)重組并購,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題,探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
本次會議對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解和可持續(xù)發(fā)展作出重要部署,為做好2023年房地產(chǎn)市場相關(guān)工作指明了方向。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣,無論對居民生活和財產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)循環(huán)和產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定、政府財政、金融市場的影響,都有重要的作用。當(dāng)前和今后一個時期,要把促進(jìn)房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)健康發(fā)展放在更加突出的位置,使得房地產(chǎn)穩(wěn)定在促進(jìn)明年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體回升上發(fā)揮更加積極的作用。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào),“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”。而化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險是有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險的重中之重。去年下半年以來,我國房地產(chǎn)市場明顯走弱,近幾個月來出現(xiàn)加速下滑,成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一個重大風(fēng)險因素。房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重為7%左右,加上建筑業(yè)則占到14%;土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半,占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成,房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款,占全部貸款余額的39%,對于金融穩(wěn)定具有重要影響,是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。前期的宏觀調(diào)控已經(jīng)化解了大漲的風(fēng)險,現(xiàn)在加速下滑已成為主要矛盾,房地產(chǎn)行業(yè)亟需止跌。
未來,要給供給端提供更強(qiáng)有力的政策和資金支持。房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈吃緊,甚至有企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題,自去年下半年以來表現(xiàn)相對明顯。近一段時間,金融主管部門多次提及滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求并積極出臺相關(guān)舉措。“金融支持房地產(chǎn)16條”政策落地使得金融領(lǐng)域?qū)Ψ科蟮馁Y金支持力度明顯加大。信貸、債券、股權(quán)融資三箭齊發(fā)為房地產(chǎn)行業(yè)釋放大量資金支持,將有力支撐行業(yè)重組并購,也將在有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況等方面起到積極作用。預(yù)計房地產(chǎn)金融支持政策將進(jìn)一步發(fā)力,給行業(yè)提供足夠流動性。
妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策將進(jìn)一步優(yōu)化,以期更好挖掘住房消費(fèi)潛力。改善購房者及各方對房地產(chǎn)市場的預(yù)期,對于房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)有重要意義。當(dāng)前,預(yù)期偏弱仍是房地產(chǎn)市場面臨的難題。購房者擔(dān)心買房后不能按時交房,因?yàn)槟壳耙呀?jīng)有不少逾期交房的先例。因此,千方百計推進(jìn)“保交樓”工作,不僅是確保購房老百姓的權(quán)益,更是讓購房者對市場有良好預(yù)期的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)相關(guān)政策也要加大力度更好滿足剛性和改善性需求,特別是過去為了抑制市場過熱的一些限制性政策,可能已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)下的市場情況,就需要適當(dāng)放松,取消相關(guān)限制,甚至變限制為鼓勵。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,改善性需求占比在市場上日益增多,而這方面的政策還有調(diào)整優(yōu)化的空間。住房消費(fèi)需求的釋放還包括結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策,解決好新老市民、青年人等住房問題;鼓勵加大保障性租賃住房供給,發(fā)展長租房市場;合理增加消費(fèi)信貸,支持住房改善等消費(fèi)。剛性和改善性住房需求的金融支持力度也將加大。
房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡需以中長期治本之策應(yīng)對。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展歸根結(jié)底需要改革完善房地產(chǎn)相關(guān)土地、財稅、金融等基礎(chǔ)性制度。租購并舉將是新發(fā)展模式的重要方向。我國將多渠道增加市場化長租房和保障性租賃住房供給,這將產(chǎn)生不少新的市場發(fā)展機(jī)遇。同時,我國將推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展,擺脫多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式,房地產(chǎn)行業(yè)將從“三高”模式進(jìn)入市場規(guī)模相對小一些,但平穩(wěn)發(fā)展的階段。未來,房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局,包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等方面的變化,都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深層次影響。因此,房地產(chǎn)相關(guān)政策也應(yīng)結(jié)合未來發(fā)展趨勢,以促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
“房住不炒”定位應(yīng)長期堅持。針對房地產(chǎn)行業(yè)供給端、需求端的相關(guān)政策旨在促進(jìn)行業(yè)企穩(wěn)回暖,保持總體穩(wěn)定。應(yīng)注意市場的發(fā)展不能偏離“房住不炒”定位,要以穩(wěn)市場主體為重要抓手,以穩(wěn)民生為落腳點(diǎn)。“房住不炒”不應(yīng)也不會突破,是需要長期堅持的政策定位。
對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,我們既要看到眼前的困難,更應(yīng)堅定信心。我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間,剛性和改善性住房需求潛力很大。近期密集出臺的政策措施將逐步見效,各項政策措施還將繼續(xù)完善,從供給端、預(yù)期和需求端,以及促行業(yè)新模式轉(zhuǎn)型等方面不斷發(fā)力。只要認(rèn)識到位,工作到位,持續(xù)抓好,房地產(chǎn)風(fēng)險可以化解,市場可以實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。