房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一直是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)穩(wěn)定購房者預(yù)期、促進(jìn)居住消費(fèi)至關(guān)重要。5月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況引發(fā)關(guān)注，2023年樓市經(jīng)歷一季度“小陽春”后，出現(xiàn)沖高回落。今年樓市的走向到底如何？樓市能否沖出低迷？購房者和售房者又是怎樣的感受？

　　經(jīng)歷持續(xù)一年的低迷后，樓市終于在今年一季度迎來“小陽春”，3月份房價(jià)上漲城市數(shù)量達(dá)到近4年來的最高峰。不過，5月17日剛剛發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在一季度市場(chǎng)沖高后，4月份70個(gè)城市新房、二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量均較上月減少，新房、二手房價(jià)格環(huán)比漲幅雙雙收窄。“五一”假期，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)整體表現(xiàn)平淡，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，代表城市成交規(guī)模較去年“五一”假期增長約25%，其中多個(gè)城市受低基數(shù)影響，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成。

　　記者近期走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來樓市整體恢復(fù)形勢(shì)見好，購房者預(yù)期有所改善，但基礎(chǔ)尚不牢固。進(jìn)入二季度，隨著前期積壓的購房需求基本釋放結(jié)束，樓市進(jìn)入常態(tài)化節(jié)奏期。促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展，仍需持續(xù)優(yōu)化相關(guān)調(diào)控政策，各方合力增強(qiáng)置業(yè)信心。

　　“小陽春”傳遞暖意

　　“二三月挺忙，現(xiàn)在又穩(wěn)定了。這是因?yàn)橹辟彿康目蛻粢呀?jīng)買完，現(xiàn)在也有客戶，但需求不急迫。”5月4日，記者來到北京西四環(huán)外某房屋中介門店，門店經(jīng)理正在給數(shù)十名店員開會(huì)，復(fù)盤“五一”假期工作情況。該經(jīng)理告訴記者，“‘五一’假期，看房的客戶比平時(shí)工作日多，但比平時(shí)周末少。畢竟是春節(jié)后的首個(gè)小長假，很多人都出去旅游了”。

　　對(duì)于近半年門店的簽單情況，該經(jīng)理表示，“從去年11月至去年年底，受新冠疫情影響擱置了一批購房需求。到今年二三月份，趕末班車入學(xué)的客戶需求集中釋放。每年都會(huì)有這種現(xiàn)象，那個(gè)時(shí)段房源相對(duì)少、客戶相對(duì)多，頂層、一層、一居室等平時(shí)不太好賣的房子，很多客戶也會(huì)選擇購買”。

　　北京樓市以二手房為主，二手房屬于撮合成交，交易受到多方因素影響，房價(jià)與市場(chǎng)均價(jià)接近、買賣雙方意愿一致頗為重要。即便市場(chǎng)行情見好，過高的定價(jià)依然會(huì)導(dǎo)致交易受阻。正如該經(jīng)理所舉的例子，之前北京西四環(huán)外、永定河路附近某小區(qū)有一套近120平方米的兩居室，去年年底上線時(shí)掛牌價(jià)920萬元，年初市場(chǎng)行情好時(shí)，業(yè)主想賣得更高，后來市場(chǎng)回落業(yè)主降價(jià)不到位，最終在等待半年后，于今年5月3日以880萬元價(jià)格成交。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整優(yōu)化疫情防控政策后迎來復(fù)蘇，北京二手房市場(chǎng)恢復(fù)速度較快。北京鏈家研究院分析師冷會(huì)介紹，“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)稍顯滯后，從鏈家相對(duì)實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)能看出，今年1月上半月市場(chǎng)就已恢復(fù)，下半月受春節(jié)假期影響進(jìn)程暫時(shí)中斷。2月春節(jié)假期結(jié)束，前期因疫情和春節(jié)積壓的需求集中釋放，市場(chǎng)熱度快速上升，并從城市中心區(qū)傳導(dǎo)至昌平、順義、大興等外圍區(qū)域。到3月份，隨著需求陸續(xù)釋放，交易節(jié)奏隨之放緩，整個(gè)3月和4月上半月市場(chǎng)都處于緩慢回落過程，成交量逐周遞減。到4月下半月，成交節(jié)奏基本回歸至常態(tài)時(shí)期水平”。

　　在價(jià)格方面，一季度北京二手房成交均價(jià)較前期有小幅上漲。究其原因，冷會(huì)認(rèn)為，“疫情防控措施調(diào)整優(yōu)化后，中心城區(qū)成交占比提升引發(fā)結(jié)構(gòu)性上漲；前期積壓需求集中入市，導(dǎo)致局部地區(qū)供需失衡。不過，到4月份隨著市場(chǎng)熱度和預(yù)期回歸，部分區(qū)域價(jià)格已有回落跡象”。

　　記者采訪了解到，今年以來全國樓市節(jié)奏和北京表現(xiàn)相似。“去年以來，保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)政策舉措有力保障了購房人的合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到改善，帶來今年一季度市場(chǎng)全局性的修復(fù)。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰說，“從全國樓市來看，2月以后需求量釋放，成交量明顯恢復(fù)。3月在2月高點(diǎn)上略微回調(diào)。整體看，一季度同比去年修復(fù)態(tài)勢(shì)明顯。”

　　“確實(shí)感覺市場(chǎng)火爆了不少。”龍湖成都營銷負(fù)責(zé)人介紹，“剛開始回暖的是剛需市場(chǎng)，以年輕客群居多，2月中下旬改善類客戶密集入場(chǎng)，2月4個(gè)項(xiàng)目的疊墅產(chǎn)品加起來賣了40套，超過去年四季度銷售總數(shù)。”

　　“當(dāng)前買房人更看重房屋品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、開發(fā)商實(shí)力和項(xiàng)目區(qū)位。”龍湖北京某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說，“‘五一’假期北京市場(chǎng)熱度不減，日均接待客戶逾百組，較4月日均到訪增長40%以上，期間成交金額超1.5億元。”

　　“年后市場(chǎng)回暖修復(fù)，感知比較明顯。”萬科杭州營銷負(fù)責(zé)人表示，“我們?cè)诤贾萦嗪紖^(qū)的項(xiàng)目在二三月份連續(xù)加推，改善類項(xiàng)目銷售增長更明顯，3月以來的改善類項(xiàng)目兩次開盤中簽率均在20%以下，開盤即售罄。”此外，紹興市場(chǎng)今年以來去化也不錯(cuò)，“五一”期間，萬科在紹興的兩個(gè)在售項(xiàng)目認(rèn)購轉(zhuǎn)化同比上漲20%至30%。

　　劉麗杰認(rèn)為，成都、西安、杭州、長沙、合肥等省會(huì)城市市場(chǎng)修復(fù)較強(qiáng)，是受益于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等基本面較好，住房需求相對(duì)充足，住房政策優(yōu)化等原因。“更具意義的是，一季度哈爾濱、長春、沈陽等東北區(qū)域城市，太原、蘭州等中西部省會(huì)城市，以及多數(shù)三四線城市的二手房市場(chǎng)量價(jià)均有不同程度的修復(fù)。不過，相較強(qiáng)二線城市，非熱點(diǎn)城市及三四線城市修復(fù)力度相對(duì)較弱。”

　　從數(shù)據(jù)來看，上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，今年1月至3月，31個(gè)省份中有19個(gè)商品房銷售面積同比增速為正，有12個(gè)省份增速為負(fù)。其中天津增速最高，為85%；安徽增速最低，為-23%。在13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省份里，北京、河北和廣東表現(xiàn)最好，同比增速分別為14%、10%和10%。值得注意的是，天津在去年全年該指標(biāo)為-32%，當(dāng)前該指標(biāo)明顯轉(zhuǎn)正。這說明在購房政策刺激下，市場(chǎng)依然有復(fù)蘇動(dòng)力。

　　銷售價(jià)格方面也普遍走出下跌空間。報(bào)告顯示，2023年1月至3月，全國31個(gè)省份中有27個(gè)省份商品房銷售價(jià)格同比漲幅為正，有4個(gè)省份漲幅為負(fù)。其中四川漲幅最高，為13%；西藏漲幅最低，為-12%。13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省份中，有12個(gè)省份房價(jià)漲幅已回正，而湖北微跌。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一季度全國31個(gè)省份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出幾個(gè)重要特征：供給端復(fù)蘇節(jié)奏較慢，而銷售端復(fù)蘇節(jié)奏較快，后續(xù)應(yīng)關(guān)注“供需缺口擴(kuò)大”矛盾問題；市場(chǎng)復(fù)蘇過程中，一些北方省份明顯崛起，包括天津、河北等北方重點(diǎn)市場(chǎng)也有回暖可能，市場(chǎng)信心進(jìn)一步增強(qiáng)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡性也進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　“一季度市場(chǎng)修復(fù)，一定程度上得益于前期積壓需求的集中釋放。隨著這波需求逐步釋放，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)自然調(diào)整，預(yù)計(jì)二季度交易量較一季度回落，價(jià)格將保持平穩(wěn)。”劉麗杰說，“這也是市場(chǎng)向合理中樞修復(fù)過程中的正常震蕩。預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)。”

　　當(dāng)前樓市回歸常態(tài)

　　進(jìn)入二季度以來，百城房價(jià)走勢(shì)承壓，核心一二線城市價(jià)格相對(duì)穩(wěn)健，多個(gè)三四線城市房價(jià)延續(xù)跌勢(shì)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，樓市復(fù)蘇的大趨勢(shì)不會(huì)改變，市場(chǎng)信心總體處于恢復(fù)狀態(tài)。

　　“相比二三月份的快速反彈，4月樓市復(fù)蘇節(jié)奏有所放緩，進(jìn)一步驗(yàn)證了今年市場(chǎng)復(fù)蘇會(huì)呈現(xiàn)波折性上揚(yáng)格局。4月部分城市找房熱度環(huán)比出現(xiàn)小幅回落，其中三四線城市找房熱度回落幅度相對(duì)明顯，預(yù)計(jì)市場(chǎng)分化格局還將存在。”58安居客研究院院長張波介紹，4月一二線熱點(diǎn)城市的新增掛牌房源量環(huán)比減少，這在一定程度上體現(xiàn)出一季度市場(chǎng)二手房成交量上升明顯，大量二手房源得到去化。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月以來樓市回歸常態(tài)，既有長期因素，也有短期因素。長期來看，一季度較快市場(chǎng)節(jié)奏使得價(jià)格預(yù)期有所抬高，但市場(chǎng)當(dāng)前支付能力和接受程度依然維持穩(wěn)定，因此對(duì)有所提升的市場(chǎng)價(jià)格還是以觀望態(tài)度為主，進(jìn)而導(dǎo)致節(jié)奏放緩。短期來看，“五一”假期前，許多人早早計(jì)劃出游行程，對(duì)地產(chǎn)銷售必然有擠壓。此外還有天氣影響，以北京為例，4月經(jīng)歷了數(shù)次強(qiáng)沙塵天氣，對(duì)客戶看房造成一定影響。

　　“到四五月份，北京樓市轉(zhuǎn)入常態(tài)化時(shí)期水平。從4月開始，購房者在心態(tài)上多了觀望成分。據(jù)我們分析，目前的購房群體中，七成屬于置換群體，包括改善置換、入學(xué)置換、養(yǎng)老置換等。”冷會(huì)說。

　　在北京工作的安先生就屬于持幣觀望群體。他告訴記者，自己在世紀(jì)城的房子裝修已略顯老舊，去年本想“賣一買一”置換一個(gè)更大的房子，后因疫情影響擱置。“今年想法變了，孩子已經(jīng)上高中，為日后考慮，還是先買套小的留給孩子用，舊房不賣了。”安先生認(rèn)為房價(jià)特別是新房價(jià)格有下降的可能，自己的購房意愿又不急迫，可以多觀望。

　　“孩子今年上學(xué)，這兩天正是報(bào)名期。”同樣有換房需求的馬女士這樣打算，“等報(bào)名成功后我就把老房子賣掉，買個(gè)舒適度高的房子”。

　　不少人認(rèn)為，相較于二三月份，四五月份其實(shí)是回歸到了正常、平穩(wěn)的節(jié)奏，買賣雙方都更有時(shí)間靜下心做選擇，價(jià)格也有博弈空間。

　　北京本地人高女士，因?yàn)楦改赣蟹孔樱瑢?duì)住房的關(guān)注點(diǎn)更多放在了居住體驗(yàn)上。“我覺得房子首先是要自己住著舒服，其次周邊配套要好，生活圈要方便。我并不重視區(qū)位、升值空間等因素。”

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，從新房看，4月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月略擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%；二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。從二手房看，環(huán)比整體漲幅回落更為明顯。4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%，上海由上月上漲0.7%轉(zhuǎn)為下降0.2%；二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均由上月上漲轉(zhuǎn)為持平。

　　從城市角度看，上海易居房地產(chǎn)研究院一項(xiàng)對(duì)4月全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增速排序的結(jié)果顯示，全國僅有6個(gè)城市成交行情沒有下滑，即西安、北京、東營、成都、合肥和深圳。“4月偏強(qiáng)勢(shì)的城市，普遍為基本面不錯(cuò)的大城市。從下降的城市來看，徐州、麗水、南寧3個(gè)城市降速超50%，市場(chǎng)調(diào)整程度較大。”嚴(yán)躍進(jìn)這樣解讀。

　　1月至4月，全國50城新房成交面積同比增速排序結(jié)果顯示，長春、杭州、南寧、惠州、淄博、濟(jì)南、德陽、肇慶、東營和東莞排進(jìn)前十名，同比增速均接近或超過50%。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此類城市中，部分屬于購房政策明顯寬松的城市，部分屬于壓抑需求持續(xù)釋放的城市”。

　　值得關(guān)注的是，10強(qiáng)城市中，山東有3個(gè)城市入圍，即淄博、濟(jì)南和東營。這并非偶然，3年疫情期間，江蘇、浙江等沿海省份有一波交易高峰，但山東不明顯，潛在購房需求在今年才明顯釋放。濟(jì)南市場(chǎng)的一波持續(xù)行情帶動(dòng)了周邊地級(jí)市樓市復(fù)蘇。

　　“‘淄博燒烤’火出圈雖然和山東樓市復(fù)蘇的直接關(guān)系不強(qiáng)，但提升了城市形象和置業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)后續(xù)山東各城市的樓市復(fù)蘇或?qū)黹g接正面影響。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　因城施策疊加顯效

　　縱觀去年全年，在多重超預(yù)期因素影響下，交易數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)。“2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)銷售回落、多家民企債務(wù)違約、土地市場(chǎng)流標(biāo)持續(xù)等特點(diǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　面對(duì)市場(chǎng)震蕩，一系列樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)。去年3月以來，樓市調(diào)控政策密集發(fā)布，各地因城施策，從優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低交易稅費(fèi)、推進(jìn)“帶押過戶”等各方面發(fā)力。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年有超300個(gè)省市（縣）出臺(tái)政策超千條，政策優(yōu)化頻次達(dá)到近年峰值。

　　2022年3月，鄭州成為第一個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，明確“對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。此后，蘇州、南京、青島、天津等重點(diǎn)城市均優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”。“鄭州取消認(rèn)房認(rèn)貸的舉措對(duì)國內(nèi)其他重點(diǎn)城市有示范意義，實(shí)質(zhì)性降低了購房成本，釋放改善換房需求，促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)。”劉麗杰說。

　　2022年5月，長沙成為第一個(gè)提出“以租換購”的城市，將存量房盤活供作租賃住房，盤活供作租賃住房后不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算，在履約期內(nèi)可交易。此后，成都、重慶、西安等地也有“以租換購”政策出臺(tái)。

　　“‘以租換購’政策的創(chuàng)新之處在于，打通了新房、二手房和租房市場(chǎng)通道，為其他城市提供了新的政策調(diào)整樣本。”劉麗杰表示，存量房源作為租賃住房，一方面切實(shí)增加租賃房源供給；另一方面10年及以上的鎖定期限，為市場(chǎng)提供了一批長期穩(wěn)定租賃房源，有效緩解當(dāng)下租賃市場(chǎng)“不穩(wěn)定”的痛點(diǎn)。

　　去年以來，佛山、東莞、廊坊等核心城市周邊城市全面取消限購。杭州、南京、武漢等二線城市放松多孩家庭購房政策，多孩家庭可新購一套房，同時(shí)降低二套房首付比例。

　　今年以來，我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性尤為重要，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風(fēng)險(xiǎn)”成為2023年房地產(chǎn)行業(yè)的政策主題。一季度，中央和相關(guān)監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，一季度全國有超百個(gè)省市（縣）出臺(tái)政策超180條，各地政策多聚焦在提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等內(nèi)容，部分城市政策涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

　　4月28日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。“結(jié)合會(huì)議釋放的相關(guān)信號(hào)，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重點(diǎn)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體仍處于寬松狀態(tài)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，“整體來看，今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的好轉(zhuǎn)更多為恢復(fù)性好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力仍偏弱。短期來看，穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預(yù)期仍是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的關(guān)鍵。”

　　陳文靜認(rèn)為，二季度，前期已出臺(tái)的保交樓、加大“三支箭”支持房企融資等政策有望繼續(xù)落實(shí)到位。各地樓市政策或繼續(xù)優(yōu)化，如重點(diǎn)一二線城市庫存較高的郊區(qū)，或按照一區(qū)一策原則，優(yōu)化限購條件和認(rèn)房認(rèn)貸政策；結(jié)合生育政策，對(duì)二孩以上家庭的限購套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持；降低房屋交易稅費(fèi)等。

　　“隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和城市發(fā)展，核心一二線城市將繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較弱、人口流出城市，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將基本修復(fù)到疫情前的平穩(wěn)狀態(tài)。”劉麗杰說。