更利好“二套變首套” 

　　更大的利好發(fā)生在“二套變首套”的購房者身上。舉個例子，張先生在去年買了一套住宅，當時因為貸款原因被判定為二套房，利率為5.35%。通過“認房不認貸”，張先生的這套房子被認定為首套房，在下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率后，現(xiàn)在的利率為4.65% 

　　9月25日起，各家銀行開始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率。 

　　8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。文件明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可以向承貸機構(gòu)提出申請置換。 

　　對上海來說，此次政策落地實施會帶來什么樣的變化？ 

　　誰能調(diào)整？調(diào)整多少？ 

　　先看具體政策。央行文件明確，在LPR（貸款市場報價利率）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。對于“一城一策”的情況，四大行發(fā)布的公告均表示按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。 

　　上海的房貸利率一直以來都是“因城施策”。從2021年7月24日開始，上海首套房貸利率調(diào)整至LPR+35個基點，二套房貸利率調(diào)整至LPR+105個基點。央行上?？偛抗倬W(wǎng)9月1日公布了上海首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限，其中2021年7月24日至今，上海執(zhí)行的利率下限水平為LPR+35個基點。 

　　可以看到房貸利率由兩部分組成，LPR與所加基點。LPR是動態(tài)變化的，此次落地相當于規(guī)定了LPR后面所加基點。 

　　此次調(diào)整的關(guān)鍵詞在“首套”。文件明確，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。 

　　具體到上海，這里的“首套”就包含兩種情況，一是一直都被認定為首套，二是在9月1日“認房不認貸”政策落地后，被重新歸為首套。 

　　此次調(diào)整對第一種情況影響不大。如果本來享受的就是當期利率，此次調(diào)整不會影響房貸利率。更大的利好發(fā)生在“二套變首套”的購房者身上。舉個例子，張先生在去年買了一套住宅，當時因為貸款原因被判定為二套房，利率為5.35%。通過“認房不認貸”，張先生的這套房子被認定為首套房，在下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率后，現(xiàn)在的利率為4.65%。 

　　招商銀行表示，“二套變首套”有兩類情況。一類是在房屋購買時，借款人家庭在上海沒有其他成套住房，但因認房又認貸的“認貸”政策，被認定為二套房貸；第二類是指在房屋購買時名下已有一套住房，申請貸款時購買的是名下第二套住房，后期經(jīng)過房產(chǎn)交易，本住房成為家庭名下唯一住房。對于這兩類二套房貸客戶，如果是在2021年7月23日及以前簽立貸款合同的，此次利率調(diào)降至LPR+0個基點；在2021年7月24日及以后簽立貸款合同的，則調(diào)降至LPR+35個基點。 

　　這部分原先被認定為“二套房”，如今可視為“首套房”的貸款購房者，正是本輪房地產(chǎn)金融政策調(diào)整優(yōu)化的重要受益者。 

　　二套轉(zhuǎn)首套如何操作？ 

　　對于符合條件的存量住房貸款，借款人申請降低利率有兩個方法。一是向銀行申請“新貸款”置換“舊房貸”，二是跟銀行協(xié)商變更原來的利率水平，兩種方式的結(jié)果相同。從操作的便利性來看，變更貸款利率方式更為簡單，無需重新簽訂合同，只需修改利率條款即可。 

　　對于符合條件的存量首套住房貸款，即一開始就被認定為首套的情況，無需提交申請，銀行將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進行調(diào)整。對于符合條件的存量二套房及以上貸款，即“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，各家銀行的公告中表示需要向銀行主動申請利率調(diào)整。 

　　不過，包括招商銀行在內(nèi)的不少銀行表示，“二套轉(zhuǎn)首套”可以自動調(diào)整，也有一些銀行表示需要申請。工商銀行客服人員表示，部分此類存量房貸可以直接批量“二套轉(zhuǎn)首套”，無需申請，建議借款人先電話咨詢相應支行。 

　　綜合來看，各家銀行均提供線上、線下兩種申請方式。一是通過登錄手機銀行找到相關(guān)功能模塊，如建行的“二套轉(zhuǎn)首套申請復核功能”，提交相關(guān)證明材料，隨后線上申請；二是攜帶身份證件、首套房貸證明材料至營業(yè)網(wǎng)點辦理。 

　　“首套住房貸款證明材料”一般為有關(guān)部門提供的住房套數(shù)查詢結(jié)果或認定證明，具體以貸款經(jīng)辦機構(gòu)要求出具的材料為準。工商銀行特別提醒，各地區(qū)“因城施策”，具體證明材料有所差異，可點擊“查看指引”查閱當?shù)?ldquo;首套住房貸款證明材料”具體內(nèi)容及提供方式。 

　　除了“二套轉(zhuǎn)首套”外，當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸也可以調(diào)整，需要主動申請利率調(diào)整。四大行公告表示，針對這種情況，會先按照相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，再按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。 

　　各家商業(yè)銀行均表示，對于2023年10月22日（含當日）前完成申請的客戶，銀行將在貸款審批通過后于2023年10月25日進行集中調(diào)整。工行、中行、建行在利率調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行；農(nóng)行表示將在10個工作日內(nèi)完成認定，對符合《通知》條件的，及時予以調(diào)整。 本報見習記者 劉惠宇