10月17日，上海優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成為全國首個(gè)實(shí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的，可以認(rèn)定為首套住房；在上海已有一套房、符合改善型認(rèn)定條件，在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。

　　新政一出，此前略顯低迷的樓市又有了重振雄風(fēng)的意味。10月19日晚間，記者在位于上海市浦東新區(qū)世紀(jì)公園板塊的散步道、跑步道、社區(qū)鄰里中心等地看到，房地產(chǎn)中介們把一塊塊房屋展示板重新擺放了出來。

　　這樣的景象，似曾相識。9月1日，上海推出商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政時(shí)，房地產(chǎn)中介們也在夜間市民散步的步道周圍支起過小板板。

　　來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月上海二手房市場熱度有所回暖，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.08%，跌幅較前一個(gè)月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)。上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，9月上海二手房成交17503套，相比8月上升了13%。在10月的前12天，上海有約4000套二手房成交。

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政加碼后，上海樓市會出現(xiàn)哪些變化？改善型剛需可以入場了嗎？

　　“金九銀十”樓市能否跑出量

　　10月18日，上海公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政宣布后的第二天，上海二手房成交量當(dāng)天就實(shí)現(xiàn)了543套、3.81萬平方米的回升。而10月1日至6日，受“十一”長假影響，上海二手房每天的成交量均在100套以下。10月7日開始回暖，二手房日成交量一度接近700套，此后回穩(wěn)在500套左右。

　　在上海的二手房交易圈內(nèi)，有一個(gè)月成交量“榮枯線”，業(yè)內(nèi)人士把這條線定位在月成交1.5萬套上下。按照10月目前的二手房成交情況，如果要想達(dá)到9月1.75萬套的成交量，此后的日成交量須在700套左右，如果要守住1.5萬套的“榮枯線”底線，那么日成交量須維持在580套左右。

　　10月19日晚間，浦東世紀(jì)公園附近，至少有5家不同品牌的房產(chǎn)中介出來擺攤，不時(shí)有市民圍著中介討論新政。“我現(xiàn)在住的房子有房貸，如果我現(xiàn)在還清房貸，再置換一套房子，還算首套嗎？”這是中介小方被問得最多的一類問題。

　　小方告訴記者，10月18日全天，中介公司都在組織員工進(jìn)行新政培訓(xùn)，“9月商貸認(rèn)房不認(rèn)貸后，我們的交易量確實(shí)有所回升。希望10月新政加碼后，有更多的成交”。

　　記者以貸款100萬元30年等額本息為例算了一筆賬。新政前，一名消費(fèi)者如果購買二套房，他的貸款利率為3.575%，每月月供約為4532元；新政后，如果這名消費(fèi)者的置換房產(chǎn)被認(rèn)定為首套房，他就能享受3.1%的貸款利率，每月月供為4270元。也就是說，每100萬元貸款，消費(fèi)者每月可以省下262元月供。

　　來自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，10月，上海的買方市場已經(jīng)“淡定了”，但賣方這頭的掛牌量仍然在上升。截至9月底，上海鏈家二手房掛牌量約8.91萬套，相較于8月底上升約16.94%。

　　剛需置換要有前提

　　全職媽媽小雷從去年開始就在關(guān)注上海的二手房和一手新房市場，因?yàn)樯硕ィ氚言?60多平方米的房子置換成200平方米左右。手握800萬元現(xiàn)金，她卻遲遲沒能下手。

　　“按照新政，我可以把手頭的公積金貸款結(jié)清，這樣我確實(shí)算是首套。貸款利率是下來一些了，但又不是不用還錢。”小雷告訴記者，自己置換最大的顧慮是“現(xiàn)在手上這套房子能不能賣掉”。

　　小雷觀望了一年多，與她同小區(qū)同戶型的一套住宅，從去年年初掛牌2200萬元到今年9月主動降價(jià)到2000萬元，至今沒有售出的跡象。而她的一個(gè)朋友，在上海徐家匯核心地段的一套145平方米的三居室，掛牌2100萬元，也沒有動靜。

　　來自貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，上海2021年月平均二手房成交量約為2.32萬套，2022年約為1.59萬套。到了2023年，二手房月成交量大多徘徊在1.4萬套左右，但9月受新政影響，二手房月成交量突破1.7萬套。

　　還有不少人產(chǎn)生了“賣掉一套貸款房，買進(jìn)一套全款房，不再還貸”的想法。多多(化名)是一名在滬工作的IT行業(yè)從業(yè)者，每月稅前收入超過3萬元，新政出臺后，他考慮降價(jià)10萬元到20萬元賣掉手上貸款購買的市中心老破小學(xué)區(qū)房，置換一套稍偏遠(yuǎn)一些的大戶型。

　　專家：剛需置換應(yīng)抓住窗口期

　　有的人猶豫不決，有的人則已經(jīng)“踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)、精準(zhǔn)上車”了。

　　圓圓(化名)自稱是9月1日和10月17日兩次“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政的受益者，“完美踩準(zhǔn)政策節(jié)點(diǎn)，贏麻了”。

　　圓圓在2022年11月30日以2000余萬元的價(jià)格售出了現(xiàn)有住宅一套，又在2023年8月底認(rèn)籌新房，購買了一處位于郊區(qū)的大房子，價(jià)格不到1500萬元。9月1日，上海商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺后，她正好能用首套房資格享受優(yōu)惠商貸。但在貸款辦理過程中，因開發(fā)商部分項(xiàng)目抵押手續(xù)尚未辦齊，影響了貸款的申請。10月17日，她竟然等來了公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政。

　　她告訴記者，自己和丈夫兩人每人都可以用公積金首套貸貸款60萬元，共計(jì)可以貸款120萬元。相比此前選擇的純商貸4.55%的利息，能省下1.45%的利息。

　　房產(chǎn)自媒體博主Bony曾是一家上市房企上海公司市場部的負(fù)責(zé)人，近年來他深耕二手房交易領(lǐng)域。他告訴記者，現(xiàn)在實(shí)際上是置換剛需“上車”的好時(shí)機(jī)。

　　“一方面二手房交易利好政策不斷出臺，另一方面現(xiàn)在一手新房不像過去動不動就觸發(fā)積分制(上海在新房認(rèn)籌比超過1∶1.3的情況下，開啟積分入圍制度)，可選擇余地很大了。”Bony說，針對置換剛需擔(dān)心手上房產(chǎn)賣不掉的情況，房東可以采取主動略微降價(jià)的辦法，“一些品質(zhì)較好的次新房，原來可能不同樓層、不同戶型、不同樓棟價(jià)格都不一樣，大家都能賣掉，總有喜歡你這套房子、愿意埋單的客戶。最近幾個(gè)月形勢不同了，每個(gè)小區(qū)最終能成交的，一定是最便宜的那套，買房人主要看價(jià)格。”

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院助理教授張同斌長期研究全國房地產(chǎn)市場，他建議，結(jié)合債務(wù)、財(cái)政和人口等多方面因素，一方面，邊際放松房地產(chǎn)市場政策，穩(wěn)定市場預(yù)期，避免房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)及擴(kuò)散；另一方面，我國房地產(chǎn)市場亟須走出以往依賴城鎮(zhèn)化和金融化的發(fā)展模式，探索出新的發(fā)展路徑。

　　張同斌說，目前一線城市“帶頭放開政策”是一個(gè)積極信號。除房地產(chǎn)相關(guān)的直接政策外，還應(yīng)再尋求一些新的思路。比如，出生人口下降是影響城市房地產(chǎn)市場的核心基本面因素，也是消費(fèi)者信心不足的一個(gè)原因，“房地產(chǎn)市場發(fā)展在頂層設(shè)計(jì)上可能需要尋求新的發(fā)展思路。”