降低首付比例、降低貸款利率、延長貸款期限……12月14日，北京、上海的樓市在同一天迎來了一陣政策“暖風”，至此，北、上、廣、深4個一線城市的首套房首付比例下限下調全部完成，全部降至30%及以下，其中，廣州、深圳首套房首付比例下限為20%。隨著一線城市的購房門檻再降，年輕人距離擁有自己的房子又近了一步。

　　京滬樓市政策“暖風”最先“吹”進了房產經紀公司以及售樓處，從12月14日下午起，工作人員就進入了“備戰(zhàn)”狀態(tài)。那么，這股政策“暖風”能否真正“吹”到購房者的心坎里？能“吹”多久？這是購房者和樓市最關心的問題。北京、上海等一線城市的樓市被視為樓市的風向標，對全國的樓市發(fā)展起著一定的引領作用，兩地的新政能否成為“星星之火”，給整個房地產市場帶來一些“暖意”？

　　房產經紀人：過個“肥”年

　　即使下著大雪，也擋不住政策的“暖風”。

　　首付和房貸利率都降了。12月14日，北京市發(fā)布的《關于調整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》提出，北京市首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%。在房貸利率方面，根據11月公布的貸款市場報價利率(LPR)，城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。

　　北京新政“靴子”落地當天，鏈家北京東南新房的房產經紀人群就“炸了鍋”。其中一位負責人在群里說：“今明兩天做好不睡覺的準備，兄弟們加油，過個‘肥’年。”

　　在我愛我家從業(yè)10多年的房產經紀人楊女士也不例外，一接到新政就開始整理資料，給客戶打電話邀約，帶客戶看房……就這樣一直“戰(zhàn)斗”到深夜。

　　楊女士介紹，之前本來約著周末看房的人不等了，連夜去看房，也有人連夜簽單。當天她的同事簽完訂單已是凌晨一點。“(購房者)都怕漲價，房子一漲價，就相當于一年白干了。”她說。

　　房產經紀人一邊勸說購房者這是入手的最好時機，因為有些業(yè)主著急換房，價格可以商量的空間較大。她也提到，其實一些“老、破、小”房源雖然價格低，但面臨著后續(xù)出手難的困境，畢竟年輕人換房的概率很大。在新房方面，一些開發(fā)商年底需要回籠資金，折扣會比之前大。另一邊，房產經紀人也在勸說業(yè)主降價，“有客戶看上了你的房子！”一些房產經紀人馬不停蹄地給業(yè)主打電話，讓業(yè)主降價，以便快速出手。

　　當然，有一些業(yè)主想借著政策的“暖風”，把房子賣個高價。楊女士介紹，12月14日下午，新政剛出不久，一些業(yè)主就打來電話要求上調房價，“這種情況這兩天特別多”。

　　12月14日，上海發(fā)布的《關于調整本市普通住房標準的通知》提出，首套房首付比例下限不低于30%，二套房首付最低40%，貸款利率不低于相應期限LPR減10個基點，并調整普通住房標準。

　　另一邊，在上海，新政落地后，中介、開發(fā)商也開啟了一場狂歡，喊出了“今夜不打烊”的口號。

　　購房門檻再降

　　無論是北京還是上海的樓市新政，都明確釋放了一個信號：降低購房門檻。這是繼4個一線城市執(zhí)行“認房不認貸”政策后，購房門檻再次降低，首付降低了，月供減少了，可以讓更多人買得起房，讓更多人換得起房。

　　降低首付后，購房者有了更大的選擇空間。截至12月16日，新政實施后，位于北京東南三環(huán)的中建星光里項目成交了12套，其中，不少購房者先付了10萬元定金。一名房產經紀人介紹，12套中，有4套是因為之前購房者的首付只夠小戶型，新政實行后，可以購買滿足需求的戶型了。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，這也充分說明當前北京從支持合理住房消費角度出發(fā)，繼續(xù)出臺有力政策，鞏固和推進房地產市場的企穩(wěn)向好發(fā)展態(tài)勢。

　　值得關注的是，在普通住宅標準下調方面，北京除了將建筑面積標準調整到144平方米，此次還對各個環(huán)線的總價線做了上調，也使得更多房源可以被認定為普通住宅。

　　嚴躍進指出，最近幾年房價上漲，需要根據價格變動情況調整“豪宅線”。此類政策下，北京普通住宅的數(shù)量達到了70%左右，這說明政策覆蓋面很廣，更好地保障了購房者的權益，促進購房者購房成本進一步降低，尤其是和普通住宅掛鉤的增值稅、個稅繳納情況都會據此調整。另外，對于二手房的交易成本降低和市場活躍也有一定積極作用。

　　新政也在一定程度上加速了上海樓市房屋成交。據上海證券報報道，上海市房地產交易中心網站顯示，12月15日，上海二手房成交套數(shù)662套。上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據顯示，11月上海全市共成交二手房1.41萬套，日均成交約470套。當日，上海新建商品房成交736套，較12月14日增加26.2%，高于近一周平均水平36.3%。

　　在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，12月14日，北京和上海先后優(yōu)化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率下限，北京也同步延長了貸款時間，釋放了更加積極的信號。本次京滬政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，除了限購政策外，政策基本一步到位。在適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下，北京、上海出臺利好政策，也符合市場預期，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放，特別有利于二套改善性住房需求，對京滬房地產市場，乃至全國市場情緒均將帶來積極引導。

　　新政能否真正帶暖樓市？

　　新政落地后，京滬樓市出現(xiàn)了一個“熱周末”，樓市熱度能持續(xù)多久？

　　此前，“認房不認貸”政策落地后曾短暫帶動北上廣深等一線城市房屋交易量上升，但熱度并未持續(xù)多久。11月，百城有99個城市房價下跌；10月，70個大中城市中有64個房價下跌。

　　中央經濟工作會議明確指出，持續(xù)有效防范化解重點領域風險。要統(tǒng)籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。

　　“其中最主要的就是化解房地產風險。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房地產價格下跌和預期轉弱，會直接導致商品房銷售量明顯下滑。盡管近期二手房交易因價格下跌而促進交易增長，但新房交易量明顯在下跌，這對緩解房地產資金鏈非常不利。

　　李宇嘉表示，一線城市出臺調控政策敏感性比較高，北京和上海的敏感性更高。從慣例上來講，廣州和深圳調控寬容性比較強，一般先于北京和上海出政策。此次北京和上海樓市出臺政策，有非常重要的信號意義。

　　“降低購房門檻，可以讓更多的有購買力的人群入市，提高二手房和新房的去化，緩解業(yè)主和開發(fā)商降價賣房的預期，止住資產價格下跌的趨勢，從而減緩二手房掛牌增加的趨勢。同時促進房地產交易循環(huán)，包括剛需和改善循環(huán)，新房和二手房循環(huán)，緩解開發(fā)商資金鏈緊張的態(tài)勢，實現(xiàn)防風險和穩(wěn)增長的雙重目的。”李宇嘉說。