距離9月30日央行房貸新政發(fā)布已滿一個(gè)月，首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策在不少銀行落地執(zhí)行，但備受購房者期待的七折利率并未現(xiàn)身，一線城市利率僅止步9折。

　　盡管如此，房貸新政仍然成為房地產(chǎn)市場的一劑強(qiáng)心針。進(jìn)入10月，全國樓市普遍出現(xiàn)回暖跡象，其中北、上、廣、深二手房市場明顯反彈。同時(shí)，房企“抄底”拿地?cái)?shù)量也漸增，土地市場隨之升溫。

　　報(bào)告稱3成銀行落實(shí)新政7折利率未現(xiàn)身

　　房貸新政出臺(tái)一個(gè)月內(nèi)，中國建設(shè)銀行[0.74% 資金 研報(bào)]、中國銀行[1.89% 資金 研報(bào)]、中國工商銀行[0.57% 資金 研報(bào)]、中國農(nóng)業(yè)銀行[1.22% 資金 研報(bào)]等相繼跟進(jìn)，宣布開始執(zhí)行房地產(chǎn)貸款新政。

　　不過，據(jù)融360平臺(tái)《2014年中國房貸市場10月報(bào)告》顯示，在23個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行中，目前僅約3成銀行落實(shí)央行新政，即執(zhí)行首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，

　　房貸新政中最受購房者關(guān)注度的“7折扣利率”，在房貸新政落地一個(gè)月后并未現(xiàn)身。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截止10月29日，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市商業(yè)銀行首套房貸利率最低多為9折，且均設(shè)置了繳納保證金、抵押房產(chǎn)證、針對特定房源等優(yōu)惠利率門檻，實(shí)際申請難度較大。

　　而在杭州、南京、天津等二三線城市，商業(yè)銀行首套房貸利率最低額甚至更高。多數(shù)最低利率在9—9.5折左右，部分仍保持基準(zhǔn)利率。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)壓力持續(xù)、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多重因素影響下，施行7折房貸利率將使商業(yè)銀行虧本。“如果銀行執(zhí)行7折房貸利率，將做一單賠一單。”某國有銀行支行負(fù)責(zé)人表示。

　　樓市普遍回暖多地二手房市場量升價(jià)漲

　　雖然房貸新政出臺(tái)后落地銀行尚不足半數(shù)，但上述報(bào)告也顯示，相比9月份，10月份房貸環(huán)境已大幅寬松。

　　在此影響下，全國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出普遍回暖勢頭。上海易居房地產(chǎn)研究院對20個(gè)典型城市進(jìn)行監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，10月前20天新建商品住宅成交面積約671萬平方米，環(huán)比增長約12%。一線城市環(huán)比增幅較大，10月中旬成交量反彈明顯。

　　從市場表現(xiàn)看來，房貸新政對二手房市場影響更加突出。以北京為例，據(jù)多家二手房機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，10月份北京二手房交易量環(huán)比上漲了約1倍。杭州、南京等二線城市二手房市場也明顯升溫。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在房貸等政策放松后，杭州二手房看房者比之前漲幅達(dá)四成以上，且下單速度加快。

　　另外，因市場轉(zhuǎn)暖，個(gè)別業(yè)主甚至漲價(jià)出售二手房源。北京一中介公司透露，隨著成交量在短期上漲，二手房價(jià)表現(xiàn)出小幅上漲的趨勢，但目前漲幅尚不明顯。

　　在房貸新政放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，二手房市場購房人群也出現(xiàn)了分化。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析員張旭表示，房貸新政下改善型需求客戶占比加大，而對于剛需來說，并沒有實(shí)質(zhì)上的利好。

　　一二線土地市場升溫更多房企入市“抄底”

　　在房貸新政落地之后，不僅一二手房成交量回升，之前幾乎凍結(jié)的土地市場也暖風(fēng)漸起，其中，一二線城市升溫顯著。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止10月27日，一線城市土地成交22宗，平均成交樓面價(jià)每平米達(dá)到了9787.5元，成為近半年最高點(diǎn)。今年以來，這一成交樓面均價(jià)僅次于1月份。同時(shí)，平均溢價(jià)率達(dá)33%，創(chuàng)今年4月以來新高。

　　較高的成交價(jià)背后，是房企拿地?zé)崆榈奶嵘?。?月開始，萬科、遠(yuǎn)洋已陸續(xù)進(jìn)入土地市場，而進(jìn)入10月，保利、首開等更多標(biāo)桿房企紛紛出手拿地。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，信貸政策松綁后，一線樓市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，房企投資信心得到增強(qiáng)，再次開始進(jìn)入土地市場。相比三四線城市較大的風(fēng)險(xiǎn)，房企更愿意扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場競爭依然激烈。

　　張大偉預(yù)測，隨著各類救市政策的出現(xiàn)，四季度更多房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入土地市場，期待在土地市場低位運(yùn)行時(shí)“抄底”。

　　房貸新政影響下市場如何走? 業(yè)內(nèi)說法不一

　　對于房貸新政影響下未來樓市走向，有觀點(diǎn)認(rèn)為，前九月走低趨勢將逆轉(zhuǎn)，四季度樓市會(huì)呈現(xiàn)“量增價(jià)穩(wěn)”，也有業(yè)內(nèi)指出，房地產(chǎn)調(diào)整將持續(xù)更長時(shí)間。

　　素有“任大炮”之稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)[1.80% 資金 研報(bào)]董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，在救市政策出臺(tái)后，樓市最低點(diǎn)已經(jīng)過去，如果房企再融資松口、房貸優(yōu)惠等政策落實(shí)到位，10月或?qū)⒛孓D(zhuǎn)樓市今年前九月走低的趨勢。不過，任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，基于庫存較高，樓市會(huì)U型緩慢回升而不是V型迅猛反彈。

　　張大偉也表示，房貸新政釋放了大量需求，起碼可以增加30%的可購房人群，這一政策的松綁效果相當(dāng)于限購松綁影響的5倍以上。他預(yù)測，整體4季度依然會(huì)是量增價(jià)穩(wěn)的市場形態(tài)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)整還將持續(xù)很長時(shí)間，“預(yù)計(jì)這次房地產(chǎn)調(diào)整還需要2年以上，樓市的成交量和成交價(jià)格才能穩(wěn)定并向上。”