限購的潮水漫過一二線城市后，正向三四線城市席卷而來。

      3月15日，南京、青島、贛州同日升級或出臺限購政策。而在這之前，三月以來，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州、海南三亞等市、區(qū)已相繼出臺或升級限購、限貸政策。

      限購范圍從一線和核心二線城市擴大到三四線城市，其背后是三四線城市銷售的火爆。當一線城市房價沖頂、限購限貸政策從嚴后，資金迅速外流到三四線城市。

      此番景象與2011年三四線城市房價上漲的往事何其相似。但2011年的三四線城市上漲行情中，房企轉向三四線城市布局且此后多年為毛利率下降而頭疼，三四線城市的房價也在隨后出臺的限購政策中偃旗息鼓。

      日光之下無新事，在限購蔓延的態(tài)勢下，本輪三四線城市樓市的繁榮能維持多久？

      限購降臨三四線城市

      據第一財經記者不完全統(tǒng)計，從3月起截至3月15日，出臺或升級限購限貸措施的城市已有十個，除了贛州、南京、青島外，還有涿州、淶水、杭州、張家口崇禮區(qū)、嘉善、滁州、三亞等七個城市。

      疾風知勁草。在3月之前，2017年1月、2月，三四線城市銷售崛起。

      3月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，2017年1～2月，全國商品房銷售面積達14054萬平方米，銷售金額達10806億元，同比增速分別為25.1%、26.0%，銷售面積增速較2016年12月提升了13.8個百分點，超過市場預期。

      分區(qū)域數據顯示，今年1～2月份，全國中部、西部銷售面積同比增速明顯高于東部，中部為33.0%，西部為36.2%，而東部僅為15.9%。

      國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經濟師盛來運介紹2017年1～2月份國民經濟運行情況，指出從1～2月份情況來看，三四線城市去庫存的進程在加快。

      東方證券分析師竺勁在研究報告中指出，全國商品房銷售增速的提升主要因為三四線城市的銷售帶動。原因是，一二線城市主要分布在東部，而東部地區(qū)銷售面積的增速遜于中西部。竺勁認為，銷售結構已經起了變化，高房價的一二線城市占比下降，低房價的三四線城市占比增長，三四線城市的銷售帶動了整體銷量的提升。

      對三四線城市而言，這是一場遲來的盛宴。在過去1～2年，尤其是2016年，政府提出去房地產庫存大計，但在信貸寬松、政策釋放紅利的大環(huán)境下，僅火了一線和核心二線城市。在去年第四季度，全國多城出臺密集的調控政策后，告別一二線城市后，去庫存政策需在三四線城市發(fā)光發(fā)熱。

      2017年，暫?；蚍啪復恋毓⒄{整普通住宅標準、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵人才購房、買房落戶等方面的措施仍在多數三四線城市推行，直至3月針對三四線城市的限制政策出臺。部分城市已經不需要“救市”了。

      階段性上漲

      限購政策的出臺會是三四線城市此輪行情的轉折點嗎？在預測未來之前，討論三四線城市樓市繁榮的邏輯不可避免。

      這并非三四線城市首次出現上漲行情。2011年，因一二線城市調控嚴格，而三四線城市政策環(huán)境寬松，開發(fā)商、購房者資金流向三四線城市，三四線城市的房價漲幅一度超過一二線城市，成為新的樓市熱土。

      易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經記者表示，從邏輯上分析，今年三四線城市的上漲行情與2011年具有一定的相似性。在一線城市和核心二線城市限購后，資金溢出疊加資產荒下的投資需求效應，把部分購房需求驅趕至三四線城市，形成了三四線城市的階段性繁榮。

      “區(qū)別在于，過去政府沒有明確提及去庫存，但現在三四線城市是有去庫存導向的。”嚴躍進稱，三四線城市的供地節(jié)奏沒有過去快了，庫存只減不增。

      同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴第一財經記者，近兩年來，部分三四線城市以消化存量用地的方式解決“去庫存”，以江蘇為例，在同策咨詢監(jiān)測的16個三四線城市中，截至2016年年底，商品住宅的平均存銷比為6.79個月，已無去庫存壓力。

      然而，一家華南房企的投資負責人認為，“目前三四線城市的成交數據僅僅兌現了短期預期，中長期而言，城市房價的上漲邏輯依然由產業(yè)和人口所決定。”

      關于三四線城市的去庫存問題，中國住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受第一財經記者采訪時表示，三四線城市地方政府對城市、土地的規(guī)劃影響到地方庫存，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，產業(yè)和人口能否提供支撐仍是關鍵。

      繁榮迷局

      中長期內，市場發(fā)展與調整的廣度和深度依然難以預測。假如三四線城市本輪銷售上漲，并非由內在的發(fā)展力量作支撐，而僅僅因一二線城市限購得到的外溢需求刺激，那么銷售繁榮將難以持續(xù)。

      歷史或許能說明問題。在2011年的三四線樓市的上漲周期中，萬科、恒大、綠地等開發(fā)商轉往三四線城市布局，但它們很快就后悔了。

      隨著全國超過40個城市的住房限購落地，三四線城市房價應聲而落。而進入三四線城市的開發(fā)商，如華潤置地，其于2010～2011年間在三四線城市密集布局，使得整體毛利率從2011年的39.5%降至2014年底的30.6%，近年來，為提升毛利率，華潤置地進行戰(zhàn)略糾偏回歸一二線城市。

      歷史輪回，在2014年、2015年相繼解除限購的城市，已有部分重新受限，然而，2017年三四線樓市的表現會重蹈2011年的覆轍嗎？

      嚴躍進認為，三四線城市限購說明其進入了“去庫存”和“控房價”雙軌并行的模式，但對于三四線城市來說，去庫存是核心要務，限購政策主要是針對局部區(qū)域的，不會盲目地全面限購。

      張宏偉表示，目前調控針對的是環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)南京的三四線城市，從調控的目的來看，首先是保護本地的首套自住需求及改善型需求，其次，是為了進一步限制環(huán)北京、環(huán)上海大都市圈的樓市投資、投機性需求，為過熱的三四線城市降降火。

      中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁有相近的觀點，“2017年的三四線城市限購不會跟2011年一樣大水漫灌，只會針對個別的有漲價跡象的城市，而去庫存壓力大的城市將繼續(xù)實行去庫存政策。這是深度的分類調控、因城施策的表現。”

      3月10日，央行行長周小川在兩會新聞發(fā)布會上表示，住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發(fā)展，但是確實要適當平衡。宋丁對第一財經記者表示，“銀行將通過三四線城市的定向寬松推進城市去庫存，三四線城市的階段性行情仍將持續(xù)。”

      同樣，與分類調控、因城施策所對應，上述多名受訪人士均認為，三四線城市不會出現普漲行情，機會將出現在大都市圈的局部城市。