2017年是房地產(chǎn)“大年”，新建商品住宅銷售面積和銷售額創(chuàng)出新高，但是在這背后，一線城市由于調(diào)控不斷加碼而成交量明顯下滑，其中新房成交量同比下降了40%。不過，業(yè)內(nèi)普遍預計2018年一線城市將有所回暖。除了市場發(fā)生的變化，建立多主體供給、多渠道保障的住房制度以及長效機制的建設等一系列措施，將改變未來樓市的格局，如目前多個城市加快共有產(chǎn)權住房的建設。

　　鏈家研究院認為，隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，一線城市的二手房市場會小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復。該機構同時指出，“這種恢復是自然、自發(fā)向‘合理交易量’的正?；貧w，不會對價格形成明顯的壓力，房價總體將保持平穩(wěn)。”

　　“我們這個區(qū)域的房源，這段時間的帶看量很少，有時候我一整天都帶（看）不了一套。”鏈家地產(chǎn)北京朝陽區(qū)褡褳坡門店的業(yè)務員小徐1月4日向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，他所在的區(qū)域二手房交易明顯降溫。他本人已經(jīng)一個多月沒有“開單”。

　　就在房地產(chǎn)市場迎來又一個“大年”時，處于調(diào)控中心的一線城市，2017年的成交量卻大幅下滑。

　　綜合官方和民間機構的數(shù)據(jù)，去年北上廣深四個一線城市的新房成交量總體下滑四成左右，二手房成交規(guī)模則幾乎減半。其中，降幅較大的北京，新房和二手房成交量雙雙“腰斬”。

　　考慮到全國樓市2017年“豐收”，這種變化顯得不尋常。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2017年前11月，全國商品房銷售面積同比增長7.9%。雖然年末市場有所降溫，但全年超過2016年的水平并創(chuàng)歷史新高，已是大概率事件。

　　這再度體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異特征。由于調(diào)控政策出臺的時序和力度不同，2017年房地產(chǎn)市場的重心已轉移至三四線城市和中西部區(qū)域。作為調(diào)控政策的“發(fā)起點和高地”，一線城市卻趨于冷淡，供應和需求都較為低迷。

　　大部分分析人士認為，這種情況并不會持續(xù)太久。市場容量大、需求有待釋放的一線城市，可能在今年的“小年”中有所反彈。

　　“連環(huán)單”強化二手房降溫

　　截至目前，各地官方尚未公布匯總后的成交數(shù)據(jù)，但民間機構均依據(jù)官方的監(jiān)測信息予以統(tǒng)計。雖然不同機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有細微差別，但均反映出一線城市成交量大幅下降的事實。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，2017年四個一線城市合計成交新房（不含保障房）19.23萬套，成交面積1875萬平方米，兩者同比下滑幅度相當，約為40%。二手房方面，去年一線城市成交4001萬平方米，同比下滑46.6%。

　　其中，北京的新房和二手房成交量雙雙“腰斬”。北京新房成交僅為3萬套左右，創(chuàng)下歷史新低。上海的二手房交易跌幅最大，成交面積為1283萬平方米，跌幅接近六成。

　　價格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2017年11月，北京、上海的新房和二手房價格均同比下滑，深圳新房價格下滑，市場動向相對滯后的廣州，房價則同比上漲。

　　不過，在2017年，全國大部分城市錄得交易量攀升，上市房企銷售業(yè)績也普遍向好。雖然年末市場有所降溫，但很多城市仍然創(chuàng)下歷史新高。

　　中信建投認為，這種情況并不意外。按照該機構的觀點，市場的熱點已經(jīng)從2015年的一線城市，轉移到2016年的二線城市，到2017年，三四線城市已成為新的熱點。這些城市的單城交易規(guī)模雖小，卻因數(shù)量眾多而構成“長尾”，并推動去年的整體交易規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。

　　從某種意義上說，這種變化源自調(diào)控政策出臺的時序和力度。從2015年末開始，一線城市就率先出臺調(diào)控政策。在2016年和2017年的數(shù)次加碼中，一線城市均“身先士卒”。數(shù)次政策累加之后，一線城市的調(diào)控力度已是全國之最。

　　“一線城市既是政策的發(fā)起點，也是政策高地。”1月4日，北京某大型房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，作為本輪調(diào)控亮點的“現(xiàn)售令”、土地交易中的限價、鼓勵租賃等措施，均源自一線城市，然后向全國推廣開來。

　　但就一線城市而言，調(diào)控政策在新房和二手房市場的作用機制并不相同。

　　新房市場的降溫，主要是由于“限價令”帶來的供應低迷。以北京為例，亞豪機構的數(shù)據(jù)顯示，2017年北京僅有126個項目入市，同比減少154個，月均入市量僅10個項目。這些項目帶來商品住宅供應23495套，供應面積342.61萬平方米，同比分別減少了16.9%和18.8%，創(chuàng)下自2006年北京執(zhí)行預售管理制度以來的新低。

　　“過去兩年北京誕生了很多高價地，大都準備以豪宅的形式入市。但2017年北京的限價政策十分嚴格，單價超過8萬的項目寥寥無幾。”上述房企人士表示，受此影響，很多項目延緩了入市步伐。

　　二手房的低迷則是由于信貸政策的影響。“3·17新政”出臺后，部分二手房因被認定為非普通住宅，首付比例從四成驟增到八成，按照北京的房價水平，這相當于幾十萬至上百萬不等的成本。這也導致很多在途交易中止。

　　在當前一線城市的二手房交易中，六成以上為先賣后買的“連環(huán)單”。該特征也造成一種連帶效應，即一單交易的中止，往往引發(fā)數(shù)單交易受到影響。

　　或重新成市場熱點

　　雖然2018年被普遍認為是市場的“小年”，但對于已經(jīng)提前經(jīng)歷了“小年”的一線城市來說，形勢并不悲觀。

　　大多數(shù)券商認為，一線城市的市場規(guī)模龐大，此前的需求已因為各種因素而被凍結。在這部分需求逐漸釋放后，成交量繼續(xù)下滑的空間不大，甚至有可能提升。

　　中信建投就預測，“2018年，一線城市在去年低基數(shù)以及預售證邊際改善的影響下，預計銷售面積同比增長5%，銷售均價同比增長0.5%。”相比之下，該機構認為，今年二線城市的銷售面積同比下降3%，三四線城市銷售面積同比下降10%。

　　鏈家研究院認為，隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，一線城市的二手房市場會小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復。該機構同時指出，“這種恢復是自然、自發(fā)向‘合理交易量’的正?；貧w，不會對價格形成明顯的壓力，房價總體將保持平穩(wěn)。”

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也持有類似的看法，他認為，今年北京二手房交易量有望恢復到15萬套左右的年均水平。這一規(guī)模要比2017年多出一萬多套。

　　新房市場的邏輯，仍然取決于市場供應。

　　在國土部、住建部于2017年4月發(fā)文督促后，一線城市普遍加大了供地力度，北京、廣州2017年供應宅地的規(guī)劃建筑面積均比2016年出現(xiàn)翻倍，北京完成了年度供地計劃，供地規(guī)模創(chuàng)最近5年來新高。按照正常的開發(fā)周期，這些土地的相當一部分，將在2018年轉化為住宅供應。

　　在供應結構方面，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅1月4日向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，2017年北京出讓的住宅用地當中，超過40宗含有可售純商品住宅，且設定限售價格。使得這些地塊項目必須通過加快周轉的方式，才能更好地控制財務成本，提高利潤水平。因此，未來項目上市速度將有所提升。

　　她還認為，大量限定房價項目的入市，令2018年的房價水平總體可控，有了這些產(chǎn)品的價格對沖，今年北京對于高端項目在價格及簽約上的管控也可能逐步放松。這也將使一批高端項目得以放行。

　　此前因規(guī)避“限價令”而暫緩開盤的項目，也很可能借此機會入市。“如果是單獨操盤的老項目，開發(fā)商大多已經(jīng)投入了數(shù)十億，甚至百億；如果是聯(lián)合開發(fā)，開發(fā)商也已投入數(shù)十億。”上述房企人士說，資金方面的壓力，促使老項目加快入市步伐。這種邏輯同樣適用于上海、廣州、深圳。