在近期接踵而至的全方位樓市緊縮調(diào)控措施下，房貸利率上行趨勢(shì)繼續(xù)蔓延。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲3個(gè)BP（基點(diǎn)）；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲兩個(gè)BP，相當(dāng)于在目前的5年期LPR水平上分別加了62個(gè)BP和93個(gè)BP，均遠(yuǎn)高于新政規(guī)定的利率下限。

　　專家普遍認(rèn)為，目前各行正在緊鑼密鼓籌備的房貸利率“換錨”與此輪樓市調(diào)控升級(jí)開出的各種“藥方”契合，在“房住不炒”格局進(jìn)一步夯實(shí)、住房金融“防火墻”不斷升級(jí)的背景下，近期央行“全面降準(zhǔn)+定向降準(zhǔn)”后續(xù)累計(jì)釋放的9000億元資金難以流入樓市，房貸利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)回調(diào)。

　　上漲趨勢(shì)逐步蔓延

　　“與6月、7月份相比，8月份房貸利率上漲趨勢(shì)蔓延，覆蓋城市數(shù)量和上漲幅度均呈上升態(tài)勢(shì)。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示。

　　從城市來看，首套房方面，8月份，17城房貸利率水平有所上漲，15城維持上月水平，僅武漢、東莞和長(zhǎng)春3個(gè)城市的首套房貸利率水平有所下調(diào)。

　　一線城市中，8月份，廣州首套房貸款利率平均水平環(huán)比上漲4個(gè)BP，其他城市維持上月水平不變；二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長(zhǎng)沙4個(gè)城市首套房貸款利率平均水平出現(xiàn)3個(gè)月連漲，昆明、佛山、成都、杭州也出現(xiàn)了兩個(gè)月連漲。

　　從漲幅來看，8月份，沈陽漲幅最大，高達(dá)23個(gè)BP。7月份沈陽首套房貸款利率最高水平為基準(zhǔn)上浮10%，8月份多家銀行則在基準(zhǔn)上浮15%甚至20%的水平，二套房漲至基準(zhǔn)上浮20%到25%。漲幅排名第二的濟(jì)南則在6月份下調(diào)房貸利率后一直保持平穩(wěn)，近期當(dāng)?shù)馗骷毅y行進(jìn)行了一輪集中上調(diào)，使其環(huán)比上漲達(dá)18個(gè)BP。除此之外，南昌、昆明、南寧3個(gè)城市8月份漲幅也在10個(gè)BP以上。

　　與此同時(shí)，各地的房貸政策緊縮也以多種形式顯現(xiàn)出來。8月份，合肥多家銀行二手房業(yè)務(wù)停貸。無錫的首付政策也發(fā)生變化，之前無錫首套房的主流首付比例為最低三成，而在8月份多家銀行將最低首付比例上調(diào)至四成，和二套房水平一致。

　　“換錨”后超百家銀行面臨調(diào)整

　　房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化，無疑是普通購(gòu)房者在近期最為關(guān)注的動(dòng)向之一。雖然當(dāng)前房貸利率普遍高于新政規(guī)定的利率下限，但在8月份，仍有超過百家銀行利率水平低于新規(guī)下限。

　　在融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的533家銀行分（支）行中，除了停貸銀行外，共有19家銀行首套房利率水平仍在當(dāng)前基準(zhǔn)利率上執(zhí)行優(yōu)惠政策，且都位于上海。116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個(gè)城市。

　　“若9月20日LPR最新報(bào)價(jià)沒有下行，這些銀行都必須上調(diào)自己的房貸利率水平，進(jìn)而帶來大量城市房貸利率水平的進(jìn)一步上漲。” 李萬賦表示，這還只是全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定的房貸利率下限，各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制在統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，還要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)確定轄區(qū)內(nèi)的加點(diǎn)下限，各個(gè)地方的下限存在更多的可能性。不過短期來看，僅僅因?yàn)長(zhǎng)PR新機(jī)制就調(diào)高各省實(shí)際房貸利率下限水平的可能性不大。

　　對(duì)于此次新政帶來的影響，李萬賦進(jìn)一步分析稱，LPR只是一個(gè)中性的調(diào)控工具。目前雖仍處在過渡期，但已經(jīng)有廣州、深圳、山東等地的部分銀行采取了新定價(jià)機(jī)制，部分銀行實(shí)際水平和原來保持一致，即加點(diǎn)數(shù)值根據(jù)之前的實(shí)際房貸利率水平減去當(dāng)前LPR水平倒推得出；部分銀行則完全依據(jù)LPR加點(diǎn)進(jìn)行報(bào)價(jià)，但實(shí)際執(zhí)行利率和之前相比變化很小，這多數(shù)可能是由于銀行為方便管理，進(jìn)行整數(shù)位加點(diǎn)，房貸利率水平將基本保持穩(wěn)定，對(duì)用戶利息支出不會(huì)有太大影響。

　　“預(yù)計(jì)過渡期內(nèi)，會(huì)有越來越多的銀行在系統(tǒng)改造和合同修改完成后，開始對(duì)新增房貸使用LPR報(bào)價(jià)。隨著新定價(jià)機(jī)制的逐漸成熟，銀行普遍都會(huì)對(duì)LPR進(jìn)行整數(shù)位加點(diǎn)，而非簡(jiǎn)單依據(jù)現(xiàn)有水平倒推。短期的波動(dòng)不可避免，但應(yīng)該都在用戶的心理接受范圍之內(nèi)。而且，考慮到LPR未來下行的市場(chǎng)預(yù)期較大，房貸用戶在接受新的定價(jià)模式和簽訂合同時(shí)也會(huì)比較順利。”李萬賦認(rèn)為。

　　短期內(nèi)回調(diào)困難

　　“這一輪的房貸利率上漲趨勢(shì)，各地多是由國(guó)有大型商業(yè)銀行及股份制銀行帶頭上調(diào)，其他銀行跟進(jìn)。從資金成本的角度來看，國(guó)有大行的資金成本往往較低，而個(gè)人住房貸款又是國(guó)有大行非常重視的個(gè)人信貸資產(chǎn)，上調(diào)房貸利率的內(nèi)部壓力和內(nèi)部動(dòng)力相對(duì)較小，這波調(diào)整可能更多地帶有政策意味。” 李萬賦表示，下半年來，中共中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”的堅(jiān)定表態(tài)以及監(jiān)管層密切監(jiān)控房地產(chǎn)融資的一系列動(dòng)作，都表明了堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率進(jìn)一步提升的決心。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅在8月份，各地針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策合計(jì)達(dá)60次。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在近期央行降準(zhǔn)前，監(jiān)管部門已經(jīng)多次針對(duì)房地產(chǎn)收緊政策，避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。2019年以來，房地產(chǎn)金融政策的收緊成為最主要特點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控再次升級(jí)。

　　“7月份以來，包括銀行貸款、信托貸款等在內(nèi)的房地產(chǎn)融資渠道全面收緊。長(zhǎng)期而言，這有利于引導(dǎo)貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使金融資源更多地向制造業(yè)領(lǐng)域傾斜。然而，制造業(yè)貸款體量顯著低于房地產(chǎn)貸款，加之外需低迷，短期內(nèi)制造業(yè)貸款增量難以完全彌補(bǔ)房地產(chǎn)融資放緩帶來的缺口。”興業(yè)研究認(rèn)為，此次降準(zhǔn)的重要用意之一是對(duì)沖融資“去地產(chǎn)化”可能引發(fā)的信用收縮風(fēng)險(xiǎn)。

　　“這次降準(zhǔn)雖然降低了銀行的融資成本，但不管是降準(zhǔn)措施，還是LPR新報(bào)價(jià)機(jī)制的推出，最終都是期望通過銀行傳導(dǎo)，降低貸款實(shí)際利率。”李萬賦表示，短期來看，政策主要是為了降低實(shí)體企業(yè)的融資成本，房貸利率下降的可能性不大。