11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時表示，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟社會發(fā)展全局。證監(jiān)會堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，積極發(fā)揮資本市場功能，支持實施改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風險、轉型發(fā)展，更好服務穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

　　這標志房地產(chǎn)融資“第三支箭”發(fā)出。此次政策核心是支持修復優(yōu)質房企的資產(chǎn)負債表，推動行業(yè)優(yōu)化整合。后續(xù)證監(jiān)會將推動相關項目盡快落地，形成示范效應。另外，目前證監(jiān)會正在研究涉房企業(yè)IPO相關政策。

　　南開大學金融發(fā)展研究院院長田利輝在接受《證券日報》記者采訪時表示，恢復上市房企和涉房上市公司再融資、并購重組融資、境外上市等工作，不是改弦易轍，而是在堅持房住不炒的方針下，優(yōu)化當前房地產(chǎn)企業(yè)的融資和運營。

　　改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表

　　近日，證監(jiān)會主席易會滿在金融街論壇上表示，當前，要密切關注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表計劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務的企業(yè)開展股權融資。

　　具體來看，上述5項措施包括：一是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

　　二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

　　三是調整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務的其他涉房H股上市公司再融資。

　　四是進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產(chǎn)。

　　五是積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

　　加快房地產(chǎn)風險出清

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，此前，貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經(jīng)落地，此次支持房企股權融資“第三支箭”發(fā)出，表明“三箭齊發(fā)”支持房企融資。

　　11月22日召開的國務院常務會議提出，推進保交樓專項借款盡快全面落到項目，激勵商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，加快項目建設和交付。努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債狀況，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　11月23日，人民銀行和銀保監(jiān)會正式發(fā)布促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的16條舉措；另外，“第二支箭”延期并擴容政策實施后，首批增信民營房企債券于11月24日發(fā)行。

　　劉水表示，此次股權融資支持措施較為全面，能夠以多種方式支持房企融資，將加快化解房地產(chǎn)風險，加快房地產(chǎn)風險出清。此外，建筑企業(yè)也將得到支持，支持房地產(chǎn)上下游企業(yè)整合。

　　基礎設施REITs方面，據(jù)記者梳理，目前已有4單保障房REITs獲批發(fā)行，其中3只已經(jīng)上市。對于不動產(chǎn)私募投資基金試點，證監(jiān)會相關負責人表示，允許不動產(chǎn)私募投資基金投資存量的住宅項目、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施等，同時對基金管理人和投資者設定一定條件或門檻，后續(xù)盡快出臺不動產(chǎn)私募投資基金備案細則。

　　田利輝認為，我國更需要的是發(fā)展REITs和不動產(chǎn)私募投資基金來盤活存量資產(chǎn)，探索房地產(chǎn)發(fā)展新路徑。其中，保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行將是我國資本市場房地產(chǎn)板塊發(fā)展的重點所在。REITs發(fā)行可以使企業(yè)在不累積負債的同時，形成項目開發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的“開發(fā)、運營、盤活”的新模式。