告別“三高”，進入分化時代。

　　文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

　　郁亮說，曙光已現(xiàn)。

　　2022年12月16日的萬科臨時股東大會上，萬科董事局主席郁亮現(xiàn)身。他談到行業(yè)變化，稱時隔20年，房地產(chǎn)再次成為支柱產(chǎn)業(yè)，政策面都在逐步向好，且“政策面向好的力度、廣度超出了預期和想象”，“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光”。

　　過去這半年，郁亮每次現(xiàn)身，都是一副加油鼓勁的模樣。在市場低落的黯淡時刻，隊友接連暴雷，他看著微光前行。就如半年前，他在萬科股東大會上所言，“今天行業(yè)需要信心，需要熬著往前走。這時候但凡有一絲微光，就當是光明所在，往前走。”

　　曾經(jīng)焦慮高喊“活下去”，轉(zhuǎn)眼成了信心的釋放人。誕于萬科口中的黃金、白銀和黑鐵時代，都已淪為遙遠的煙塵。“悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路。”郁亮說，萬科在過去先是“活下來”，然后再把自己的事情做好，這是萬科能夠活下去、活得好、活得久的核心。

　　讓郁亮看到曙光的關鍵，是政策接連點亮的“明燈”。

　　2022年，熱點一二線紛紛“松綁”，中央“金融十六條”強力紓困房企，11月“三箭齊發(fā)”。臨近年底，國務院副總理劉鶴重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，中央經(jīng)濟工作會議將“穩(wěn)地產(chǎn)”置于防范化解重大經(jīng)濟金融任務之中，并提出房地產(chǎn)行業(yè)要向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

　　12月13日，安信證券首席經(jīng)濟學家高善文在安信2023年度投資策略會上說，“我們傾向于認為，2022年的房地產(chǎn)市場經(jīng)受了兩個因素的打擊，而不是一個泡沫的破滅：在放棄高周轉(zhuǎn)模式的過程之中，又遭遇了疫情的疤痕效應在需求端所造成的沖擊。”

　　“我們認為，它不是一個由供應過剩所推動的典型的房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅，而是一個房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高周轉(zhuǎn)模式的內(nèi)在脆弱性暴露所帶來的流動性危機。”高善文稱。

　　清醒和理性，讓萬科等少數(shù)優(yōu)質(zhì)頭部房企上岸了，但那個波瀾壯闊的房地產(chǎn)大開發(fā)時代也宣告落幕。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1~11月，商品房銷售面積同比下降23.3%；商品房銷售額同比下降26.6%。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱甚至發(fā)出預測，行業(yè)規(guī)?；?qū)⒒氐?年前。

　　政策多維轉(zhuǎn)向，市場實質(zhì)放松

　　“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已經(jīng)出臺了一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖。”2022年12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時稱。

　　時隔近20年，房地產(chǎn)“重回”支柱地位。過去三年的疫情，疊加房地產(chǎn)大周期的深度調(diào)整，樓市跌入冰點。尤其自2022年下半年以來，市場下行壓力明顯，房企生存環(huán)境惡化，頻頻爆發(fā)資金鏈危機。行業(yè)加速下滑，已成為影響經(jīng)濟運行的一個重要風險因素。

　　自2022年11月以來，監(jiān)管部門頻頻出臺房地產(chǎn)幫扶措施，信貸、債券和股權(quán)“三箭齊發(fā)”，托底意向非常明顯。具體看，“金融16條”向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提供了萬億級別的意向授信額度；政策支持民營企業(yè)發(fā)債融資，預計額度達到2500億元；重啟了地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資。

　　年尾，中央經(jīng)濟工作會議、國務院常務會議不斷釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策信號。自高層重申“房地產(chǎn)支柱地位”以及中央經(jīng)濟工作會議提出“支持剛性和改善性住房需求”后，各監(jiān)管部門開始輪番為房地產(chǎn)“發(fā)聲”，密集出臺政策措施，以期修復行業(yè)信心。

　　12月19日，中央財辦方面表示，要做好應對工作。供給端方面，各地區(qū)和有關部門要扛起責任，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作；繼續(xù)給行業(yè)提供足夠的流動性，滿足行業(yè)合理融資需求；推動行業(yè)并購重組；完善相關房地產(chǎn)調(diào)控政策及制度。

　　12月20日，央行召開會議表示，引導金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，推動防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善頭部房企資產(chǎn)負債狀況。推動長租房地產(chǎn)市場建設，按照租購并舉方向加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

　　中央不斷豐富和完善政策工具箱，并支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)調(diào)整房地產(chǎn)政策。根據(jù)中指監(jiān)測，目前全年已有超300省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策近千次，政策調(diào)控力度和頻次達到近年來峰值。“房地產(chǎn)政策已進入實質(zhì)放松階段。”中指研究院常務副院長黃瑜表示。

　　具體來看，長三角地區(qū)政策接近200條，珠三角、長江中游區(qū)域均超80條。“此前這些熱點區(qū)域，房地產(chǎn)行政限制性政策較多，2022年政策進入全面寬松階段，東部、中西部核心城市政策優(yōu)化頻次較高，一定程度上也促進了市場情緒的修復。”黃瑜對《中國企業(yè)家》稱。

　　多位受訪房地產(chǎn)行業(yè)專家表示，現(xiàn)有政策主要針對供給端，緩解了房企的資金壓力，但需求端仍有待好轉(zhuǎn)，市場預計需求端可能出臺新政策。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1~11月商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%。

　　短期調(diào)整承壓，城市分化加劇

　　銀保監(jiān)會主席郭樹清2022年11月21日在金融街論壇上表示，最近一段時期，海外媒體持續(xù)炒作中國“房地產(chǎn)危機”和“建筑業(yè)衰落”，實際上我國仍然處于城市化的高峰時期和鄉(xiāng)村振興的起步階段，全社會固定資產(chǎn)投資具有很大的增長潛能。

　　劉鶴還在前述會議中談到，未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

　　高層定調(diào)給予房地產(chǎn)業(yè)更多發(fā)展信心，相關配套措施也紛紛出爐。落到政策上，除了供給端，需求端亦在持續(xù)調(diào)整。2022年以來，包括優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面多措并舉，多地房貸利率已降至歷史低點。

　　民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，購房成本下降將會激發(fā)剛性和改善性需求。截至2022年11月末，首套平均房貸利率已經(jīng)下降至4.17%，為有統(tǒng)計以來最低水平。未來5年期LPR仍有下調(diào)空間，存量首套高利率按揭貸款利率也有望適度下調(diào)，居民的購房成本將會進一步下降。

　　“預計2023年商品房銷售面積總量與2022年持平，下半年月度同比增速有望回正。”溫彬稱。不過，他同時指出，受多種因素制約，本輪“穩(wěn)地產(chǎn)”過程中銷售對于利率的敏感性下降。

　　究其原因，一是受疫情沖擊、就業(yè)不穩(wěn)等多種因素影響，居民部門杠桿率已經(jīng)連續(xù)三年維持在62%左右，加杠桿意愿不強；二是目前房價仍處于下行區(qū)間，買漲不買跌心理導致銷售萎縮；三是受爛尾樓事件影響，居民對于期房的信任需要重建。

　　黃瑜也認為，政策落地效果目前尚不明顯。“2022年以來多地疫情反復、多個期房項目停工等超預期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整態(tài)勢未改。”

　　在她看來，政策放松傳導至需求端需要時間，而短期市場調(diào)整壓力仍在。2023年，宏觀經(jīng)濟的修復、疫情防控形勢等，仍是影響房地產(chǎn)市場修復節(jié)奏的關鍵因素。“悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。”黃瑜稱。

　　一個趨勢是，城市分化更加明顯。黃瑜預判，一線城市政策存在一定微調(diào)預期。其中，北京、上海、深圳政策以微調(diào)為主，廣州2022年新房市場調(diào)整態(tài)勢最為明顯，2023年政策存在較大優(yōu)化空間；二線城市政策優(yōu)化空間較大；三四線城市市場因庫存積壓，量價或繼續(xù)下行。

　　展望未來，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《中國企業(yè)家》預測，“商品房市場不會重回18萬億元的高增長階段，但每年10萬~14萬億元的市場交易總量仍會長期保持平穩(wěn)。”此外，由于2022年房企拿地開始重點靠攏熱點城市，馬太效應亦會逐步體現(xiàn)。

　　“這將會導致不同城市的市場分化更為明顯。”張波稱。

　　告別“三高”，發(fā)展保租房

　　“毫無疑問，‘穩(wěn)’是2023年房地產(chǎn)市場的關鍵詞。”張波表示。他注意到，此次中央經(jīng)濟工作會議首次提到保交樓、保民生、保穩(wěn)定。往年的中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)相關表述一般放在“民生保障”等部分，此次則放在了“防風險”部分，指向意義較強。

　　一個共識是，穩(wěn)地產(chǎn)的關鍵是穩(wěn)房企，只有房企得到健康發(fā)展，整個市場才能重振信心。

　　11月以來，多項支持房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策陸續(xù)落地，房企融資環(huán)境發(fā)生了明顯改善。從“第一支箭”支持信貸融資的情況來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，期內(nèi)有100多家房企獲得銀行授信。60余家銀行落實政策精神，授信總額度在4萬億元左右。

　　從獲得授信的銀行個數(shù)來看，萬科最多，為14家；其次是綠城、美的置業(yè)，均為12家；碧桂園、龍湖、華宇集團，均為10家。從獲得授信額度看，綠城最多，為4000億元，其次是萬科、碧桂園，均超過3000億元，還有美的置業(yè)，1000億元。

　　“第二支箭”旨在支持發(fā)債融資。目前，已有萬科、龍湖、美的置業(yè)、新城控股、金地、金輝、旭輝、綠城等企業(yè)申請儲架式注冊發(fā)行債券，總規(guī)模達到1210億元。

　　“第三支箭”旨在支持房企股權(quán)融資。截至目前，已有碧桂園、雅居樂、福星股份、北新路橋、大名城、新城發(fā)展等22家上市房企，先后發(fā)布籌劃配股或非公開發(fā)行股票融資公告。

　　“總體來看，‘三支箭’正在持續(xù)落地，房企的信貸融資、債券融資和股權(quán)融資環(huán)境發(fā)生了明顯改善。”黃瑜稱，一方面，這將有助于防范房企風險，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火墻，促進改善市場預期。此外，也可有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題。

　　張波認為，隨著優(yōu)質(zhì)頭部房企不斷上岸，房企將更加注重自身財務結(jié)構(gòu)，不會再走高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高風險的傳統(tǒng)路子，行業(yè)淘汰率提升的同時，頭部房企規(guī)模也將進入穩(wěn)健提升期。此外，行業(yè)整體對房地產(chǎn)數(shù)字化營銷理解會升維，數(shù)字化營銷帶來的銷量占比將會不斷提升。

　　經(jīng)過史無前例的周期性調(diào)整，房地產(chǎn)已進入出險階段，告別“三高”。對于行業(yè)未來發(fā)展方向，2021年的中央經(jīng)濟工作會議首次提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”，而今年則進一步提出要“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。

　　目前針對新發(fā)展模式?jīng)]有明確概念。專家預判，新的發(fā)展模式或?qū)⒙淠_在住房體系建設、租購并舉、盤活存量等方面。尤其是，隨著中央2021年提出發(fā)展保租房，各項支持政策陸續(xù)出臺。2022年保租房計劃籌集240萬套，目前很多城市已提前完成全年計劃。

　　黃瑜預計，保租房籌集建設仍將是2023年房地產(chǎn)市場的重點工作，相關政策支持力度亦會進一步加大，保租房公募REITs底層資產(chǎn)有望進一步擴圍。同時，隨著疫情防控政策優(yōu)化、經(jīng)濟形勢逐步好轉(zhuǎn)，住房租賃市場活躍度有望得到提升，長租公寓項目或迎來新的發(fā)展機遇。

　　如中央財辦相關負責人近期所言，近幾年，房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重大約為7%左右，加上建筑業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)占比達到14%左右，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關稅收占地方綜合財力接近一半，房地產(chǎn)類貸款占全部貸款余額的39%，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的近六成。

　　“今時今日，房地產(chǎn)已遠不再是我們過往所認識的支柱產(chǎn)業(yè)，而是關系到國計民生的行業(yè)，而一旦一個行業(yè)被認定為‘國計民生’，那么它的游戲規(guī)則和定位將面臨根本性轉(zhuǎn)變。”一位曾在多家房企任職的資深人士總結(jié)稱。