建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，租賃市場如何發(fā)力？促進(jìn)“租購并舉”住房制度加快建立，從租房品質(zhì)、長租服務(wù)、市場規(guī)范等方面加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃業(yè)務(wù)中尋找新的增長空間，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步探索住房租賃REITs模式等，正成為探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要方向。

　　租購模式正在發(fā)生變化

　　近年來，我國住房租賃市場體系和制度建設(shè)明顯加快，租房市場迎來諸多可喜變化。

　　據(jù)貝殼研究院租賃分析師黃卉觀察總結(jié)，從市場交易端來看，租客的議價能力提升，成交周期拉長、降價成交占比持續(xù)擴(kuò)大；從市場需求端來看，“95后”“00后”逐步成為租賃市場主力，對品質(zhì)服務(wù)的需求提升，家庭型租客對于機(jī)構(gòu)化、分散式大戶型產(chǎn)品需求增強(qiáng)；從市場供給端來看，保障性租賃住房、租賃機(jī)構(gòu)房源快速增加、分批入市，多地鼓勵業(yè)主將閑置房屋出租；從租賃機(jī)構(gòu)端看，隨著監(jiān)管政策不斷細(xì)化，租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營逐漸規(guī)范，市場亂象得到有效遏制，機(jī)構(gòu)化經(jīng)營模式趨于成型。

　　“重購買，輕租賃”的傳統(tǒng)觀念正在逐步被打破。“‘租購并舉、先租后買’的住房消費模式正在形成。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，以廣東省為例，本地住房租賃市場較為活躍，該省城鎮(zhèn)家庭戶中居住在各類租賃住房的比例約為50%，近年來這一比例有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢，租賃市場日趨活躍。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年，廣東省租賃住房1800萬套（間）以上，其中，廣州、深圳、佛山實際租賃住房規(guī)模已超過自住的商品住房規(guī)模。

　　“近年來，租賃需求在增加的同時，短租需求不斷演化為長租需求，這其中既有新進(jìn)入城市的新市民和年輕人，也有長期打工、長期租賃的農(nóng)民工及家庭，還有從租房到買房轉(zhuǎn)換周期較長的長租者，租賃人群、租賃模式趨于多元化。”李宇嘉表示，在珠三角城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，年輕人、新市民租賃需求開始穩(wěn)定，并逐漸接受長期租房。

　　黃卉表示，“先租后買”正成為租客居住選擇的重要路徑。“隨著近幾年住房租賃市場不斷出清、市場監(jiān)管力度提升、機(jī)構(gòu)化品質(zhì)服務(wù)增加、租賃房源供給多元化，租客對于租房的意愿度顯著提升。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年我國城鎮(zhèn)租房家庭戶占比約為21.1%，較德國、美國等租賃市場發(fā)展較為成熟的國家仍有差距。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)發(fā)展，流動人口規(guī)模有望逐步擴(kuò)大，核心一二線城市租房人口比例仍有可能進(jìn)一步提高，城市住房租賃需求將迎來新的增長空間。

　　保租房供給不斷加大

　　當(dāng)前，市場上的租賃住房主要以私人出租房為主，租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租賃供需錯配等現(xiàn)象存在。從長遠(yuǎn)來看，住房保障體系中的政府補(bǔ)位作用不容忽視。當(dāng)前，我國正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

　　保障性租賃住房已成為未來解決大城市住房難題的著力點。專家介紹，與此前公租房等保障性住房相比，保障性租賃住房有幾個明顯的政策特點。

　　首先，公租房主要保障對象是城鎮(zhèn)住房、收入“雙困難”家庭，而保障性租賃住房重點是在人口凈流入的大城市，解決新市民、青年人的階段性住房困難問題。“保障性租賃住房堅持小戶型、低租金。原則上，戶籍所在地、收入水平這些公租房的傳統(tǒng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，都不會成為保障性租賃住房的限制。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，比如，剛畢業(yè)工作的大學(xué)生可能不符合公租房的收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，但住房存在困難就可能成為保障性租賃住房的保障對象。

　　其次，公租房主要是由政府投資建設(shè)或發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，而保障性租賃住房要充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，鼓勵多方參與，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。“保障性租賃住房的供給主體可以是政府，也可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等經(jīng)營主體。土地來源渠道也更多樣化。”徐躍進(jìn)說。

　　最后，對保障性租賃住房的政策支持力度明顯強(qiáng)于之前各類保障性住房。尤其在金融領(lǐng)域，支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。“2021年國家發(fā)展改革委發(fā)文，首次將保障性租賃住房項目納入公募REITs試點行業(yè)范圍，2022年首批4只保障性租賃住房REITs成功獲批上市，打通了長租市場的‘融投管退’閉環(huán)運作模式。”黃卉說。

　　根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，“十四五”期間，全國計劃籌集建設(shè)保租房870萬套，其中人口凈流入較多的40個重點城市計劃籌集保租房650萬套。2021年至2022年，全國已籌集建設(shè)保租房約360萬套，“十四五”目標(biāo)完成率約40%。

　　住建部在年初工作會議上提出，大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。“可見今年保障性住房的建設(shè)規(guī)模將保持在較高水平，這一方面有利于改善住房困難家庭的居住環(huán)境，促進(jìn)住房公平，另一方面也有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)投資，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行。”徐躍進(jìn)表示。

　　長租房形態(tài)持續(xù)豐富

　　經(jīng)過多年發(fā)展，我國住房租賃市場已初具規(guī)模。“十四五”期間，保租房等租賃住房供應(yīng)將維持在較高水平，租賃住房的品質(zhì)也將逐步提升。在住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院連續(xù)監(jiān)測的16個熱點城市中，絕大部分城市在2022年的平均出租率均達(dá)到90%以上，租住生活方式初步形成。這些都與保障性租賃住房的長足發(fā)展密不可分。

　　“政策的不斷完善使得具有中國特色的住房租賃發(fā)展模式正在形成，即以品質(zhì)供給為基石，由‘金融推力’‘多元主體’兩輪驅(qū)動。”住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然告訴記者，尤其是保障性租賃住房公募REITs機(jī)制的完善，為行業(yè)參與者提供了一條清晰的發(fā)展路徑。由于我國住房租賃市場多層級、廣規(guī)模的特點，開發(fā)及運營主體也呈現(xiàn)多元化趨勢。多元化的經(jīng)營主體有助于在不同的城市，有針對性提供適配當(dāng)?shù)匦枨蟮漠a(chǎn)品。

　　從供給端的多元參與度來看，近年來，地產(chǎn)系、中介系、金融系等各類企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)的積極性明顯提升，長租公寓產(chǎn)品線逐漸豐富，住房租賃市場環(huán)境與產(chǎn)品品質(zhì)得到明顯改善。在保租房支持政策推動下，市場化長租公寓企業(yè)也積極參與到保租房的建設(shè)運營中來。

　　據(jù)了解，萬科從2015年開始探索長租公寓業(yè)務(wù)，2016年將全國的青年長租公寓品牌統(tǒng)一為“泊寓”，目前在33個城市運營管理長租公寓21.5萬間，開業(yè)16.7萬間，累計服務(wù)超60萬人；2016年，龍湖集團(tuán)推出集中式長租公寓品牌龍湖冠寓，截至2022年末，冠寓在全國范圍內(nèi)開業(yè)11.6萬間，管理規(guī)模超過16萬間，累計服務(wù)近50萬人；此外，華潤有巢已有1.1萬間房源納入保障性租賃住房，瓴寓國際有1萬套開業(yè)房源計劃申請納入保障性租賃住房體系。

　　據(jù)住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，截至2023年一季度末，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有21%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，環(huán)比上漲了5個百分點，規(guī)模合計為170322套（間）。

　　針對不同群體，構(gòu)建多層次的租賃住房產(chǎn)品體系，才能更好滿足新市民、青年人等不同群體的租住需求。以泊寓為例，在武漢的漢寓都市共有6棟樓、1416套房，戶型除開間外，還涵蓋共216套“家庭式公寓”，由武漢城建集團(tuán)和萬科泊寓聯(lián)合運營。

　　“青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品，都會有相當(dāng)一部分項目進(jìn)入保障性租賃住房行列。中高端公寓面向的客群具有較強(qiáng)的支付能力，租金水平高、項目出租率和續(xù)約率能穩(wěn)定在較高水平，基本以市場化運作為主。”趙然表示，未來可以進(jìn)一步釋放租房人群的消費潛能，形成“租住+投資”“租住+消費”的多元場景。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著保障性租賃住房供給量的逐漸增加，大量新市民、青年人的居住需求可通過租賃市場得到解決，購房不再是“急不可待的事”，住房銷售市場中“剛性”購房需求的釋放節(jié)奏或?qū)⒎啪?，房地產(chǎn)市場的發(fā)展會更趨平穩(wěn)，“租購并舉”的住房市場有望真正實現(xiàn)。 （中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 李 方）