近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，提及“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。緊接著，北京、上海、廣州、深圳等一線城市接連發(fā)聲，要大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。雖然具體政策何時(shí)出臺(tái)還有待觀察，但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是重要調(diào)整方向。

　　那么，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”指的是什么？為何要在此時(shí)調(diào)整？其影響會(huì)有多大？

　　“認(rèn)房”是指商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，會(huì)參考擬購(gòu)房人在擬購(gòu)房地家庭名下實(shí)際擁有住房套數(shù)確定貸款比例；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄來(lái)確定貸款比例。

　　以北京為例，優(yōu)化該政策后，部分區(qū)域或部分定向人群，可能之前被認(rèn)定為二套房，首付比例需要60%-80%，變成首套首付只需要35%-40%，房貸利率或從5.25%降至4.75%。從理論上來(lái)說(shuō)，關(guān)于“認(rèn)房不用認(rèn)貸”新政，各地落地細(xì)則可能不同，但共識(shí)是更好地滿足真實(shí)的住房需求，在一定程度上降低剛需和改善性購(gòu)房者的首付壓力。

　　出臺(tái)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，與住房市場(chǎng)供需關(guān)系變化緊密相關(guān)。2021年底至今，從三、四線城市逐步升級(jí)到二線城市，多部門(mén)動(dòng)用了放寬限購(gòu)、降低首付比例和房貸利率、調(diào)整公積金貸款額度及利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等政策工具。至2023年二季度，市場(chǎng)進(jìn)入冷靜期。在這種新形勢(shì)下，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策，堅(jiān)持用好“因城施策”工具箱，既適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的新發(fā)展階段，又將使政策落地更加精準(zhǔn)有效。

　　在筆者看來(lái)，接下來(lái)的調(diào)整性政策有兩大著力點(diǎn)，一是及時(shí)調(diào)整不合時(shí)宜的限制性政策，例如核心二線城市主城區(qū)及一線城市外圍區(qū)域放松限購(gòu)、調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)、降低首套房貸款利率、優(yōu)化限售政策等。二是調(diào)整其他配套性政策，比如降低存量房貸利率、適度降低二套房貸利率以及進(jìn)一步降低房產(chǎn)交易稅費(fèi)等。尤其是對(duì)存量市場(chǎng)政策的調(diào)整，將有助于強(qiáng)化一二手房聯(lián)動(dòng)交易的流動(dòng)性。而優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策關(guān)乎多項(xiàng)政策落地，對(duì)滿足換房需求很重要。

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，新的調(diào)整性政策將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)利好影響，一是切實(shí)有效地釋放改善性需求，降低其購(gòu)房門(mén)檻和按揭成本；二是釋放一線城市及部分二線城市換房需求，“穩(wěn)中有進(jìn)”地滿足真實(shí)的改善需求；三是部分城市或者區(qū)域市場(chǎng)交易量有望回穩(wěn)，但房?jī)r(jià)不會(huì)應(yīng)聲而起，交易活躍度則有望出現(xiàn)“由點(diǎn)帶面”格局。

　　總之，及時(shí)完善優(yōu)化調(diào)控政策將有效提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)行業(yè)加快恢復(fù)良性循環(huán)。當(dāng)然，支持合理住房需求，不是放開(kāi)或取消調(diào)控，更不是鼓勵(lì)炒房，公眾要理性看待。