更利好“二套變首套” 

　　更大的利好發(fā)生在“二套變首套”的購(gòu)房者身上。舉個(gè)例子，張先生在去年買了一套住宅，當(dāng)時(shí)因?yàn)橘J款原因被判定為二套房，利率為5.35%。通過“認(rèn)房不認(rèn)貸”，張先生的這套房子被認(rèn)定為首套房，在下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率后，現(xiàn)在的利率為4.65% 

　　9月25日起，各家銀行開始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。 

　　8月31日晚，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。文件明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可以向承貸機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)置換。 

　　對(duì)上海來說，此次政策落地實(shí)施會(huì)帶來什么樣的變化？ 

　　誰(shuí)能調(diào)整？調(diào)整多少？ 

　　先看具體政策。央行文件明確，在LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。對(duì)于“一城一策”的情況，四大行發(fā)布的公告均表示按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。 

　　上海的房貸利率一直以來都是“因城施策”。從2021年7月24日開始，上海首套房貸利率調(diào)整至LPR+35個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率調(diào)整至LPR+105個(gè)基點(diǎn)。央行上?？偛抗倬W(wǎng)9月1日公布了上海首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限，其中2021年7月24日至今，上海執(zhí)行的利率下限水平為L(zhǎng)PR+35個(gè)基點(diǎn)。 

　　可以看到房貸利率由兩部分組成，LPR與所加基點(diǎn)。LPR是動(dòng)態(tài)變化的，此次落地相當(dāng)于規(guī)定了LPR后面所加基點(diǎn)。 

　　此次調(diào)整的關(guān)鍵詞在“首套”。文件明確，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。 

　　具體到上海，這里的“首套”就包含兩種情況，一是一直都被認(rèn)定為首套，二是在9月1日“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，被重新歸為首套。 

　　此次調(diào)整對(duì)第一種情況影響不大。如果本來享受的就是當(dāng)期利率，此次調(diào)整不會(huì)影響房貸利率。更大的利好發(fā)生在“二套變首套”的購(gòu)房者身上。舉個(gè)例子，張先生在去年買了一套住宅，當(dāng)時(shí)因?yàn)橘J款原因被判定為二套房，利率為5.35%。通過“認(rèn)房不認(rèn)貸”，張先生的這套房子被認(rèn)定為首套房，在下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率后，現(xiàn)在的利率為4.65%。 

　　招商銀行表示，“二套變首套”有兩類情況。一類是在房屋購(gòu)買時(shí)，借款人家庭在上海沒有其他成套住房，但因認(rèn)房又認(rèn)貸的“認(rèn)貸”政策，被認(rèn)定為二套房貸；第二類是指在房屋購(gòu)買時(shí)名下已有一套住房，申請(qǐng)貸款時(shí)購(gòu)買的是名下第二套住房，后期經(jīng)過房產(chǎn)交易，本住房成為家庭名下唯一住房。對(duì)于這兩類二套房貸客戶，如果是在2021年7月23日及以前簽立貸款合同的，此次利率調(diào)降至LPR+0個(gè)基點(diǎn)；在2021年7月24日及以后簽立貸款合同的，則調(diào)降至LPR+35個(gè)基點(diǎn)。 

　　這部分原先被認(rèn)定為“二套房”，如今可視為“首套房”的貸款購(gòu)房者，正是本輪房地產(chǎn)金融政策調(diào)整優(yōu)化的重要受益者。 

　　二套轉(zhuǎn)首套如何操作？ 

　　對(duì)于符合條件的存量住房貸款，借款人申請(qǐng)降低利率有兩個(gè)方法。一是向銀行申請(qǐng)“新貸款”置換“舊房貸”，二是跟銀行協(xié)商變更原來的利率水平，兩種方式的結(jié)果相同。從操作的便利性來看，變更貸款利率方式更為簡(jiǎn)單，無需重新簽訂合同，只需修改利率條款即可。 

　　對(duì)于符合條件的存量首套住房貸款，即一開始就被認(rèn)定為首套的情況，無需提交申請(qǐng)，銀行將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于符合條件的存量二套房及以上貸款，即“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，各家銀行的公告中表示需要向銀行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整。 

　　不過，包括招商銀行在內(nèi)的不少銀行表示，“二套轉(zhuǎn)首套”可以自動(dòng)調(diào)整，也有一些銀行表示需要申請(qǐng)。工商銀行客服人員表示，部分此類存量房貸可以直接批量“二套轉(zhuǎn)首套”，無需申請(qǐng)，建議借款人先電話咨詢相應(yīng)支行。 

　　綜合來看，各家銀行均提供線上、線下兩種申請(qǐng)方式。一是通過登錄手機(jī)銀行找到相關(guān)功能模塊，如建行的“二套轉(zhuǎn)首套申請(qǐng)復(fù)核功能”，提交相關(guān)證明材料，隨后線上申請(qǐng)；二是攜帶身份證件、首套房貸證明材料至營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理。 

　　“首套住房貸款證明材料”一般為有關(guān)部門提供的住房套數(shù)查詢結(jié)果或認(rèn)定證明，具體以貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求出具的材料為準(zhǔn)。工商銀行特別提醒，各地區(qū)“因城施策”，具體證明材料有所差異，可點(diǎn)擊“查看指引”查閱當(dāng)?shù)?ldquo;首套住房貸款證明材料”具體內(nèi)容及提供方式。 

　　除了“二套轉(zhuǎn)首套”外，當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸也可以調(diào)整，需要主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整。四大行公告表示，針對(duì)這種情況，會(huì)先按照相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。 

　　各家商業(yè)銀行均表示，對(duì)于2023年10月22日（含當(dāng)日）前完成申請(qǐng)的客戶，銀行將在貸款審批通過后于2023年10月25日進(jìn)行集中調(diào)整。工行、中行、建行在利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行；農(nóng)行表示將在10個(gè)工作日內(nèi)完成認(rèn)定，對(duì)符合《通知》條件的，及時(shí)予以調(diào)整。 本報(bào)見習(xí)記者 劉惠宇