物流園區(qū)，一個(gè)曾經(jīng)而且目前仍炙手可熱的新經(jīng)濟(jì)概念，在中國(guó)的版圖上已經(jīng)盤(pán)桓多年。而今，這些占地龐大、投資巨大的“大家伙”們發(fā)展面臨著哪些掣肘因素？
      ２００８年上半年，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)物流學(xué)會(huì)組織成立物流園區(qū)調(diào)研組，對(duì)全國(guó)物流園區(qū)（基地）進(jìn)行了繼２００６年首次調(diào)查以來(lái)的第二次調(diào)查。調(diào)查顯示，我國(guó)物流園區(qū)在取得長(zhǎng)足進(jìn)展的同時(shí)，仍存在缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、戰(zhàn)略定位不明確，以及土地、資金短缺等諸多問(wèn)題。
      缺乏統(tǒng)一規(guī)劃
      調(diào)查顯示，各級(jí)政府參與推動(dòng)物流園區(qū)建設(shè)的積極性很高，政府規(guī)劃推動(dòng)建設(shè)的物流園區(qū)比例占到了８５％。其中，通過(guò)省級(jí)政府審批的占３２％，地市級(jí)政府審批的占５９％，區(qū)縣級(jí)政府審批的占９％。  
      專家指出，地市、區(qū)縣一級(jí)政府審批建設(shè)的園區(qū)數(shù)量占比較高，這個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注。
      問(wèn)題的關(guān)鍵在于，省級(jí)以下政府更容易偏重地方發(fā)展，很有可能造成同一地區(qū)或小區(qū)域范圍內(nèi)多個(gè)園區(qū)存在，同時(shí)各地政府出臺(tái)不同的優(yōu)惠政策吸引建設(shè)投資，可能導(dǎo)致過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，造成土地、人力、財(cái)力和相關(guān)資源的浪費(fèi)。
      從全國(guó)供應(yīng)鏈物流的宏觀角度看，我國(guó)物流園區(qū)的布局與規(guī)劃還存在一定的不科學(xué)性。在節(jié)點(diǎn)的設(shè)置、資源的配置、公鐵空運(yùn)輸資源的聯(lián)絡(luò)與調(diào)配、重點(diǎn)戰(zhàn)略物資與應(yīng)急物資的儲(chǔ)備等多個(gè)方面沒(méi)有形成整體規(guī)劃，造成區(qū)域物流園區(qū)之間缺乏聯(lián)系、各自為政，難以較好地適應(yīng)國(guó)家整體物流布局的需要和滿足企業(yè)供應(yīng)鏈運(yùn)作的需求，造成資源浪費(fèi)、銜接不暢、配置不平衡。
      戰(zhàn)略定位不明確
      物流園區(qū)的發(fā)展受制于多種因素。首先，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是物流園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要考慮的首要因素。其次，科學(xué)選址對(duì)物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)很重要。交通便利、鄰近交通樞紐是一個(gè)重要的條件，同時(shí)為工業(yè)園區(qū)或現(xiàn)貨市場(chǎng)提供配套服務(wù)的物流園區(qū)往往有很好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。再其次，區(qū)域范圍內(nèi)的物流企業(yè)群體的規(guī)模和服務(wù)能力對(duì)物流園區(qū)的招商和運(yùn)營(yíng)也會(huì)產(chǎn)生重要影響。
      影響企業(yè)入駐物流園區(qū)的主要因素，依次是：本地物流企業(yè)發(fā)展不具規(guī)模；離市中心太遠(yuǎn)，人員上班不方便；遷入費(fèi)用昂貴；配套設(shè)施太差；租金太貴；管理水平落后。
      調(diào)查人員發(fā)現(xiàn)，部分物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)缺乏明確的戰(zhàn)略定位，造成了物流園區(qū)招商引資困難，影響了園區(qū)整體效益的發(fā)揮。規(guī)劃不充分和戰(zhàn)略定位不明確兩項(xiàng)因素，是很多物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中遇到的最大阻力。
      值得注意的是，部分物流園區(qū)沿用工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思路，項(xiàng)目規(guī)劃流于形式，以取得土地資源為首要目標(biāo)，脫離了我國(guó)供應(yīng)鏈物流服務(wù)的實(shí)際需求。在園區(qū)的規(guī)劃和功能定位上忽視了區(qū)域制造業(yè)、分銷業(yè)及消費(fèi)人群的布局等實(shí)際情況，形成城市配送半徑過(guò)大、交通道路擁堵、干線運(yùn)輸不暢等多種硬傷；在經(jīng)營(yíng)上仍然采用了“招商”和“售樓”的經(jīng)營(yíng)思路，缺乏物流供應(yīng)鏈的解決方案與能力。
      土地問(wèn)題成為發(fā)展瓶頸
      土地問(wèn)題是制約我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展的瓶頸。土地政策是園區(qū)最希望得到的優(yōu)惠政策，這一現(xiàn)象在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)尤為突出。問(wèn)卷調(diào)查顯示，有４１％的物流園區(qū)認(rèn)為現(xiàn)行的土地政策限制了物流園區(qū)發(fā)展；有１３％的物流園區(qū)認(rèn)為現(xiàn)行的土地政策支持了物流園區(qū)的發(fā)展；有２８％的物流園區(qū)認(rèn)為無(wú)明顯影響；有１８％的物流園區(qū)不了解現(xiàn)行土地政策對(duì)物流園區(qū)的影響。
      調(diào)查表明，土地成本上升導(dǎo)致物流園區(qū)建設(shè)成本大，經(jīng)營(yíng)成本增高：我國(guó)部分一線城市（上海、深圳等）物流用地地價(jià)已達(dá)６０萬(wàn)元－１００萬(wàn)元／畝，大大超過(guò)物流業(yè)能承受的１０萬(wàn)元—３０萬(wàn)元／畝。例如，天津土地價(jià)格持續(xù)增高，與幾年前相比，物流用地價(jià)格提高了３－４倍，再加上濱海新區(qū)地勢(shì)低平，物流園區(qū)建設(shè)中取土困難，建設(shè)成本成倍增大。
      經(jīng)營(yíng)管理決定物流園長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展
      物流企業(yè)的入駐是衡量一個(gè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)好壞的重要指標(biāo)。物流園區(qū)的服務(wù)能力和服務(wù)意識(shí)對(duì)園區(qū)生存和發(fā)展起著非常重要的作用。
      一些園區(qū)將招商重點(diǎn)放在與園區(qū)發(fā)展思路一致的高端、品牌客戶上，逐漸淘汰小、亂、差企業(yè)，提高公司品牌形象和利潤(rùn)空間。同時(shí)，通過(guò)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)和服務(wù)模式，對(duì)園區(qū)客戶資源進(jìn)行整合，拓展新業(yè)務(wù)，建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高物流綜合服務(wù)水平，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。
      相比之下，部分物流園區(qū)的服務(wù)內(nèi)容單一，提供的服務(wù)局限于庫(kù)房貨場(chǎng)出租和物流設(shè)備租賃，不能滿足客戶差異化的需求，不能對(duì)入駐園區(qū)企業(yè)的運(yùn)作提供各種支持性配套服務(wù)，整個(gè)園區(qū)難以為跨國(guó)公司等高端客戶提供高附加值的物流服務(wù)，導(dǎo)致物流園區(qū)招商不力、入駐不佳、客戶留不住、效益不好，達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
      信息化建設(shè)對(duì)現(xiàn)代物流的發(fā)展至關(guān)重要。上海市物流協(xié)會(huì)調(diào)查的５家園區(qū)（基地）全部建有信息系統(tǒng)，開(kāi)發(fā)經(jīng)費(fèi)從１００萬(wàn)元至１５００萬(wàn)元不等。同時(shí)，園區(qū)信息系統(tǒng)功能呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，一些現(xiàn)代化物流技術(shù)逐步成為園區(qū)企業(yè)新的需求，基于互聯(lián)網(wǎng)的物流信息平臺(tái)的服務(wù)正成為物流園區(qū)的重要服務(wù)手段之一。