限購(gòu)的潮水漫過一二線城市后，正向三四線城市席卷而來。

      3月15日，南京、青島、贛州同日升級(jí)或出臺(tái)限購(gòu)政策。而在這之前，三月以來，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州、海南三亞等市、區(qū)已相繼出臺(tái)或升級(jí)限購(gòu)、限貸政策。

      限購(gòu)范圍從一線和核心二線城市擴(kuò)大到三四線城市，其背后是三四線城市銷售的火爆。當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)沖頂、限購(gòu)限貸政策從嚴(yán)后，資金迅速外流到三四線城市。

      此番景象與2011年三四線城市房?jī)r(jià)上漲的往事何其相似。但2011年的三四線城市上漲行情中，房企轉(zhuǎn)向三四線城市布局且此后多年為毛利率下降而頭疼，三四線城市的房?jī)r(jià)也在隨后出臺(tái)的限購(gòu)政策中偃旗息鼓。

      日光之下無新事，在限購(gòu)蔓延的態(tài)勢(shì)下，本輪三四線城市樓市的繁榮能維持多久？

      限購(gòu)降臨三四線城市

      據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從3月起截至3月15日，出臺(tái)或升級(jí)限購(gòu)限貸措施的城市已有十個(gè)，除了贛州、南京、青島外，還有涿州、淶水、杭州、張家口崇禮區(qū)、嘉善、滁州、三亞等七個(gè)城市。

      疾風(fēng)知?jiǎng)挪荨Ｔ?月之前，2017年1月、2月，三四線城市銷售崛起。

      3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1～2月，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)14054萬平方米，銷售金額達(dá)10806億元，同比增速分別為25.1%、26.0%，銷售面積增速較2016年12月提升了13.8個(gè)百分點(diǎn)，超過市場(chǎng)預(yù)期。

      分區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，今年1～2月份，全國(guó)中部、西部銷售面積同比增速明顯高于東部，中部為33.0%，西部為36.2%，而東部?jī)H為15.9%。

      國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師盛來運(yùn)介紹2017年1～2月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，指出從1～2月份情況來看，三四線城市去庫存的進(jìn)程在加快。

      東方證券分析師竺勁在研究報(bào)告中指出，全國(guó)商品房銷售增速的提升主要因?yàn)槿木€城市的銷售帶動(dòng)。原因是，一二線城市主要分布在東部，而東部地區(qū)銷售面積的增速遜于中西部。竺勁認(rèn)為，銷售結(jié)構(gòu)已經(jīng)起了變化，高房?jī)r(jià)的一二線城市占比下降，低房?jī)r(jià)的三四線城市占比增長(zhǎng)，三四線城市的銷售帶動(dòng)了整體銷量的提升。

      對(duì)三四線城市而言，這是一場(chǎng)遲來的盛宴。在過去1～2年，尤其是2016年，政府提出去房地產(chǎn)庫存大計(jì)，但在信貸寬松、政策釋放紅利的大環(huán)境下，僅火了一線和核心二線城市。在去年第四季度，全國(guó)多城出臺(tái)密集的調(diào)控政策后，告別一二線城市后，去庫存政策需在三四線城市發(fā)光發(fā)熱。

      2017年，暫?；蚍啪?fù)恋毓?yīng)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵(lì)人才購(gòu)房、買房落戶等方面的措施仍在多數(shù)三四線城市推行，直至3月針對(duì)三四線城市的限制政策出臺(tái)。部分城市已經(jīng)不需要“救市”了。

      階段性上漲

      限購(gòu)政策的出臺(tái)會(huì)是三四線城市此輪行情的轉(zhuǎn)折點(diǎn)嗎？在預(yù)測(cè)未來之前，討論三四線城市樓市繁榮的邏輯不可避免。

      這并非三四線城市首次出現(xiàn)上漲行情。2011年，因一二線城市調(diào)控嚴(yán)格，而三四線城市政策環(huán)境寬松，開發(fā)商、購(gòu)房者資金流向三四線城市，三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅一度超過一二線城市，成為新的樓市熱土。

      易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，從邏輯上分析，今年三四線城市的上漲行情與2011年具有一定的相似性。在一線城市和核心二線城市限購(gòu)后，資金溢出疊加資產(chǎn)荒下的投資需求效應(yīng)，把部分購(gòu)房需求驅(qū)趕至三四線城市，形成了三四線城市的階段性繁榮。

      “區(qū)別在于，過去政府沒有明確提及去庫存，但現(xiàn)在三四線城市是有去庫存導(dǎo)向的。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，三四線城市的供地節(jié)奏沒有過去快了，庫存只減不增。

      同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴第一財(cái)經(jīng)記者，近兩年來，部分三四線城市以消化存量用地的方式解決“去庫存”，以江蘇為例，在同策咨詢監(jiān)測(cè)的16個(gè)三四線城市中，截至2016年年底，商品住宅的平均存銷比為6.79個(gè)月，已無去庫存壓力。

      然而，一家華南房企的投資負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“目前三四線城市的成交數(shù)據(jù)僅僅兌現(xiàn)了短期預(yù)期，中長(zhǎng)期而言，城市房?jī)r(jià)的上漲邏輯依然由產(chǎn)業(yè)和人口所決定。”

      關(guān)于三四線城市的去庫存問題，中國(guó)住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，三四線城市地方政府對(duì)城市、土地的規(guī)劃影響到地方庫存，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，產(chǎn)業(yè)和人口能否提供支撐仍是關(guān)鍵。

      繁榮迷局

      中長(zhǎng)期內(nèi)，市場(chǎng)發(fā)展與調(diào)整的廣度和深度依然難以預(yù)測(cè)。假如三四線城市本輪銷售上漲，并非由內(nèi)在的發(fā)展力量作支撐，而僅僅因一二線城市限購(gòu)得到的外溢需求刺激，那么銷售繁榮將難以持續(xù)。

      歷史或許能說明問題。在2011年的三四線樓市的上漲周期中，萬科、恒大、綠地等開發(fā)商轉(zhuǎn)往三四線城市布局，但它們很快就后悔了。

      隨著全國(guó)超過40個(gè)城市的住房限購(gòu)落地，三四線城市房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落。而進(jìn)入三四線城市的開發(fā)商，如華潤(rùn)置地，其于2010～2011年間在三四線城市密集布局，使得整體毛利率從2011年的39.5%降至2014年底的30.6%，近年來，為提升毛利率，華潤(rùn)置地進(jìn)行戰(zhàn)略糾偏回歸一二線城市。

      歷史輪回，在2014年、2015年相繼解除限購(gòu)的城市，已有部分重新受限，然而，2017年三四線樓市的表現(xiàn)會(huì)重蹈2011年的覆轍嗎？

      嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線城市限購(gòu)說明其進(jìn)入了“去庫存”和“控房?jī)r(jià)”雙軌并行的模式，但對(duì)于三四線城市來說，去庫存是核心要?jiǎng)?wù)，限購(gòu)政策主要是針對(duì)局部區(qū)域的，不會(huì)盲目地全面限購(gòu)。

      張宏偉表示，目前調(diào)控針對(duì)的是環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)南京的三四線城市，從調(diào)控的目的來看，首先是保護(hù)本地的首套自住需求及改善型需求，其次，是為了進(jìn)一步限制環(huán)北京、環(huán)上海大都市圈的樓市投資、投機(jī)性需求，為過熱的三四線城市降降火。

      中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁有相近的觀點(diǎn)，“2017年的三四線城市限購(gòu)不會(huì)跟2011年一樣大水漫灌，只會(huì)針對(duì)個(gè)別的有漲價(jià)跡象的城市，而去庫存壓力大的城市將繼續(xù)實(shí)行去庫存政策。這是深度的分類調(diào)控、因城施策的表現(xiàn)。”

      3月10日，央行行長(zhǎng)周小川在兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示，住房貸款在中國(guó)還會(huì)以相對(duì)比較快的速度發(fā)展，但是確實(shí)要適當(dāng)平衡。宋丁對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“銀行將通過三四線城市的定向?qū)捤赏七M(jìn)城市去庫存，三四線城市的階段性行情仍將持續(xù)。”

      同樣，與分類調(diào)控、因城施策所對(duì)應(yīng)，上述多名受訪人士均認(rèn)為，三四線城市不會(huì)出現(xiàn)普漲行情，機(jī)會(huì)將出現(xiàn)在大都市圈的局部城市。