繼北京、上海、廣州之后，深圳近日也收緊房貸政策。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》報道，“4月以來，深圳部分銀行已將首套房貸利率從9折上調(diào)到9.5折，到五一假期以后，深圳出現(xiàn)個別銀行執(zhí)行首套房貸1.1倍利率。”至此，首套房上調(diào)或者取消折扣優(yōu)惠，二套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上普遍上?。ɡ绫本┒追康馁J款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%）已成為不少銀行發(fā)放房貸的通則。

      銀行取消房貸利率優(yōu)惠對之前已經(jīng)貸款買房的購房者來說，會造成怎樣的影響？他們的貸款優(yōu)惠會被取消嗎？他們需要執(zhí)行新利率嗎？什么時候開始執(zhí)行新利率？

      在回答這個問題之前，我們要先弄明白央行基準(zhǔn)利率和銀行利率優(yōu)惠之間有啥關(guān)系。央行基準(zhǔn)利率是人民銀行公布的商業(yè)銀行存款、貸款、貼現(xiàn)等業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性利率?；鶞?zhǔn)利率是金融市場上具有普遍參照作用的利率，其他利率水平或金融資產(chǎn)價格均可根據(jù)這一基準(zhǔn)利率水平來確定。

      通常情況，各金融機構(gòu)的存款利率可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%，貸款利率可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮20%。這就解釋了為啥不同銀行房貸利率上浮下浮的額度會有所不同。

      舉個例子。截止目前，央行商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率，5年以上4.9%，公積金貸款5年以上3.25%。如果用商業(yè)貸款買房，銀行可以實施4.9%的房貸政策，也可以在4.9%的基礎(chǔ)上上下浮20%。例如2016年6月份，北京不少銀行都會對商業(yè)貸款買房的購房者實施利率85折，即在4.9%基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)下浮15%，為4.165%?，F(xiàn)在北京二套房貸款利率要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，那么商貸利率為5.88%。

      問題來了，現(xiàn)在一線城市在商貸買房方面，普遍上調(diào)或者取消房貸利率折扣。那么之前商貸買房的折扣利率，在新政后還有優(yōu)惠嗎？

      一般來說，銀行利率優(yōu)惠在貸款期限內(nèi)是不變的。

      舉個例子，2016年小A商業(yè)貸款買房時，貸款利率有85折優(yōu)惠，其商貸利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A貸款30年，之后的每一年，在央行貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上都會有85折優(yōu)惠。

      但在貸款利率方面，由于銀行可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮20%，所以房貸新政后，之前的房貸還有沒有利率優(yōu)惠，需要查看面簽時與銀行簽訂的房屋貸款合同。例如有些銀行就規(guī)定，“借款人可以每年重新評估給予借款人的利率優(yōu)惠，根據(jù)國家政策，借款人資信狀況及借款擔(dān)保等情況，自行決定全部或部分取消給予借款人的利率優(yōu)惠，并及時通知借款人。”

      除了銀行的房貸利率優(yōu)惠外，影響購房者月供的主要是央行的貸款基準(zhǔn)利率。貸款發(fā)放后遇到基準(zhǔn)利率調(diào)整的話，貸款利率調(diào)整方式一般分為兩種，浮動利率和固定利率。

      浮動利率，即銀行的貸款利率會根據(jù)每年央行基準(zhǔn)利率的調(diào)整而調(diào)整。一般情況，貸款期限在一年以上的，自每次基準(zhǔn)利率調(diào)整之日的次年1月1日開始，按該次調(diào)整后的基準(zhǔn)利率確定并執(zhí)行新的利率。需要注意的是，如基準(zhǔn)利率在一個日歷年度內(nèi)有兩次或者兩次以上調(diào)整的，以該日歷年度內(nèi)最后一次調(diào)整的基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)。

      固定利率是指貸款期限內(nèi)，利率固定不做調(diào)整。需要注意的是，如果貸款合同約定在貸款期限內(nèi)不調(diào)整利率，采用固定利率的，一般情況下各方會簽訂《固定利率補充協(xié)議》。

      浮動利率和固定利率怎么選？在此小M給個建議，在基準(zhǔn)利率處于上行周期時，可以選擇固定利率，當(dāng)基準(zhǔn)利率處于下行周期時，可以選擇浮動利率。例如2015年央行幾次降息降準(zhǔn)，在這種情況下，就可以選擇浮動利率。如果能預(yù)見將來央行加息的可能性大，可以選擇固定利率。

      在清楚房貸利率及利率優(yōu)惠的調(diào)整后，借款人需要留意新的月供金額的變化。一般情況下，房貸利率調(diào)整后，放貸銀行都會發(fā)短信提醒借款人，按時足額還款。如果銀行沒有短信通知，借款人可以撥打銀行官方客服電話咨詢月供金額的變動，以免造成逾期或者罰息。