近一年來，“房子是用來住的、不是用來炒的”的樓市調(diào)控目標(biāo)取得了明顯效果，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正發(fā)生轉(zhuǎn)折性、根本性的變化，延續(xù)多年的越調(diào)越漲怪圈有望被徹底打破。

      十九大報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這離去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展理念，已近一年。

      近日，《瞭望》新聞周刊記者通過房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士調(diào)研采訪了解到，一年來，中央確定的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo)，已經(jīng)取得了明顯效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正在發(fā)生轉(zhuǎn)折性、根本性的變化。

      突出表現(xiàn)就是，房?jī)r(jià)漲幅得到明顯抑制，去庫(kù)存成效顯著，投機(jī)炒房空間被大幅壓縮，自住型需求穩(wěn)步釋放。尤其是隨著金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等多種手段推進(jìn)，延續(xù)多年的調(diào)控屢屢引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲的怪圈有望被徹底打破。

      嚴(yán)打炒房：“辣招”頻出拿捏精準(zhǔn)

      今年以來，樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲度與密集度超過了以往任何一年。中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)接近180次。一系列“史上最嚴(yán)”的調(diào)控措施接連出臺(tái)，密織調(diào)控大網(wǎng)。

      今年政府工作報(bào)告修改補(bǔ)充了“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲”這一重要內(nèi)容，樓市調(diào)控開始升級(jí)。從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、青島、廈門等熱點(diǎn)二線城市，再到合肥、武漢、鄭州、成都、西安等中西部城市，再到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等一線城市的都市圈，“調(diào)控升級(jí)”、“政策加碼”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。

      9月份，樓市政策再度密集發(fā)布，多達(dá)45個(gè)城市和中央部委發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，數(shù)量超過了2016年10月份。

      中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告分析，相比2016年“9·30”調(diào)控主要集中在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，2017年出臺(tái)調(diào)控政策的城市，則從東部擴(kuò)展到了中西部，從一二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)散到三四線城市。與此同時(shí)，這一輪的調(diào)控政策也呈現(xiàn)出新的變化，中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控，形成“合力效應(yīng)”。

      截至目前，一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，且非戶籍人口購(gòu)房門檻均提高至5年。多個(gè)城市通過出臺(tái)離婚一年內(nèi)申請(qǐng)房貸按二套算等政策，“劍指”通過“假離婚”成為“首次購(gòu)房者”的鉆政策空子行為。南京、廈門、廣州、?？诘瘸鞘刑岢?，新購(gòu)住房2年或3年內(nèi)不得再上市等政策，珠海個(gè)別地塊將“限售”延長(zhǎng)到了10年，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

      “今年以來，無論是一二線城市，還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛的情況都會(huì)引發(fā)調(diào)控政策出臺(tái)”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《瞭望》新聞周刊記者表示，調(diào)控顯現(xiàn)出一種不達(dá)目的不收兵的氣勢(shì)。

      來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)經(jīng)過調(diào)控以后，市場(chǎng)預(yù)期比較穩(wěn)定，投資投機(jī)性的需求得到有力遏制。在70個(gè)大中城市中，北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅已連續(xù)11個(gè)月回落；二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落，三四線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。

      “本輪樓市調(diào)控拿捏精準(zhǔn)，恰到好處。”相關(guān)專家告訴本刊記者，雖然多數(shù)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫、部分風(fēng)險(xiǎn)得到化解，但全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企土地購(gòu)置面積等核心指標(biāo)依然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元人民幣，同比名義增長(zhǎng)8.1%，增速比1～8月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快2.3個(gè)百分點(diǎn)。“這是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)多月的回落和持平后首次出現(xiàn)反彈。”他說。

      租購(gòu)并舉：削弱投資屬性改變供求結(jié)構(gòu)

      “‘房子是用來住的、不是用來炒的’首次寫入十九大報(bào)告這一歷史性的綱領(lǐng)性文件，這是一個(gè)重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位，也為科學(xué)看待房地產(chǎn)問題確立了坐標(biāo)。”

      接受《瞭望》新聞周刊記者采訪中，中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說，“我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場(chǎng)法則，簡(jiǎn)單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無視新進(jìn)城的大學(xué)畢業(yè)生和困難群體的基本生存需求。市場(chǎng)作用多一些還是政府作用多一些，必須做出符合新時(shí)代發(fā)展要求的抉擇。”

      7月21日，住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺(tái)，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開展住房租賃試點(diǎn)。

      采訪中，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，如果將2002年到2016年這段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革特征歸納為“全面市場(chǎng)化，土地招拍掛，推進(jìn)金融化，房產(chǎn)投資化”，那么2017年以后的房地產(chǎn)改革應(yīng)該是“房住不炒，租購(gòu)并舉，多主體供給，多渠道保障”。

      在其看來，今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)部分大城市住房可能會(huì)形成“5050、442、6070”的政策構(gòu)架。即50%通過商品住宅解決、50%通過租賃解決的整體格局。在50%的租賃解決中，40%通過政府保障性租賃房解決、40%通過企業(yè)市場(chǎng)租賃房解決、20%通過社會(huì)租賃房解決。在企業(yè)市場(chǎng)租賃房中，戶型結(jié)構(gòu)是60平方米及以下的小戶型占70%。其余30%為人才租賃房，面積適度放大。

      “‘房住不炒’實(shí)際開啟了一輪新房改”。他分析，房地產(chǎn)將去投資化去金融化。1998年開始推出的按揭和分房貨幣化和土地招拍掛，這次就到達(dá)了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，未來可能要進(jìn)入到租賃與銷售各占一半的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而近期金融與資源主要配給租賃體系的建設(shè)用，購(gòu)房領(lǐng)域的金融資源雖不是說完全剝奪，但也要?jiǎng)儕Z相當(dāng)大的一部分。

      “大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，這是調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的重要舉措。”365網(wǎng)實(shí)際控制人胡光輝分析，我國(guó)的購(gòu)房需求存在提前釋放的特點(diǎn)，許多大學(xué)生一畢業(yè)就全家湊錢買房，大城市的平均購(gòu)房年齡大大超前于發(fā)達(dá)國(guó)家，這是造成供需失衡的一個(gè)因素。

      據(jù)其分析，租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一。建立租購(gòu)并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，既可以鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，更可以形成社會(huì)風(fēng)氣，減少非理性購(gòu)房需求，延緩提前透支的購(gòu)房需求，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。

      “租購(gòu)并舉也有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)”。江蘇省政府參事宋林飛表示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點(diǎn)”日漸突出。截至2016年底，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億元，同比增長(zhǎng)27%。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的25%，銀行貸款已占房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%。更重要的是，房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)吸引資金“抽離”實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式帶來不利影響。租售并舉能夠減少信貸資金過多集中到購(gòu)房投資領(lǐng)域，減少房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)制，并且防范房?jī)r(jià)波動(dòng)可能造成的金融風(fēng)險(xiǎn)。

      長(zhǎng)效機(jī)制：有望打破“屢調(diào)屢漲”怪圈

      目前，從中央到地方，致力于實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開，“住有所居”正在不斷從夢(mèng)想走向現(xiàn)實(shí)，房?jī)r(jià)再度暴漲的各種條件逐步受到抑制。新世紀(jì)以來，樓市調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈正在被打破。

      《瞭望》新聞周刊記者梳理近期各項(xiàng)房地產(chǎn)改革政策發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立已經(jīng)開始有序推進(jìn)。在金融方面，監(jiān)管部門嚴(yán)查各類消費(fèi)貸流入樓市，各地推出了限貸措施、房貸利率、住房公積金的使用以及國(guó)家住房銀行的探討；在住房供應(yīng)方面，已經(jīng)形成了商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、建立住房租賃市場(chǎng)等；在立法方面，正在加快房地產(chǎn)稅立法；在土地制度方面，住房土地供應(yīng)要實(shí)現(xiàn)“三匹配”等。其中，土地各項(xiàng)改革的推進(jìn)已經(jīng)逐步構(gòu)成了未來房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的主要架構(gòu)。

      十九大召開期間，就房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，住建部部長(zhǎng)王蒙徽接受公開采訪表示，住建部將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。這意味著，新一輪房改在根本制度上已經(jīng)做出調(diào)整，“多主體供給、多渠道保障”將會(huì)逐漸變成現(xiàn)實(shí)，商品房、政策性住房和集體土地入市將多路并進(jìn)。

      “按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。”財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前表示。對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)高培勇表示，地方政府債務(wù)形成的根本原因是沒有形成自我約束力，要加快房地產(chǎn)稅改革，從而削弱地方以地生財(cái)?shù)臎_動(dòng)。

      采訪中，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉強(qiáng)調(diào)，“以往的調(diào)控主要針對(duì)房?jī)r(jià)，以短期政策為主，但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要長(zhǎng)期制度安排，本輪長(zhǎng)效機(jī)制的建立重在改變供求關(guān)系和預(yù)期。”租賃房源大規(guī)模入市、削弱房地產(chǎn)金融屬性、房地產(chǎn)稅的研究制定，這些措施對(duì)抑制投機(jī)投資需求有直接作用，都是具有全局意義的長(zhǎng)效制度安排。

      在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來，本輪調(diào)控更重視各項(xiàng)調(diào)控政策內(nèi)在銜接。比如去庫(kù)存已經(jīng)取得很大成效，一二三四線城市都不會(huì)在短期內(nèi)有大量庫(kù)存需要消化。樓市降溫、地市不冷，也給長(zhǎng)效機(jī)制的建立提供了時(shí)間。尤其隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的加快推進(jìn)、“商品房＋保障房”供應(yīng)體系的日益完善，以及地方財(cái)稅體制和收入分配改革走向深入，我國(guó)房地產(chǎn)有望逐漸步入“租購(gòu)并舉、理性開發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的理性軌道。