每到年末都會預測房價走勢的任志強說：“現(xiàn)在不敢說了。”

      按照往常慣例，預測來年樓市走向是房地產(chǎn)行業(yè)的年終“重頭戲”。在過往十余年中，原華遠地產(chǎn)董事長任志強因敢于預言而備受關(guān)注。今年，任志強仍然出現(xiàn)在各大論壇中，但他卻沒有預言。

      對于過往調(diào)控周期，任志強的總結(jié)是，“（就）房價來說，大部分是非良性循環(huán)關(guān)系。即當市場處于低潮的時候，政府采取了一些啟動（刺激）措施，然后（市場）開始進入瘋狂的階段，然后再開始調(diào)控，調(diào)控完了之后又進入低潮，然后再啟動，再調(diào)控，這是歷史上的宏觀政策，大多數(shù)這樣循環(huán)和重復。因此，房價一定在一定的階段里面進入瘋狂，然后低潮，然后再啟動。這次沒有人知道會不會再啟動了。”

      任志強在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時也表示，因不確定因素較多，這一次，他的確是判斷不好未來樓市走向。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也同意前半部分，但對于未來，孫宏斌更為樂觀一些。孫宏斌說，“2018年會比2017年好一點。”

      盤點：調(diào)控之密集前所未有

       這一年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有。在過去20年房地產(chǎn)調(diào)控中，沒有哪一年的調(diào)控政策密集發(fā)布程度接近2017年。

      中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止到12月13日，年內(nèi)約有110個城市部門（縣級以上）發(fā)布了調(diào)控政策，發(fā)布調(diào)控政策次數(shù)多達250次以上。其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，僅北京一個城市發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次。

      然而，如果從全年樓市整體走勢來看，嚴厲調(diào)控之下無論是成交量還是房企業(yè)績，仍然走出一條相對向上的曲線。

      從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2017年1-10月全國商品房銷售面積13.0億平方米，同比增加8.2%；銷售金額10.3萬億元，同比增加12.6%。從整體看，商品房成交增長率雖然相比2015和2016年明顯降低，但在嚴厲調(diào)控政策之下，仍然維持了強勁的增長勢頭。

      在這一年，大房企收獲了歷史前所未有的“豐收之年”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至目前，已經(jīng)有31家企業(yè)公布2017年前11月銷售額，其中包括碧桂園、恒大、萬科等龍頭房企，整體看，31家房企合計銷售額達到了37287億，同比2016年前11個月上漲幅度高達47%。31家房企同比去年多賣了11985億。從目前數(shù)據(jù)看，公布銷售業(yè)績的企業(yè)2017年刷新銷售額歷史最高紀錄已成為定局。11個月標桿房企已經(jīng)全面完成年度任務，基本全部超過了2016年全年。

      安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，這并不意味著調(diào)控未見效。分城市來看，三四線城市的銷售增長率明顯高于一二線城市，其中1-10月三四線城市銷售金額增速同比增長了27.2 個百分點，而一二線城市同期則增速減少了2.9個百分點。這充分證明了國家分區(qū)域采用不同政策調(diào)控起到了積極作用。

      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，因過去2年多的樓市火爆，2017年房企將迎接歷史上銷售業(yè)績與利潤上漲最迅速的一年。從截至日前的財報數(shù)據(jù)看，大部分主要業(yè)務是房地產(chǎn)的企業(yè)收獲頗豐。樓市雖然調(diào)控，但市場影響在3季度末才出現(xiàn)，整體看，疊加上2016年末的結(jié)轉(zhuǎn)。因此，大部分房企依然收獲了歷史最豐盛房地產(chǎn)盛宴。

      張波認為，2017年樓市調(diào)控和以往數(shù)次調(diào)控相比，目標非常明確，核心就是圍繞“真正落實長效機制”這個目標，短期不放松，更著眼于長遠，啟動調(diào)控組合政策。根本目的就是重視長效機制，構(gòu)建房產(chǎn)階梯型消費，解決高房價和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。

      張波認為，今年以來的“租購同權(quán)”相關(guān)政策大量推出，將部分非理性的購房需求，更好地引導到租房上。其次調(diào)控摒棄了部分異化手段，例如以往的政策多會加重增加交易稅費，來引導樓市降溫，但效應卻導致稅負轉(zhuǎn)嫁，反而推高了實際房價，今年鮮有此類異化手段。這些長效機制的落實，對構(gòu)建階梯型消費，解決高房價和庫存區(qū)域不平衡問題將持續(xù)產(chǎn)生積極作用。

      預期爭議：暴跌還是更好一點？

      2017年已接近尾聲，未來才是人們關(guān)注的話題。這其中，房價走勢最受關(guān)注。盡管任志強在某財經(jīng)論壇上的演講主題是“未來的房價”，但這一次，他并未給出結(jié)論。

      關(guān)于未來房價，任志強只給出了一些基本方法論。“房地產(chǎn)行業(yè)決定房價的因素可能分為三個層次。第一個層次是國家層次，就是基本制度，這決定了不同的周期變化，有一些可變，有一些是不變的。同時有一些是可以博弈的，比如說微觀政策，是可以通過市場博弈進行的，那么當微觀政策寬松的時候博弈就非常明顯。當然了，環(huán)境緊張的時候市場作用就小一些，就是得聽政府的。”

      按照任志強的方法論，開發(fā)商有自己的判斷。孫宏斌的看法是，“我覺得2018年會比2017年好一點，政策不會變，會在現(xiàn)有的政策基調(diào)下可能稍微松一點，價格會稍微松一點。10月份的房價也許會漲一點，根據(jù)GDP的增長，可能漲一點；備案也沒那么難了，這是一定的?，F(xiàn)在很多的判斷覺得2018年會很差，價格到冰點，我覺得不太可能。”

      就21世紀經(jīng)濟報道記者近期與房企人士的交流，孫宏斌的看法代表了絕大部分房企的判斷。

      如果從數(shù)據(jù)上分析，張波認為，從廣義庫存量來看，全國商品房庫存已經(jīng)處于2013年以來的歷史低位，按照統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，預計2018年上半年待售住宅面積水平甚至低于2012年水平，庫存量的減少會形成相對的供不應求，加之符合購房資格人群絕對數(shù)值的增加，即使在目前調(diào)控政策不放松的條件下，房價整體的下行動力并不強，但并不排除部分前期價格非理性上漲的熱點城市出現(xiàn)明顯的價格回調(diào)。

      另外，張波還強調(diào)了一點人們逐漸認識到的問題。城市房價降和購房成本降低是兩個層面的問題，兩者有關(guān)聯(lián)但并不是完全正向變動。其一，城市房價降并不代表在售樓盤在降價，有可能是供應結(jié)構(gòu)變化引發(fā)的，例如郊區(qū)可售房源增多，市中心房源預售證獲批量少都會引起；其二，由于限購帶來的政策收緊導致二套房首付增加，即便是部分商品房或二手房價格真的下調(diào)，但改善型購房者的首付壓力依然不小；其三，部分開發(fā)商有收“價外費用”嫌疑。也有分析人士持悲觀態(tài)度。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就認為，經(jīng)濟危機周期與中國房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加，以及國際金融形勢變化，將令2018年我國部分城市房價進入深度調(diào)整。