房地產(chǎn)市場被稱為經(jīng)濟(jì)周期之母，房地產(chǎn)投資也成為影響中國經(jīng)濟(jì)景氣的關(guān)鍵變量。對于購房人來說，從房地產(chǎn)投資的前景，可以大體判斷開發(fā)商的市場預(yù)期、資金市場環(huán)境的變化和調(diào)控的方向，進(jìn)而順勢做出合理的購房決策。

　　那么，哪些因素是影響2018年房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵變量？購房人從中又能獲得哪些啟示，且看下文的分析。

　　2018年房地產(chǎn)投資承壓的兩個主要因素

　　一是房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)回落。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，這使得房地產(chǎn)投資與資金來源具有較明顯的一致性。然而，從具體的波動特點看，二者增速并不完全同步：首先，房地產(chǎn)投資滯后于資金來源的增速大約3-9個月，這符合房地產(chǎn)企業(yè)先籌資后投資的規(guī)律；其次，資金來源的波動受外部資金市場環(huán)境等房企不可控因素的影響更大，因而其波動幅度也更加激烈，相反房地產(chǎn)開發(fā)投資主要是房企基于自身庫存進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，增速也更加平滑。

　　在此，假設(shè)二者的滯后期為6個月。最近兩年的數(shù)據(jù)顯示：2016年12月末15.2%左右的資金來源增速，對應(yīng)了2017年上半年8.5%的投資增速，而2017年上半年11.2%左右的資金來源增速對應(yīng)了7%的投資增速。由此推論，2017年下半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速在7.4%-9.7%區(qū)間內(nèi)波動（見下圖），相應(yīng)地，2018年上半年投資增速可能在3%-6%區(qū)間內(nèi)。資金來源的持續(xù)回落，必然會造成投資的持續(xù)下滑。

　　二是房地產(chǎn)銷售連續(xù)下滑。從需求端看，在嚴(yán)調(diào)控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢下，2017年房地產(chǎn)銷售面積已降至7.7%。房企的策略以消化現(xiàn)有庫存為主，并不急于開工建設(shè)。由此，2017年12月新開工面積累計增幅也下降至7%。隨著房地產(chǎn)銷售的持續(xù)下滑，盡管房企會有一定的補(bǔ)庫存投資，但整體開工增長前景并不樂觀。相應(yīng)地，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將持續(xù)下行。

　　支撐房地產(chǎn)投資不失速的兩個次要因素

　　除了上述兩個主要因素的負(fù)面影響外，下述兩個次要因素則將有利于房地產(chǎn)投資保持韌性。

　　一是土地購置面積持續(xù)高位增長。土地和資金，同為房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的兩大要素。盡管開發(fā)商囤地的現(xiàn)象較為普遍，但歷史數(shù)據(jù)卻表明，土地購置面積與房地產(chǎn)投資仍存在較大的一致性。然而，2017年以來，二者走勢分化趨勢明顯：土地購置面積增速持續(xù)上升，但投資增速不斷下降（見下圖）。這一背離或許與新形勢下的土地供應(yīng)政策變化有關(guān)。

　　在本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期前，各地方政府的土地供應(yīng)主要受房價影響，房價上升較快的時候，為了控制房價，增加房地產(chǎn)市場供給，政府出售土地的意愿趨于增加，而房價增速下降時，為了控制房價過快下滑，政府傾向于減少土地供給。2017年以來，房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生了明顯的變化，土地供應(yīng)的主要參考指標(biāo)不是房價，而是住房庫存消化周期。

　　地方政府的決策依據(jù)是：2017年4月住建部80號文要求，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的城市應(yīng)停止供地，36-18個月的城市要減少供地，12-6個月的城市要增加供地，6個月以下的城市不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　有必要指出的是，從更長的歷史周期看，房企購置的土地遲早要進(jìn)入開發(fā)周期，只不過開發(fā)的周期可能要進(jìn)一步延長。因此，2017年土地購置面積的高增，將成為穩(wěn)定未來兩三年房地產(chǎn)投資的有利因素。

　　二是三四線城市棚戶區(qū)改造新增投資仍然較大。三四線城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置是去庫存的重要工具，也是房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長的重要因素。2017年5月，國家明確2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，年均500萬套與2017年600萬套的差距并不大，無論是貨幣化安置還是原地改造，都將有利于房地產(chǎn)投資的增長。

　　從棚改的資金來源看，此輪棚改央行專設(shè)的國家開發(fā)銀行抵押補(bǔ)充貸款（PSL）將保持在穩(wěn)定水平，截至2017年12月末PSL余額累計已達(dá)到2.69萬億元。

　　綜合兩方面因素看，當(dāng)前影響房地產(chǎn)投資的主導(dǎo)因素（資金來源和需求端）都是向下的，特別是2018年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源在各個渠道都將繼續(xù)受到明顯抑制，這將是房地產(chǎn)投資承壓的關(guān)鍵因素。

　　與此同時，盡管階段性去庫存已接近完成，但房地產(chǎn)調(diào)控方向并沒有逆轉(zhuǎn)，特別是按揭貸款門檻和利率持續(xù)上升，對于需求端的預(yù)期影響較大。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資也有房企購置面積高增、棚戶區(qū)改造持續(xù)等穩(wěn)定、有利的條件。由此，2018年房地產(chǎn)投資下行趨勢還將延續(xù)，全年投資增速將在3%-5%左右。

　　買房人不妨把握好結(jié)構(gòu)性購房機(jī)會

　　對于普通購房人來說，房地產(chǎn)投資對于房價并沒有必然和直接的影響，它是房地產(chǎn)開發(fā)商的市場預(yù)期和資金供應(yīng)共同作用的結(jié)果。房地產(chǎn)投資的下行，暗示著2018年房地產(chǎn)市場還將延續(xù)當(dāng)前的調(diào)控方向，加上按揭貸款利率持續(xù)攀升，房價整體牛市的可能性不大，但結(jié)構(gòu)性購房機(jī)會仍然存在。具體來說，可根據(jù)以下幾方面條件相機(jī)抉擇：

　　其一，一線城市可買入高品質(zhì)樓盤。受限價政策影響，一線城市價格管控異常嚴(yán)格，部分區(qū)域、板塊甚至出現(xiàn)一二手價格倒掛現(xiàn)象。短期內(nèi)，一線城市調(diào)控難言放松，中高端市場更是價格管控的重點。因此，一線城市特別是上海、深圳的市場長期看好，利空已經(jīng)出盡，價格觸底現(xiàn)象隱現(xiàn)，中高端優(yōu)質(zhì)樓盤值得介入。

　　其二，人口凈流入、前期價格漲幅相對較低的強(qiáng)二線城市，房價明顯下跌的概率不高。前期漲幅過快、交易低迷的強(qiáng)二線城市購房者可觀望一段時間，相反，前期漲幅相對偏低、與一線城市房價差距更大的二線熱點城市庫存已大幅下滑，房價上漲潛力仍然存在。

　　其三，核心城市對周邊三四線城市溢出效應(yīng)仍值得期待。特別是一線和強(qiáng)二線核心城市周邊、高鐵一小時經(jīng)濟(jì)圈三四線城市、衛(wèi)星城，房地產(chǎn)市場將可能繼續(xù)分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，房價穩(wěn)中有升的趨勢可期。