● 本報記者 董添

　　5月以來，房企融資規(guī)模持續(xù)收縮。機構數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為1331.42億元，同比下降15.94%，環(huán)比下降20.13%。其中，5月境內信用債發(fā)行規(guī)模大幅下降，不及上月發(fā)行量的一半。有評級機構指出，當前市場下，流動性和再融資仍是房企面臨的主要信用風險。大部分授評房企有能力為到期債務再融資，但是不具備多元融資途徑的房企可能會時常面臨大量短債集中到期的窘境。

　　融資規(guī)模收縮 

　　5月，受期內“ABS項目集中終止”事件影響，房企境內融資規(guī)模收縮幅度超出預期。機構數(shù)據(jù)顯示，1-5月，房企境內外債券融資累計約4624億元，同比下降18%，達到近三年低點。前5個月發(fā)債規(guī)模占2020年發(fā)債總規(guī)模約38%。

　　前5個月，房企境內累計發(fā)債規(guī)模約3113億元，同比下降約11%。從發(fā)債結構看，境內債券占比進一步提高，前5個月境內債券規(guī)模占比達到67%，較2020年同期上升5個百分點。

　　5月，信用債占比達到25.07%，海外債占比達到19.3%，信托融資占比達到41.27%，ABS融資占比達到14.35%。5月，信用債發(fā)行大幅下降，不及上月發(fā)行量的一半；信托融資額與上月相比差別不大，成為本月融資主力；信用債及ABS融資規(guī)模明顯下滑，環(huán)比分別下降了54.39%、24.31%。

　　從期限結構來看，信用債平均發(fā)行期限為3.55年，其中3年以上的融資額占比為53.94%。海外債平均發(fā)行期限為4.37年，3年以上的占比為70.93%。信托平均融資期限為1.56年，ABS平均期限為4.39年。

　　5月，房企在債券融資上呈現(xiàn)票面利率下降、發(fā)債期限延長的特征。5-6月，房地產(chǎn)行業(yè)到期債務規(guī)模小幅回落，給房企在上半年末留出一定的調整周期，為下半年積蓄能量。

　　惠譽評級表示，當前市場下，流動性和再融資仍是房企面臨的主要信用風險。大部分授評房企有能力為到期債務再融資，但是不具備多元融資途徑的房企可能會時常面臨大量短債集中到期的窘境。盡管中資房企中期內銷售增速將有所放緩，但仍對行業(yè)整體持穩(wěn)定展望，房企秉承更加審慎的拿地策略將有助于去杠桿。

　　房企需精細化運作 

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水分析指出，融資總額連續(xù)下降及平均融資利率上升，表明房企外部融資環(huán)境持續(xù)偏緊。房企應緊抓上半年融資窗口期，加快拓展融資渠道，積極探索新融資方式，加強融資。另外，要加快促銷，提高銷售回款率，保障充裕的現(xiàn)金流。

　　在“三條紅線”壓力下，房企致力于降低企業(yè)融資成本，短期內將存在房企意愿與資本市場預期的博弈；而長期看，房企融資成本整體保持下降趨勢與企業(yè)之間差異加劇的趨勢不變。

　　中信建投證券研報指出，近期，房地產(chǎn)供應鏈融資監(jiān)管加強，一定程度上將增大房企的融資壓力。樓市持續(xù)升溫情況下，全國房貸利率開始上行，對于后續(xù)的銷售將會產(chǎn)生一定的影響，未來需求端降溫的概率較大。在土地市場與樓市高景氣的情況下，調控政策較難出現(xiàn)緩和，板塊估值較難出現(xiàn)提升。行業(yè)整體利潤率已難以回到過去的高位，預計未來需要更多依靠精細化運營提升開發(fā)效率以獲取超額收益，需要更多的項目數(shù)量來維持業(yè)績的增長。行業(yè)將進入龍頭全面占優(yōu)的時代。

　　天風證券研報顯示，“因城施策”常態(tài)化背景下，政策穩(wěn)定性進一步提高，行業(yè)風險溢價率將下降，行業(yè)融資端的再收緊或進一步催化企業(yè)間的分化。從房企角度看，“三道紅線”將在未來三年深刻改變房企經(jīng)營行為，不少企業(yè)不得不加速推出降檔舉措，行業(yè)風險溢價率下行，降檔房企債性價值提升、股性價值減弱，過去以高預期毛利率為主的強投資公司將弱于以低毛利率投資預期的強運營公司。

　　穩(wěn)地價是基礎 

　　從政策角度看，東方金誠研報顯示，“穩(wěn)地價”是“穩(wěn)房價”和“穩(wěn)預期”的基礎。房價與地價息息相關，當?shù)貎r上漲時，往往帶動房價的快速上漲，二者相互影響。只有通過減少地方對土地財政收入的依賴、保持土地持續(xù)穩(wěn)定供應等方式穩(wěn)定地價，才能穩(wěn)定房價和預期，保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展。此外，地價平穩(wěn)除了有助于減輕房企融資壓力外，在穩(wěn)地價要求下，土地供應及交易信息更公開、透明，利于房企對土地市場供應量價、市場運行趨勢進行客觀判斷，形成合理預期，引導市場回歸理性。并且，房企可以在拿地前更充分地進行拿地成本與收益測算評估，優(yōu)化住宅方案設計并合理定價，避免因過高的土地溢價擠占用于產(chǎn)品質量建設的成本。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，已經(jīng)實行“兩集中”土地出讓政策的地區(qū)，已經(jīng)有20個城市完成土地出讓，合計出讓住宅土地數(shù)量高達769宗，合計出讓土地金額達到9002.66億元，平均土地溢價率達到15.8%。“兩集中”土地政策實行以來，整體達到了“穩(wěn)地價”“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預期”的目的。

　　多家研報指出，穩(wěn)地價及相關政策對房企產(chǎn)生一定積極影響。一方面，穩(wěn)地價在某種程度上將助力提升房企整體信用質量，穩(wěn)地價背景下拿地競爭趨于理性，房價地價倒掛情況減少，銷售利潤率向上向下的彈性減少，穩(wěn)定性及安全性提升；另一方面，有助于房企合理補庫存，穩(wěn)地價要保持土地的持續(xù)穩(wěn)定供應，保持合理程度的增長。