中國土地制度的二元屬性曾為中國工業(yè)化、城市化找到了絕佳的助力器和加速器。房地產(chǎn)長效機(jī)制的改革雖然不會(huì)過度動(dòng)搖房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)的地位，但是會(huì)改變地方政府收入運(yùn)行體系，逼迫地方政府運(yùn)行模式進(jìn)行革命性變化，同時(shí)也會(huì)改變中國金融深化的邏輯。地方政府-房地產(chǎn)-金融機(jī)構(gòu)-地方國有企業(yè)相互促進(jìn)的融資體系將全面變革。有待確立的是雙軌住房提供機(jī)制在短期穩(wěn)增長中間的作用、房地產(chǎn)預(yù)期以及地方政府的動(dòng)力。

　　中國房地產(chǎn)新時(shí)代已來，長期改革勢在必行，短期穩(wěn)定需靠政府發(fā)力

　　首先，要超越傳統(tǒng)的短周期和長周期的視角，一定要認(rèn)識(shí)到中國房地產(chǎn)新時(shí)代已經(jīng)到來。這個(gè)新時(shí)代超越了短期行政管控所帶來的短期波動(dòng)，也超越了一般意義上人口變化和庫存周期變化所帶來的周期性波動(dòng)。中國未來整個(gè)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)運(yùn)行機(jī)制基于以下三方面的原因?qū)l(fā)生革命性的變化：

　　一是由于土地財(cái)政走到盡頭，城市土地的供應(yīng)模式發(fā)生根本性的變化。過去基于中國土地的二元體系，構(gòu)建了以地興市，以地興企，以土地作為杠桿快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、金融化的模式，促進(jìn)了中國經(jīng)濟(jì)奇跡的形成。但是目前這種模式已經(jīng)走到了末端，它所產(chǎn)生的收益在下降、成本在急劇上升。中國要進(jìn)入到高質(zhì)量發(fā)展就必須糾正過去的這種內(nèi)生推動(dòng)體系，目前國家已經(jīng)開始試點(diǎn)改革城市建設(shè)用地的形成機(jī)制和城市租賃房的土地供應(yīng)機(jī)制。地方發(fā)展和地方競標(biāo)賽的模式也將發(fā)生巨大變化。

　　二是國家出臺(tái)了大量“房住不炒”的政策措施，特別是房地產(chǎn)稅全面試點(diǎn)的推出宣告房地產(chǎn)的存量調(diào)整時(shí)代已經(jīng)到來，房地產(chǎn)的金融屬性將收縮到有限的范圍。以土地為杠桿的金融擴(kuò)張過程要發(fā)生拐點(diǎn)性變化，中國金融深化的邏輯將作出調(diào)整。

　　三是房地產(chǎn)供應(yīng)模式將從過去20多年的“單一市場軌”轉(zhuǎn)向“市場-政府雙軌并行”。不僅穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期的機(jī)制，同時(shí)房地產(chǎn)綁架短期宏觀經(jīng)濟(jì)政策的模式也將發(fā)生改變。不僅中國人口增速、轉(zhuǎn)移性人口增速以及城鎮(zhèn)化速度的放緩將大大降低商品房的需求，存量調(diào)整以及政府給低收入人群提供的保障性住房也將大大改變房地產(chǎn)商傳統(tǒng)盈利模式。這種體制的變化決定了中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，這種新的時(shí)期的轉(zhuǎn)換就決定了我們不能用傳統(tǒng)庫存周期或者庫茲涅茨周期，或者短期宏觀穩(wěn)定的行政調(diào)控周期來解釋最近房地產(chǎn)的變化。

　　其次，未來房地產(chǎn)大改革的序幕全面拉開，導(dǎo)致目前這一輪房地產(chǎn)的變化實(shí)際上是一種趨勢性變化，而不是短期波動(dòng)。因此在這種趨勢性的變化中，就要把市場預(yù)期、企業(yè)行為、政府行為把握清楚。我們需要判斷政府管控能不能對市場主體的預(yù)期以及對于中長期改革程度產(chǎn)生根本性的影響，如果不行，在短期穩(wěn)市場的舉措上就要有新思路，而不是在傳統(tǒng)思路上面打轉(zhuǎn)。

　　再次，目前支撐市場的力量不足以穩(wěn)定當(dāng)前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，因此需要通過政府軌進(jìn)行發(fā)力。以前應(yīng)對房地產(chǎn)市場的大調(diào)整都是政府軌通過各種政策來進(jìn)行支撐，但政府軌的支撐力量以往都是用于去庫存，降成本等措施扶持房地產(chǎn)商穩(wěn)定宏觀。而這種行政管控放松、政府扶持最后會(huì)導(dǎo)致一種惡性循環(huán)——越控制越漲價(jià)，房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率以及房價(jià)朝著我們非既定的方向調(diào)整。其中最大的原因就是沒有走出過去的調(diào)控與高漲之間的相互作用的怪圈。因此這一輪我們完全可以拋棄這樣的一種調(diào)控模式。當(dāng)前很重要的是政府軌的力量要糾正房地產(chǎn)市場自身在定價(jià)、在資源配置和自身企業(yè)發(fā)展上的一些不足，要行使看得見的手的功能。其中很重要的發(fā)力點(diǎn)就是新型城鎮(zhèn)化，要為城市廣大的中低收入階層提供經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)在短期投資和中期消費(fèi)上給予整個(gè)宏觀上的支持。因此，我們認(rèn)為政府軌以及租賃市場在未來五年的構(gòu)建是短期支撐房地產(chǎn)市場和宏觀穩(wěn)定的重要力量，也是支持長效機(jī)制改革一個(gè)重要輔助手段。過去房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè)難以持續(xù)的改進(jìn)，一大原因就是房地產(chǎn)在整個(gè)宏觀的支柱地位所帶來的影響太強(qiáng)烈。因此，房地產(chǎn)綁架宏觀經(jīng)濟(jì)，從而綁架我們改革的模式一定要解套。

　　房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要“三大類舉措并用”并保持中長期改革定力

　　我們必須明確房地產(chǎn)市場未來的中長期目標(biāo)，保持戰(zhàn)略定力，在長效機(jī)制上破題。一是中長期的改革和長效機(jī)制的變化要堅(jiān)定不移的推進(jìn)，不要因?yàn)闀簳r(shí)性的波動(dòng)而立刻停止。二是在短期宏觀穩(wěn)定、防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)上一定要加大力度。因?yàn)槿ジ軛U本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)行為，永遠(yuǎn)比加杠桿所帶來的風(fēng)險(xiǎn)要強(qiáng)勁得多。因此，要把風(fēng)險(xiǎn)防范放在一個(gè)戰(zhàn)略高度，它和改革推進(jìn)是并行的兩條線，但不意味著是捆綁的兩條線，千萬不能為了短期穩(wěn)定來綁架改革進(jìn)程。三是政府發(fā)揮短期穩(wěn)定的作用要遵循供求規(guī)律，特別是短期和中長期的供求規(guī)律。政府的功能不是簡單地約束市場和放寬市場，而是政府在一系列具有公共品屬性的房地產(chǎn)上面有所作為，全力配合新型城鎮(zhèn)化，全力配合低收入階層的收入倍增計(jì)劃，給他們提供充裕的租賃服務(wù)和低端住房的供給。這樣能夠維持消費(fèi)投資的穩(wěn)定，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，同時(shí)彌補(bǔ)當(dāng)前一些財(cái)政和相關(guān)項(xiàng)目滲透性比較差的缺陷。

　　目前，我國已經(jīng)開啟城市土地收儲(chǔ)制度的改革、地方政府的土地財(cái)政體系的改革以及城市住房供應(yīng)體系的改革，房地產(chǎn)行業(yè)的微觀基礎(chǔ)也已經(jīng)發(fā)生拐點(diǎn)性變化。這些改革和調(diào)整，需要保持整個(gè)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)地變化，土地價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格、市場體系不能出現(xiàn)過度波動(dòng)，同時(shí)與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)的投資不能出現(xiàn)過度波動(dòng)。國家出臺(tái)的一系列的政策已經(jīng)開始從原來短期管控、強(qiáng)力管控為主，向中長期長效機(jī)制建設(shè)逐步過渡，這個(gè)過渡就要求：第一，要通過市場軌和政府軌來提供房地產(chǎn)的供給，同時(shí)保證房地產(chǎn)投資穩(wěn)定。通過政府軌力度的逐步加強(qiáng)使城市房地產(chǎn)供求關(guān)系達(dá)到相對平衡而抑制房價(jià)上揚(yáng)。要為農(nóng)民工和低收入群體提供政策性保障住房，并且比重要達(dá)到一個(gè)很高的水平。第二，土地價(jià)格方面，可以把集體建設(shè)用地直接進(jìn)行入市，而不通過政府收儲(chǔ)，如此可以使土地價(jià)格的現(xiàn)成機(jī)制和土地財(cái)政制度得到很好地調(diào)整。

　　綜上所述，四大轉(zhuǎn)型在2021-2022年的全面啟動(dòng)和全面疊加，使得中長期的結(jié)構(gòu)性大調(diào)整持續(xù)與短期穩(wěn)增長、控風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生沖突，如何在結(jié)構(gòu)性政策與總量性政策、逆周期政策與跨周期政策之間尋找到新的平衡依然面臨許多挑戰(zhàn)。四大轉(zhuǎn)型不僅從各自方面對短期中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生劇烈影響，不可避免地會(huì)加大短期經(jīng)濟(jì)下行壓力，而且由于相互之間存在政策協(xié)調(diào)問題，還會(huì)進(jìn)一步疊加交叉產(chǎn)生強(qiáng)化效應(yīng)。