房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一批重磅政策——

　　5月24日，廣東珠海宣布取消住房限購(gòu)。至此，全國(guó)已有超20個(gè)省(區(qū)、市)取消住房限購(gòu)政策。

　　此前，中國(guó)人民銀行等部門于5月17日宣布下調(diào)房貸最低首付款比例，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率等。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，近期出臺(tái)的多項(xiàng)樓市政策力度大、銜接緊密，是國(guó)家力推房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要之舉。這些新舉措出臺(tái)以來(lái)，多地樓市咨詢量、帶看量明顯增多，樓市漸顯回暖之意。

　　取消限購(gòu)政策，放寬購(gòu)房門檻

　　全面取消商品住房限購(gòu)——5月24日，廣東省珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，其中提及的取消限購(gòu)政策，引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　在珠海宣布取消住房限購(gòu)之前，浙江杭州、陜西西安均于5月9日宣布取消限購(gòu)。西安市發(fā)布的相關(guān)通知提到，全面取消住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房、二手房不再審核購(gòu)房資格。此外，商品住房項(xiàng)目銷售時(shí)，登記家庭數(shù)量與住房房源數(shù)量比例低于1.5∶1的，不再實(shí)施公證搖號(hào)。杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》，除了提及全面取消住房限購(gòu)?fù)?，還提出了科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、優(yōu)化公證搖號(hào)銷售、加強(qiáng)住房信貸支持等7條措施。

　　把時(shí)間線拉長(zhǎng)來(lái)看，今年以來(lái)，全國(guó)有多地針對(duì)實(shí)施多年的住房限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化：4月28日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知，宣布成都全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格；北京在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房；天津取消了該市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)買120平方米以上新房限制。

　　“觀察今年以來(lái)限購(gòu)政策的調(diào)整優(yōu)化，先是普通二線城市取消限購(gòu)，再到熱點(diǎn)二線城市調(diào)整非核心區(qū)域政策并逐步過(guò)渡到中心區(qū)。此后，部分一線城市也對(duì)住房限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴本報(bào)記者。比如，廣州成為全國(guó)首個(gè)放開(kāi)120平方米以上大戶型限購(gòu)政策的一線城市；上海針對(duì)城市外圍區(qū)域推出人才安居新政，縮短非戶籍人口繳納社保年限，放寬其購(gòu)房門檻。

　　限購(gòu)政策調(diào)整優(yōu)化的效果很快傳導(dǎo)至樓市。在北京市朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)外一家售樓處工作的小陳告訴記者，該售樓處銷售的樓盤戶型均在130平方米以上。自北京市放寬五環(huán)外購(gòu)房限制以來(lái)，樓盤到訪咨詢的購(gòu)房者比之前日均增多了2到3組，均為改善型客戶。

　　二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，這在放松限購(gòu)的一線城市尤其明顯。北京市朝陽(yáng)區(qū)一家房屋中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者，北京放松限購(gòu)之后，門店的咨詢量比上個(gè)月增長(zhǎng)超50%，帶看量也比上月增長(zhǎng)近50%。

　　根據(jù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年“五一”期間，北京、成都、天津二手房日均成交量同比分別增長(zhǎng)43%、28%、19%。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月18日至19日，北京二手房日均成交突破1000套，基本達(dá)到今年樓市“小陽(yáng)春”的熱度。

　　下調(diào)貸款利率和首付比例，降低購(gòu)房成本

　　多地優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)政策以來(lái)，住房市場(chǎng)又于5月17日迎來(lái)三大“下調(diào)”——下調(diào)購(gòu)房最低首付款比例；下調(diào)房貸利率政策下限；下調(diào)公積金貸款利率。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。此外，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

　　公積金貸款方面，5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人算了算賬：以一筆金額100萬(wàn)元、期限30年的首套住房公積金個(gè)人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬(wàn)元。“購(gòu)房人得到的好處是實(shí)實(shí)在在的。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　根據(jù)有關(guān)通知，各地在相關(guān)政策基礎(chǔ)上，可按照因城施策原則，對(duì)當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行一定調(diào)整。比如，各地可自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限。下調(diào)房貸利率下限方面，可根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平(如有)。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的利率下限(如有)，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

　　記者注意到，住房相關(guān)金融政策發(fā)布一周以來(lái)，全國(guó)已有多城跟進(jìn)調(diào)整。在湖北，首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例則從不低于30%調(diào)整為不低于25%。在重慶、陜西、山西等地，住房貸款最低首付款比例也進(jìn)行了同樣的調(diào)整。

　　再看公積金貸款利率的變化。中國(guó)人民銀行發(fā)布通知當(dāng)日，河南鄭州、洛陽(yáng)、開(kāi)封等地發(fā)布消息，明確下調(diào)公積金貸款利率。江西、四川成都、重慶、廣東廣州和東莞等地，宣布自5月18日起下調(diào)公積金貸款利率。

　　值得注意的是，根據(jù)西藏自治區(qū)住房資金管理中心的通知，對(duì)于其首套房購(gòu)房者，五年以下(含五年)和五年期以上的公積金利率分別調(diào)整為不低于1.36%、1.68%；二套房相應(yīng)公積金利率分別調(diào)整為不低于1.686%、2.038%。這意味著西藏公積金貸款利率進(jìn)入“1時(shí)代”，成為目前公積金貸款利率最低的地區(qū)。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)看，新政出臺(tái)后部分城市樓市出現(xiàn)明顯復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的研究報(bào)告，重點(diǎn)城市迎來(lái)點(diǎn)狀復(fù)蘇。以上海為例，5月18日至19日，其二手住宅成交套數(shù)達(dá)806套和743套，高于今年4月份日均609套和3月654套這一數(shù)據(jù)。該報(bào)告認(rèn)為，“降首付比+取消利率下限+降公積金利率”新政齊發(fā)，短期內(nèi)的確對(duì)購(gòu)房者信心有所提振，各地樓市活躍度也有不同程度的提升。新房市場(chǎng)當(dāng)前成交已低位回升，但暫不及3月年內(nèi)高點(diǎn)，二手房市場(chǎng)因前期熱度較高，目前更多是局部城市點(diǎn)狀復(fù)蘇。

　　保交房、穩(wěn)資金，多項(xiàng)政策形成合力

　　從取消限購(gòu)、降低購(gòu)房門檻到下調(diào)首付比例和房貸利率下限等，近期一系列樓市新政的出臺(tái)，都與房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)密切相關(guān)。

　　“過(guò)去從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策是在商品住宅供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，為抑制投機(jī)投資而制定的。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池告訴本報(bào)記者，近期出臺(tái)的新政，一方面為購(gòu)房者松綁，如降低首付款比例、取消限購(gòu)等，使得有不同需求的購(gòu)房者有購(gòu)房可能；另一方面，降低利率等手段為購(gòu)房者減輕了還款負(fù)擔(dān)，提高了購(gòu)房能力，更有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求入市。

　　“從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，新政出臺(tái)以后，多地房屋帶看量、咨詢量有所增加，成交情況也略見(jiàn)起色，但總體還未完全反映出來(lái)。這是因?yàn)檎邚陌l(fā)布到落地生效，會(huì)有一定時(shí)滯期。另外，購(gòu)房人作購(gòu)房決定也不僅僅考慮政策因素，還要綜合衡量家庭收入水平、還款能力、住房作為家庭最大資產(chǎn)能否保值增值等，因此新政的整體效果仍待進(jìn)一步觀察。”趙秀池說(shuō)。

　　在為購(gòu)房者降低購(gòu)房門檻的同時(shí)，針對(duì)房企的紓困措施也正密集出臺(tái)。在5月17日舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，要打好城市商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗(yàn)收合格的房子。對(duì)于部分存量商品住房，城市政府堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，可組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房用作保障性住房。

　　在當(dāng)天舉行的吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

　　“收購(gòu)存量土地和存量商品房用于建設(shè)保障房，既減少了商品房供給，平衡了商品房市場(chǎng)供求關(guān)系，也增加了保障房供應(yīng)，讓更多保障對(duì)象減少輪候，實(shí)現(xiàn)‘應(yīng)保盡保’。”趙秀池說(shuō)，“同時(shí)，政府收購(gòu)部分存量商品房，可以幫助房企收回一定資金，幫助企業(yè)走出困境。落實(shí)房地產(chǎn)融資機(jī)制，能幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多方籌集資金，恢復(fù)資金輸血造血功能，確保按時(shí)交房，進(jìn)而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”