黨的二十大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。有關(guān)專家認(rèn)為，各地因城施策，降低貸款利率或者取消利率下限，重點(diǎn)解決居民的首套房居住問(wèn)題，這與我國(guó)堅(jiān)持“房住不炒”的政策一脈相承，更好地降低了居民的融資成本，進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

　　近一周內(nèi)，又有多個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率。近日，隨著大連市、瀘州市、溫州市等地的部分銀行陸續(xù)降息，安慶市取消首套房貸款利率下限，已有15城首套房貸款利率進(jìn)入了“3時(shí)代”。

　　房子牽動(dòng)著很多老百姓的心，很多人都很關(guān)注，多城降低首套房貸款利率釋放了怎樣的信號(hào)？這與房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向有什么關(guān)系？接下來(lái)，首套房貸款利率走勢(shì)如何？下一步樓市如何企穩(wěn)回暖？

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這些城市通過(guò)靈活調(diào)整首套房貸款利率，降低居民的購(gòu)房成本，提振市場(chǎng)需求，一定程度上有利于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期。

　　中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、商學(xué)院教授況偉大表示，各地因城施策，降低貸款利率或者取消利率下限，重點(diǎn)解決居民的首套房居住問(wèn)題，這與我國(guó)堅(jiān)持“房住不炒”的政策一脈相承，更好地降低了居民的融資成本，進(jìn)一步拉動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，低利率環(huán)境結(jié)合放松限購(gòu)、限貸，將明顯減輕首套房購(gòu)房群體的購(gòu)房成本，加速購(gòu)房者決策，這有助于增加市場(chǎng)成交量，推動(dòng)市場(chǎng)年底前改善。

　　政策工具變多了 因“城”施策的靈活性增加了

　　國(guó)慶節(jié)前后，“一攬子”調(diào)控樓市的舉措密集出臺(tái)，其中包括降低房貸利率、降低首付比例、取消限購(gòu)等。

　　其中，公眾較為關(guān)注的是，9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

　　政策“工具箱”里的工具變多了，一些城市“因城施策”的空間變大了。多個(gè)城市隨后便宣布降低首套房貸利率。目前，廣東省清遠(yuǎn)市的首套房貸利率已降至3.7%。

　　在廣東清遠(yuǎn)，老百姓算了一筆“買房賬”，如果買一套房貸款金額為100萬(wàn)元，貸款時(shí)間為30年，按此前4.1%的利率計(jì)算，本息合計(jì)約174萬(wàn)元，而按當(dāng)前3.7%的利率計(jì)算，本息合計(jì)約為166萬(wàn)元，約省下8萬(wàn)元。

　　李宇嘉觀察到，首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”的城市呈現(xiàn)明顯特點(diǎn)，即今年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降。另外，一些城市的房屋供給規(guī)模較大，而人口卻呈現(xiàn)凈流出的特征。

　　值得關(guān)注的是，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)限制在了今年年底。李宇嘉指出，這一政策窗口期正好卡在了第四季度，正是保交樓、穩(wěn)樓市壓力較大的階段，新政策工具的加持對(duì)于市場(chǎng)需求回暖以及促進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)較為重要。

　　李宇嘉也指出，這一政策的窗口期限定為3個(gè)月，在一定程度上，也是擔(dān)心房貸利率過(guò)低或取消首套房貸款利率下限，市場(chǎng)上的資金可能會(huì)過(guò)度流入房地產(chǎn)。

　　著重改善住房品質(zhì)

　　隨著越來(lái)越多城市的首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”，人們開(kāi)始關(guān)注未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)走向何方？

　　黨的二十大報(bào)告指明了方向。報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

　　況偉大認(rèn)為，從黨的二十大報(bào)告來(lái)看，堅(jiān)持房住不炒的定位是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性長(zhǎng)效機(jī)制。我國(guó)在“保障房子是用來(lái)住的”方面的力度非常大，無(wú)論是降低首套房貸款利率，還是進(jìn)行公積金制度改革、減免相關(guān)的稅收，實(shí)際上都是來(lái)解決居民的首套房或者改善性需求。

　　況偉大指出，黨的二十大報(bào)告也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。他認(rèn)為，這一套制度不僅是要保證購(gòu)房者的權(quán)益，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)了要防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　與此同時(shí)，況偉大表示，黨的二十大報(bào)告進(jìn)一步明確了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展的方向，“堅(jiān)持租購(gòu)并舉，將來(lái)要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，最終目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

　　李宇嘉同樣認(rèn)為，進(jìn)入新時(shí)期，住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”。前者是統(tǒng)攬住房工作全局的準(zhǔn)繩，后者是供給側(cè)改革的抓手，二者結(jié)合，才能推進(jìn)住房高質(zhì)量發(fā)展。

　　對(duì)于未來(lái)是否會(huì)有更多城市的首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”？李宇嘉表示，這一方面取決于每個(gè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，另一方面也取決于LPR（貸款基礎(chǔ)利率）是否會(huì)下降。他認(rèn)為，從大概率來(lái)講，很多城市的首套房貸款利率會(huì)降到4%以下。

　　況偉大認(rèn)為，在銀行方面，房貸利率下降，意味著銀行利潤(rùn)空間的縮減，當(dāng)房貸利率降至一個(gè)很低的水平，能否滿足銀行、金融機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)下對(duì)利潤(rùn)的需求，這也將是一個(gè)較大的挑戰(zhàn)。如果房?jī)r(jià)過(guò)高，則難以解決居民的住房問(wèn)題；同時(shí)，單純地大力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，也可能會(huì)引發(fā)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　他希望，通過(guò)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)、健康發(fā)展，這與防范化解系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)是一致的。

　　許小樂(lè)則表示，“房住不炒”的定位不變，彰顯了房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策定力。同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展和完善住房保障體系指明了方向，未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將更加聚焦在保障民生和住房品質(zhì)改善上。

　　如何進(jìn)一步促進(jìn)樓市企穩(wěn)回暖

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)釋放出了一些積極信號(hào)。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速提升，一定程度上意味著行業(yè)投資正在漸漸回暖。10月28日，人民銀行發(fā)布的《2022年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.2%，增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，9月全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額同比降幅均收窄。10月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月，商品房銷售面積約為1.4億平方米，同比下降16.2%，單月降幅較8月收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額約為1.4萬(wàn)億元，同比下降14.2%，單月降幅較8月收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　況偉大指出，在全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)增加，新冠肺炎疫情沖擊以及俄烏沖突等多重因素的疊加下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控面臨著兩方面問(wèn)題，即一手要抓滿足老百姓剛性以及改善性住房需求，另一手要抓防范風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

　　當(dāng)前，保持房地產(chǎn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)十分重要。況偉大表示，特別是一些三、四、五線城市，尤其是房屋庫(kù)存較多、人口又出現(xiàn)明顯下滑的城市，這些城市更需要加強(qiáng)防范，采取有力措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。

　　“老百姓想住上好房子的愿望依舊強(qiáng)烈，老百姓的改善性住房需求空間仍舊不小，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇。”李宇嘉指出，各地首先要摸清楚本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特點(diǎn)和新變化，例如，當(dāng)?shù)胤课莨┬璀h(huán)節(jié)是否失衡，房屋價(jià)格是否過(guò)高或者交易成本是否過(guò)高，找出其中的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)，對(duì)癥下藥，例如，降低房?jī)r(jià)、降低交易成本，減少交易環(huán)節(jié)，提供更便捷的中介服務(wù)等。

　　此外，新市民、青年等群體數(shù)量龐大，他們的住房需求亟待解決。李宇嘉認(rèn)為，相關(guān)主體還需加大對(duì)保障性租賃住房的供給，加強(qiáng)對(duì)租房市場(chǎng)的監(jiān)管，保障租賃雙方的權(quán)益。