中國人民銀行行長易綱日前在十三屆全國人大常委會第三十七次會議上作國務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報(bào)告（以下簡稱《報(bào)告》）表示，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩(wěn)民生，推動建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　“9月份以來，中央多項(xiàng)政策集中出臺，降低購房者置業(yè)成本，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保交樓資金逐步落位，穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向更加明確。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，同時，各地政策持續(xù)跟進(jìn)，多地首套商貸利率下限降至4%以下，部分城市受政策優(yōu)化放松帶動，市場情緒有所修復(fù)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)亦顯示，9月份商品房銷售面積和銷售金額呈邊際改善。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師郭鎮(zhèn)表示，中央全局性支持政策疊加地方加大“因城施策，一城一策”調(diào)控力度，政策的協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性顯著提升，有望推動行業(yè)需求預(yù)期加快改善，供給側(cè)融資等政策寬松為房企提供了額外支持，行業(yè)發(fā)展的整體穩(wěn)定性正在增強(qiáng)。預(yù)期在“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”及“滿足剛性和改善性住房需求”政策推動下，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度很可能穩(wěn)步加快改善。

　　需求端局部回暖

　　四季度有望觸底回升

　　今年三季度以來，穩(wěn)樓市政策加速出臺，地產(chǎn)需求端邊際回暖。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前9個月商品房銷售面積同比下降22.2%，較今年前8個月降幅收窄0.9個百分點(diǎn)；同期商品房銷售金額同比下降26.3%，較今年前8個月降幅收窄1.6個百分點(diǎn)。其中，9月份商品房銷售面積、銷售額同比分別下降16.16%、14.21%，但是環(huán)比分別增長39.32%、33.68%。

　　9月底，中國人民銀行等四部門聯(lián)合出臺相關(guān)政策，包括符合條件的城市可取消首套房貸利率下限、下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率、出售自有住房后1年內(nèi)重購可退個稅等。

　　廣發(fā)證券研報(bào)顯示，截至目前，已有至少21個城市下調(diào)首套商貸利率下限至4%以下，包括武漢、天津等城市，超百城下調(diào)首套公積金貸款利率，按揭利率明顯改善。

　　從按揭規(guī)模來看，郭鎮(zhèn)表示，今年8月份、9月份居民中長期貸款余額單月凈增分別為2658億元、3456億元，分別環(huán)比上升78.9%、30.0%，受政策改善推動連續(xù)兩月環(huán)比上行，居民購房情緒累積改善有望推動需求端企穩(wěn)回暖。

　　一位券商分析師對《證券日報(bào)》記者表示，9月份以來，政策出臺頻率和含金量明顯提升，在低基數(shù)和政策利好下，四季度行業(yè)銷售有望觸底回升。

　　保交樓持續(xù)推進(jìn)

　　支持房企合理融資需求

　　從房企端來看，8月份以來，保交樓和支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資舉措不斷出臺，并不斷強(qiáng)化。

　　國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)的《第十次全國深化“放管服”改革電視電話會議重點(diǎn)任務(wù)分工方案》對保交樓提出要求，“有關(guān)部門和各地區(qū)要認(rèn)真做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作，用好保交樓專項(xiàng)借款，壓實(shí)項(xiàng)目實(shí)施主體責(zé)任，防范發(fā)生風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。事實(shí)上，自7月28日中央政治局會議首提保交樓以來，已經(jīng)累計(jì)超30個省市出臺保交樓舉措。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前9個月房屋竣工面積同比下降19.9%，較前8個月降幅收窄個百分點(diǎn)，其中9月份房屋竣工面積同比下降6%，有所擴(kuò)大。

　　《報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，“推動房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，做好金融支持保交樓工作。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，校正過度避險行為”。中國人民銀行10月28日發(fā)布的2022年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升，由負(fù)轉(zhuǎn)正。2022年三季度末，房地產(chǎn)貸款余額53.29萬億元，同比增長3.2%，比上年末增速低4.7個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個百分點(diǎn)，比上年末高1.3個百分點(diǎn)。

　　民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，在當(dāng)前“房住不炒”和地產(chǎn)周期下行環(huán)境下，房地產(chǎn)貸款整體仍偏弱；三季度以來，地產(chǎn)供需兩端的刺激政策加速出臺，在降息、保交樓專項(xiàng)基金加快落地、9月底房地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”下，地產(chǎn)銷售邊際回暖，居民按揭貸款環(huán)比增加，助力地產(chǎn)行業(yè)筑底企穩(wěn)。

　　從資本市場來看，10月20日，證監(jiān)會表示，對于涉房地產(chǎn)企業(yè)，證監(jiān)會在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。此后，國際實(shí)業(yè)、中國能建、東百集團(tuán)等多家公司披露定增預(yù)案或提示性公告。

　　“允許滿足一定條件的涉房企業(yè)A股市場融資，既嚴(yán)格限制主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)股權(quán)融資，又更加利于服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。”中泰證券首席固收分析師周岳表示，對于主業(yè)非房地產(chǎn)的上市公司，特別是地方國企、城投平臺或者其他實(shí)體企業(yè)，其直接參與了保交樓，但由于“涉房”而無法在資本市場融資，本次松綁對于保交樓的推進(jìn)非常重要。

　　聚焦保民生

　　更多利好舉措有望出臺

　　對于下一步穩(wěn)樓市政策，市場認(rèn)為，未來政策落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生，預(yù)計(jì)地方限購、限貸政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化，二手房相關(guān)優(yōu)化政策有望進(jìn)一步擴(kuò)圍。另外，各地保交樓舉措將不斷落地，保交樓有望取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　陳文靜表示，當(dāng)前各地優(yōu)化政策仍維持在較高頻率，預(yù)計(jì)各地政策將堅(jiān)持“房住不炒”定位，一二線熱點(diǎn)城市限購政策或仍以“優(yōu)先放松郊區(qū)限購”的方式漸進(jìn)式推進(jìn)，限貸政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策、降低房貸利率將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。

　　“四季度仍是保交樓的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，隨著專項(xiàng)借款進(jìn)一步落位，各地針對停工項(xiàng)目的解決措施亦將不斷落實(shí)，保交樓工作有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。”陳文靜說。

　　上述券商分析師表示，合理的住宅剛性和改善性需求仍將是政策支持和鼓勵的方向。另外，強(qiáng)調(diào)“租購并舉”完善供應(yīng)端，表明中央將繼續(xù)完善住房供應(yīng)的“市場+保障”體系，推動住房租賃市場進(jìn)一步快速發(fā)展，增加市場上的保障性租賃住房供給量，將為房地產(chǎn)相關(guān)的上下游企業(yè)提供新的發(fā)展機(jī)遇和市場空間。

　　從長期來看，該分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)政策整體將逐步向好，企業(yè)將從規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展，而龍頭和藍(lán)籌企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯依然存在，相關(guān)企業(yè)將獲得供需改善下的成長機(jī)會。