上市房企2023年“成績單”正處在密集披露期。截至4月16日，大多數(shù)頭部房企2023年業(yè)績已披露完畢。深入洞察頭部房企的經(jīng)營策略和對市場的預判，對于了解房地產(chǎn)市場接下來走勢如何，企業(yè)怎樣求變突圍，乃至行業(yè)未來新需求新商機在何處很重要。

　　近期，《證券日報》記者參與了數(shù)十場上市房企及物管企業(yè)2023年業(yè)績說明會，通過對其管理層的采訪獲悉，頭部房企管理層普遍認為，當前行業(yè)仍處于調(diào)整和筑底階段，市場仍然充滿挑戰(zhàn)。

　　但通過對比頭部房企投資策略、業(yè)務(wù)布局以及重要財務(wù)指標前后變化，可洞悉行業(yè)求新求變之路徑。那么，在房地產(chǎn)行業(yè)改善資產(chǎn)負債表，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型過程中，頭部房企找到了哪些新發(fā)力點？在投資邏輯以及財務(wù)戰(zhàn)略方面又有哪些新變化？

　　市場筑底格局將延續(xù)

　　2024年一季度，新房市場整體仍未走出低迷，主要表現(xiàn)為增速下滑，震蕩筑底，冷熱不均，分化明顯。業(yè)內(nèi)對此已有共識，即行業(yè)已經(jīng)從增量時代進入存量時代。那么，如何適應新形勢的變化，安全活下來，再尋找新發(fā)力點，是房地產(chǎn)企業(yè)當前亟須破解的重要課題。

　　對新發(fā)展路徑的思考及布局，通過數(shù)十場上市房企業(yè)績說明會上透露出的信息可窺見一二。過去被重點關(guān)注的新一年的銷售目標，房企管理層頗有默契地鮮少提及，取而代之的是，如何從過去以“擴規(guī)模”為主的粗放式發(fā)展向當前以“安全提質(zhì)”為主的內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變。

　　對市場規(guī)模的預判，龍湖集團管理層在業(yè)績會上進行了詳細解釋：“2010年至2015年期間，全國新房成交面積維持在9億至10億平方米的量級，2016年到2021年期間，市場不斷走熱，全國成交面積維持在14億平方米的體量，但其中存在大量的投資性需求。”

　　在龍湖集團管理層看來，2023年，全國新房住宅市場回落至9.5億平方米量級，這是新房市場真實居住需求可以承載的量，但當前居民的購房意愿、信心仍在恢復過程中，短期內(nèi)市場仍然存在一定的壓力。

　　壓力雖未走遠，但市場前景及信心仍存，需求是支撐力。在多位頭部房企管理層看來，盡管開發(fā)市場規(guī)模縮小，但不變的共識是需求仍然存在。未來，這一需求釋放的銷售規(guī)模或?qū)⒎€(wěn)定在10億平方米左右，這意味房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未改變。變化的是，改善性需求以及多樣化住房需求正逐漸成為市場“主力軍”。如此一來，此前房企謀求的多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，也隨著需求的轉(zhuǎn)變而逐步步入收獲期。

　　滿足更多元的市場需求，是房地產(chǎn)下半場重要發(fā)展方向。對房企而言，必不可少的是將目光投向“三大工程”等增量市場以及空間服務(wù)市場，與此同時，“商住并舉”、構(gòu)建多元業(yè)務(wù)等模式也有望成為房企業(yè)績第二增長極。

　　對此，萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上表示，保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”建設(shè)，將促進經(jīng)濟回升，也會為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。萬科在城中村改造、保障房領(lǐng)域都有項目，未來將繼續(xù)發(fā)揮自身在小戶型建設(shè)和代建等方面的能力和優(yōu)勢，積極參與。

　　龍湖集團則將業(yè)務(wù)劃分成開發(fā)、運營及服務(wù)三大板塊，包括地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造等C1至C5多個航道業(yè)務(wù)。2023年，龍湖集團的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入已超過248億元，在核心權(quán)益凈利中的貢獻占比達到60%以上。

　　對非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重視、經(jīng)營及服務(wù)業(yè)務(wù)進入收獲期，以及對新發(fā)展模式的探索等多重戰(zhàn)略規(guī)劃下，龍湖集團管理層提出，未來C2至C5這四個航道的非開發(fā)類業(yè)務(wù)，爭取每年利潤實現(xiàn)20%以上的增長速度。

　　“以銷定投”拿地

　　構(gòu)建新發(fā)展模式并不容易，不是一朝一夕可見成效的。尤其在市場下行周期中，企業(yè)投資決策委員會如何調(diào)度有限的資金去規(guī)劃投資，做到精準投資，投一成一，是戰(zhàn)略成敗的關(guān)鍵。

　　對主營業(yè)務(wù)開發(fā)基本盤的投資邏輯，大多數(shù)房企管理層認為，房價普漲的大開發(fā)時代已結(jié)束，未來市場分化是最大的特征，因此要聚焦去化率較高的城市和項目去拿地。

　　對此，綠城集團管理層認為，未來房產(chǎn)在核心一、二線城市及改善產(chǎn)品分類上韌性更高，復蘇集中在熱點城市及改善性住房。公司新拓項目也在持續(xù)向高能級城市的高能級板塊集中，進一步提升抗風險能力。

　　美的置業(yè)則坦言，投資戰(zhàn)略以作減法為主，由多到精，存量方面加快去化，作結(jié)構(gòu)的調(diào)整，深耕更加有潛力、具備一定優(yōu)勢的核心城市。

　　龍湖集團管理層表示，當前土地市場競爭激烈程度不如以前，更有機會拿到好項目，持續(xù)修復毛利率。但也會“以銷定投”，主動把握好投資節(jié)奏，并依然嚴守投資刻度，根據(jù)資金盤面“優(yōu)中選優(yōu)”繼續(xù)新增獲取土地，保持彈性供貨。

　　在鞏固開發(fā)基本盤的同時，把重資產(chǎn)變輕以及拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也是錨定房企未來競爭格局的重要看點。在過去一年中，為了翻越經(jīng)營性物業(yè)收益率不足以覆蓋利息這重山，萬科以輕資產(chǎn)化為核心轉(zhuǎn)型。一方面尋求長期資金“外援”，釋放百億元規(guī)模流動性的目標；另一方面，借道公募REITs試點持續(xù)深入等多種手段，試圖讓“大船”變“輕舟”。

　　其他頭部房企亦如是。當前，華潤置地、招商蛇口、綠城中國等頭部房企均在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、代建等多元業(yè)務(wù)賽道上持續(xù)發(fā)力，通過打造商業(yè)REITs平臺、引入投資者、小股操盤以及輸出商業(yè)IP品牌等輕資產(chǎn)化路徑突圍。

　　事實上，近年來，多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營主體相繼在港股上市。越來越多的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式正從地產(chǎn)集團主業(yè)分化形成獨立賽道，并在資本市場上顯現(xiàn)出價值。

　　著手應對明年到期債務(wù)

　　房企求發(fā)展的前提是謀安全，財務(wù)穩(wěn)健是安全墊。增厚經(jīng)營性現(xiàn)金流是當前“留在牌桌上”的必要條件，壓降有息負債規(guī)模，以經(jīng)營驅(qū)動發(fā)展則是長久之計。

　　暢通多元化融資渠道，多措并舉加快銷售資金回籠，使得多家頭部房企得以著手提前償債，保住信用評級，給予投資者和購房者更多信心。

　　以龍湖集團為例，今年3月8日，龍湖集團再度提前兌付本應于2024年底到期的46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）。龍湖集團管理層表示，已全額備妥5月份到期境內(nèi)公司債兌付資金，2024年還會有序、主動提前償還2025年到期的部分債務(wù)，削減短債，保持債務(wù)結(jié)構(gòu)的安全。

　　不僅僅是龍湖集團，著手安排明年償債工作，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，已是擺在房企掌舵人案頭上最重要的工作。為此，頭部房企亦在不斷嘗試新融資渠道，尤其是跑通靠重資產(chǎn)去驅(qū)動融資的新模式。

　　REITs擴容至消費類基礎(chǔ)設(shè)施為頭部房企帶來新的市場機遇。對于商業(yè)REITs的整體規(guī)劃，華潤置地首席財務(wù)官郭世清表示，未來3年至5年，預計每年的發(fā)行規(guī)模在100億元左右，希望未來5年的整體發(fā)行規(guī)模達到500億元以上。

　　而擁有較多商業(yè)項目的龍湖集團則更偏好經(jīng)營性物業(yè)貸，公司管理層透露，2023年全年龍湖集團的經(jīng)營性物業(yè)貸凈增174億元，平均融資成本不到4%。目前還有約40座可用于后續(xù)融資，為公司提供了長賬期、低成本的融資，未來在經(jīng)營性物業(yè)貸方面會繼續(xù)深耕。

　　綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強向《證券日報》記者表示，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制旨在通過協(xié)調(diào)各方資源，為房地產(chǎn)企業(yè)和項目提供更為高效和穩(wěn)定的融資支持，從而解決當前房地產(chǎn)市場面臨的資金難題。

　　有序按期償債，是房企防風險的重要一環(huán)，但若想做百年老店，仍需摒棄舊“三高”（高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)）模式，持續(xù)壓降有息負債規(guī)模，合理管控風險。

　　以龍湖集團為例，2023年，集團有息負債從2080億元降到1926億元，下降了154億元。龍湖集團管理層強調(diào)，會保持負債規(guī)模的穩(wěn)步下降，但這主要依靠正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，而不是靠被動出售資產(chǎn)或降低手頭現(xiàn)金。

　　事實上，其他已披露2023年資產(chǎn)負債表的房企中，合生創(chuàng)展等多家企業(yè)有息負債規(guī)模也都下降了百億元以上。在2023年業(yè)績說明會上，萬科高管亦承諾，未來兩年降負債1000億元。“眾人拾柴火焰高”，這極大改善了行業(yè)資產(chǎn)負債表。

　　“雖然前路曲折，但也為行業(yè)探索新模式帶來了契機。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，接下來，上市房企需將重點放在降低負債風險上，同時抓住政策紅利，靈活調(diào)整經(jīng)營策略，為長遠穩(wěn)健發(fā)展夯實根基。