“去庫存”正成為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待解決的關(guān)鍵問題。日前，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述中，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。同時(shí)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　其中，“消化存量房產(chǎn)”和“優(yōu)化增量住房”被業(yè)界視作樓市進(jìn)入到新一輪“去庫存”階段。當(dāng)前，全國多地陸續(xù)推出住房“以舊換新”、公積金貸款新政、取消房貸利率下限，通過政策“三板斧”持續(xù)降低居民購房成本。與此同時(shí)，優(yōu)化限購措施、完善供地結(jié)構(gòu)、取消“公攤面積”計(jì)價(jià)等各種促進(jìn)住房消費(fèi)的舉措在各地相繼發(fā)布，這一輪“去庫存”，有望促使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　全國多地推出樓市新政促進(jìn)住房消費(fèi)

　　當(dāng)前，全國多地的購房政策發(fā)生了眾多變化。其中，住房“以舊換新”，成為了各城市探索消化新房庫存的重要手段之一：4月23日，深圳市啟動(dòng)“換馨家”活動(dòng)，參與活動(dòng)的房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)公司對(duì)換房人的舊房?jī)?yōu)先推售，居民售房款用于購買指定新房項(xiàng)目；蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地也以另一種模式推動(dòng)住房“以舊換新”，國企平臺(tái)或開發(fā)商直接收購舊房，售房款用于在相應(yīng)項(xiàng)目購買新房；廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)亦在近日透露消息，正積極開展摸查開發(fā)商關(guān)于“以舊換新”的意向工作。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至5月6日，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”，并預(yù)計(jì)2024年將有更多城市出臺(tái)配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

　　作為購房款的重要支出選項(xiàng)，住房公積金也是各地積極調(diào)整的政策手段。5月6日，武漢市放寬商貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)首次貸”與貸款額度最高上浮20%。此前4月，北京、廣州、合肥、石家莊、惠州等多個(gè)城市均發(fā)布了公積金新政，直接降低購房人的購房成本。

　　為減輕購房人償還房貸的壓力，各地還對(duì)房貸利率下限進(jìn)一步放寬。5月7日，河北省唐山、秦皇島、廊坊三市宣布階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。據(jù)悉，4月以來，已有福州、青島、南昌、濟(jì)寧、潮州、煙臺(tái)、汕尾等十余個(gè)城市宣布階段性取消首套房貸款利率下限，既包含三、四線城市，也有熱門二線城市。

　　“總結(jié)今年二季度各地的購房政策情況，包括以舊換新、取消房貸利率下限、公積金政策屬于各地頻率較高的三項(xiàng)政策，可以理解為二季度政策寬松的‘三板斧’，實(shí)實(shí)在在降低了購房成本和交易成本。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示。

　　此外，以一線城市和新一線城市為代表的優(yōu)化限購政策也接二連三地出爐。4月30日，北京市時(shí)隔13年再次優(yōu)化住房限購政策，核心內(nèi)容是在現(xiàn)有限購政策基礎(chǔ)上，對(duì)該市“五環(huán)”外增加一套購房指標(biāo)。5月6日，深圳分區(qū)優(yōu)化住房限購政策，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)(不含新安街道、西鄉(xiāng)街道)、龍崗區(qū)等區(qū)購房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。5月9日，杭州市全面取消住房限購，全市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格，同時(shí)，只要在杭州取得合法產(chǎn)權(quán)住房即可申請(qǐng)落戶，不再受學(xué)歷等限制。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示：“包括此前的成都、天津等地都陸續(xù)放松限購政策，說明此舉有非常強(qiáng)的導(dǎo)向性，即限購政策放松或全面取消是后續(xù)政策的亮點(diǎn)。我們認(rèn)為，無論從哪個(gè)城市來講，購房政策都是空前的寬松，將對(duì)各地5月份的市場(chǎng)交易產(chǎn)生較為積極的影響，提振市場(chǎng)情緒。”

　　消化存量房產(chǎn)需統(tǒng)籌考慮一二手住房交易

　　中共中央政治局會(huì)議指出，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。“這里的存量房產(chǎn)，一般要理解為是二手房房源，而不是房企的一手房庫存。雖然從廣義上理解，兩者也都是存量房產(chǎn)的概念，但從狹義角度看，最近兩年房地產(chǎn)最重大的供求關(guān)系變化或熱點(diǎn)事件就是‘二手房掛牌激增’。”嚴(yán)躍進(jìn)談道，“背后折射出的就是‘不好賣’的問題。”

　　“當(dāng)前，存量房已經(jīng)是市場(chǎng)主要供應(yīng)了，因?yàn)槎址繏炫屏?、交易量都比新房大，而且二手房去化周期遠(yuǎn)比新房要大。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“當(dāng)務(wù)之急是給海量的二手房庫存泄洪。”

　　據(jù)記者檢索，線上房產(chǎn)交易平臺(tái)鏈家顯示，截至5月9日中午，廣州二手房掛牌量約14.6萬套，北京約14.3萬套，上海約6.8萬套，深圳約4.7萬套，杭州約15.4萬套。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年4月，百城一手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.27%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，4月重點(diǎn)城市二手房周均成交同比下降12.0%，但表現(xiàn)仍好于一手房。

　　“二手房?jī)r(jià)格下跌幅度比一手房大，已經(jīng)沖擊到一手房定價(jià)體系，具體來說就是二手房?jī)r(jià)格下跌，導(dǎo)致一手房被迫跟著降價(jià)，價(jià)格下跌也導(dǎo)致開發(fā)商不拿地、不開工，因?yàn)橐皇址亢茈y賣出去。”李宇嘉表示，“現(xiàn)在市場(chǎng)上剛需和改善的潛力都很大，剛需轉(zhuǎn)向二手房，改善主要在一手房，關(guān)鍵是要將二手房去庫存與一手房銷售對(duì)接起來，這是穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定行業(yè)體量的關(guān)鍵。建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結(jié)合起來，央企和地方國企，收購市場(chǎng)上的存量二手房房源，再以較低的價(jià)格配售給剛需、保障房申購者，實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)。通過提高流通率穩(wěn)定價(jià)格體系，傳導(dǎo)至一手房交易。”

　　中指研究院分析人士也認(rèn)為，統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的具體政策有望逐步落實(shí)，包括政府平臺(tái)回購二手房作為保租房、回購房企未售新房作為保障房、盤活存量低效非住宅物業(yè)改為保租房等都可能是重要方向。

　　供地計(jì)劃需與商品房去化周期相結(jié)合

　　在中共中央政治局會(huì)議召開的前一天，4月29日，自然資源部生成了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，明確各地要按照“以人定房，以房定地”的原則，統(tǒng)籌“市場(chǎng)+保障”的住宅用地供應(yīng)安排。

　　“‘人房地’聯(lián)動(dòng)機(jī)制加快建立，未來人口規(guī)模大且人口增長(zhǎng)的城市，土地供應(yīng)也將得到更多保障。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，《通知》明確各地在供地計(jì)劃中要對(duì)保障性住房用地優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，同時(shí)指出要統(tǒng)籌盤活各類存量土地用于保障性住房建設(shè)，未來保障性住房建設(shè)或?qū)⑼ㄟ^兩種方式來實(shí)現(xiàn)，一是通過協(xié)議劃撥方式，新增保障性住房用地供應(yīng)；二是通過盤活房企手中未開工的閑置土地、企事業(yè)單位自有的閑置土地等方式，建設(shè)保障性住房。“優(yōu)先安排保障性住房供地，為保障房建設(shè)提供了土地保障，表明未來保障性住房建設(shè)節(jié)奏將加快，有利于加速構(gòu)建‘市場(chǎng)+保障’住房體系，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

　　值得關(guān)注的是，《通知》還對(duì)去化周期不同的各城市進(jìn)行分層要求，提出商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月(不含)-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。嚴(yán)格控制商品房去化周期超18個(gè)月的城市商品住宅用地供應(yīng)，抑制存量住宅用地不合理增長(zhǎng)。

　　當(dāng)前，全國多地商品房去化壓力明顯。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年3月，重點(diǎn)50城商品住宅可售面積出清周期超20個(gè)月，其中僅一線城市平均庫存出清周期低于18個(gè)月，個(gè)別二線城市出清周期處于合理水平。陳文靜表示，說明當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，多數(shù)城市新增住宅用地出讓計(jì)劃均需要結(jié)合存量盤活來執(zhí)行。

　　李宇嘉表示：“會(huì)議當(dāng)中新的表述有一個(gè)前提條件，即結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待。也就是地方政府不能為了庫存化、為了新房開發(fā)和賣地而理解存量和增量的統(tǒng)籌。統(tǒng)籌增量和存量，必須要針對(duì)有效房源，提升房屋的居住品質(zhì)，地方政府要推動(dòng)存量房屋改造和公共配套補(bǔ)短板，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)。”

　　李宇嘉建議，一方面，對(duì)于廣義庫存(已供地未開發(fā)+已開工未批售+在售)消化周期高的城市或區(qū)域，暫停供地。另一方面，全面推進(jìn)二手房“以舊換新”，開發(fā)商需把品質(zhì)好、性價(jià)比高的“好房源”拿出來，不能把“以舊換新”當(dāng)作去尾貨的機(jī)會(huì)。要讓“換新”的買家真正看到，要買的房子是能改善自己居住的好房子。“這個(gè)新期待，就是價(jià)格可負(fù)擔(dān)、區(qū)位好、配套好、品質(zhì)好的房源。”