隨著一二線城市房?jī)r(jià)一年多以來的暴漲，火爆的樓市經(jīng)過輪番調(diào)控之后，房?jī)r(jià)雖有回落的趨勢(shì)，但仍舊處于高位，漂族們不得不面臨房東大幅漲房租的情況。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主要群體，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，未來中國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，到2030年，租賃人口達(dá)2.7億人。

      而住建部最新發(fā)布管理?xiàng)l例征求意見稿，對(duì)住房租賃的各方進(jìn)行了詳細(xì)的權(quán)責(zé)界定。這是全國(guó)首個(gè)關(guān)于住房租賃和銷售的條例法規(guī)，除了穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，政府對(duì)房東、中介采取了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施，目的是保護(hù)承租人的利益，形成穩(wěn)定而長(zhǎng)期的租賃市場(chǎng)。

      21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制需要三項(xiàng)立法安排：一項(xiàng)是房地產(chǎn)稅法（不會(huì)在本屆人大任期內(nèi)出臺(tái)）；一項(xiàng)是住房法，或者叫基本住房法，主要是保障居民基本住房權(quán)的問題；還有一項(xiàng)，就是住房租賃法。

      該征求意見稿的發(fā)布，是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。

住房“租賃時(shí)代”，租房者美好時(shí)代要來了？

      5月19日晚間，住建部發(fā)布關(guān)于《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見的通知。財(cái)經(jīng)韜略總結(jié)道，這個(gè)“征求意見稿”最大的看點(diǎn)，是對(duì)“房屋租賃”的各方，進(jìn)行了詳細(xì)的權(quán)責(zé)界定，它昭示著中國(guó)房地產(chǎn)即將開啟一個(gè)新時(shí)代：租賃時(shí)代！

      整個(gè)征求意見稿，對(duì)于租房買房有詳細(xì)的規(guī)定，尤其是對(duì)于租客利益有很多保護(hù)措施，保護(hù)租房者的合法權(quán)益，解決房東過于強(qiáng)勢(shì)的問題。不僅房東要尊重租房者，政府也要尊重租房者。

      這個(gè)條例，租房者將獲得哪些紅利：

      1、出租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿足基本使用功能。

      2、出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。

      3、住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

      4、鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同。

      5、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定租賃期限。對(duì)租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。

      6、住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

      7、辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時(shí)承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

      8、出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時(shí)間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

      9、未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。

      10、出租人在租賃期限內(nèi)不得解除住房租賃合同，但承租人有下列情形之一的除外。（比如拖欠租金、擅改結(jié)構(gòu)等）

      11、出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

      12、經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

      韜略財(cái)經(jīng)指出，在12項(xiàng)紅利里，11項(xiàng)由房東提供，主要解決了房東過于強(qiáng)勢(shì)的問題。

      在去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確提出要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。今年初，國(guó)務(wù)院將住房租賃市場(chǎng)立法作為深化改革急需的項(xiàng)目，列入今年的立法工作計(jì)劃。

      韜略財(cái)經(jīng)認(rèn)為，要想真正開啟“租賃時(shí)代”，僅僅讓房東讓渡權(quán)利是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，核心是政府要賦予租房者更多的權(quán)利。說白了，就是讓租房者可以享受到購(gòu)房者、戶籍人口同樣的公共資源、公共服務(wù)。

      這也將是市場(chǎng)萬分關(guān)注的改革方向。

      此外，征求意見稿對(duì)住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管。

      規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房條件，在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房?jī)r(jià)格，并對(duì)外銷售。規(guī)范房企住房銷售行為，不得發(fā)布虛假信息、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售、標(biāo)價(jià)外加價(jià)等12項(xiàng)明確禁止的行為。

      為整治中介市場(chǎng)亂象，意見稿規(guī)定了中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得捏造散布不實(shí)價(jià)格信息、炒賣房號(hào)、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費(fèi)、賺取差價(jià)、違規(guī)提供購(gòu)房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費(fèi)提供便利等11項(xiàng)禁止性行為。

      房租與房?jī)r(jià)的畸形關(guān)系

      方正證券任澤平此前研報(bào)中曾分析指出，目前中國(guó)主要城市的靜態(tài)租賃回報(bào)率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市。根據(jù)國(guó)際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報(bào)率為4%--6%，中國(guó)水平遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平。

      在大城市里，租房和買房出租的人具有非常大的財(cái)富差距，因此在富人買房、窮人租房的社會(huì)里，租房群體可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上漲一點(diǎn)，需求會(huì)回落得很快，這可能也是房租上漲不如房?jī)r(jià)的根本原因。

      此外，中國(guó)的房地產(chǎn)并非僅有簡(jiǎn)單的居住功能，而是一個(gè)捆綁著很多資源的綜合價(jià)值體。房子跟戶口掛鉤，房子的位置也決定了住戶所享受的各種公共資源的優(yōu)劣。一旦外來者在大城市買房落戶后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及醫(yī)療資源更加豐富。

      美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)際的住房平均租金回報(bào)率在7%左右，中國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的嚴(yán)重發(fā)展不足，過低的租金回報(bào)率激發(fā)了炒作行為的盛行。

      整治不健康租賃市場(chǎng)，一定程度擠壓房?jī)r(jià)泡沫

      央視財(cái)經(jīng)指出，由于在房屋租賃市場(chǎng)中，租房者常常扮演著“弱勢(shì)群體”的角色。在這個(gè)遠(yuǎn)談不上客戶友好型的市場(chǎng)中，承租人不得不想盡辦法“飛越瘋?cè)嗽?rdquo;，一有機(jī)會(huì)就轉(zhuǎn)戰(zhàn)購(gòu)房市場(chǎng)，買下自己的蝸居才算安心，即使為此背上高額債務(wù)也在所不惜。因此，可以說并不健康的租賃市場(chǎng)和投機(jī)式購(gòu)買一起催生了房?jī)r(jià)泡沫。

      國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，說明三月中下旬以來出臺(tái)的調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。不過雖然結(jié)果類似，但從上而下的政府調(diào)控和從下而上的房企降價(jià)并不能畫上等號(hào)。一旦政策力度有所放緩，那么房?jī)r(jià)就有可能再次抬頭。

      因此比起“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”等需求端措施，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，從而增加房屋“供應(yīng)池”的做法，是符合市場(chǎng)規(guī)律的柔性手段。在擠泡沫、讓市場(chǎng)重歸正常軌道的過程中，進(jìn)一步健全購(gòu)租并舉的住房制度勢(shì)在必行。而將要出臺(tái)的條例就旨在規(guī)范住房租賃行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全。讓租房者更安心。

      租賃是經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)所趨，萬億級(jí)租房市場(chǎng)洞開

      “未來3~5年，中國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，租金規(guī)模將超過1.5萬億元人民幣，中國(guó)未來的租房市場(chǎng)空間巨大。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在2016年《租賃崛起》報(bào)告分享會(huì)上表示。該報(bào)告更是預(yù)測(cè)，未來10年，我國(guó)租房市場(chǎng)租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人;到2030年，租金交易額將達(dá)4.6萬億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

      2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場(chǎng)供應(yīng)主體首要位置。

      而發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)也表明，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房?jī)r(jià)水平越高，帶來的購(gòu)房壓力相應(yīng)越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)住房自有率常年維持在70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。我國(guó)主要是通過自建房屋和購(gòu)買商品房的形式來滿足居民的住房需求。而相對(duì)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和日本，其住房自有率分別在50~70%左右，其中德國(guó)更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式。

      日前，湖北、廣西等地陸續(xù)出臺(tái)關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見，提出對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持?？梢韵胍?，未來2~3年，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中唯一享有政策紅利的領(lǐng)域。

      “千年大計(jì)”的雄安新區(qū)還肩負(fù)著探索房地產(chǎn)發(fā)展新道路的重任。甚至有知情人士透露，雄安新區(qū)未來或?qū)⒃囆泄饬夥磕Ｊ剑员愣糁聘叻績(jī)r(jià)，吸納人才。

      樓市健康發(fā)展還需政策頂層設(shè)計(jì)

      21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道發(fā)表評(píng)論文章指出，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制需要三項(xiàng)立法安排：

      一項(xiàng)是房地產(chǎn)稅法。第十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議大會(huì)發(fā)言人傅瑩3月4日說，房地產(chǎn)稅法的確已列入本屆人大五年立法規(guī)劃，但今年沒有把房地產(chǎn)稅法提請(qǐng)人大常委會(huì)審議的安排。這意味著外界關(guān)注的房地產(chǎn)稅法不會(huì)在本屆人大任期內(nèi)出臺(tái)。

      一項(xiàng)是住房法，或者叫基本住房法。這部法律也討論很長(zhǎng)時(shí)期了。主要是保障居民基本住房權(quán)的問題。

      一項(xiàng)是住房租賃法。住房租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要部分。居民實(shí)現(xiàn)基本住房權(quán)，可以是購(gòu)買，也可以是租賃。在全球主要經(jīng)濟(jì)體里，中國(guó)是個(gè)人住房擁有率最高的國(guó)家，國(guó)人喜歡買房的文化固然是一個(gè)重要原因；但另一方面，恐怕也與租房住，很多權(quán)利無法保障密切相關(guān)。

      此次《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見，是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。加快形成長(zhǎng)效機(jī)制，將有利于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存的一些深層次矛盾和問題。比如，要告別“土地財(cái)政”，與之相配套的財(cái)稅制度、土地供應(yīng)制度等方面的改革等等。

      總體看，從三月中下旬以來，針對(duì)超出正常熱度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從部委到地方相繼出臺(tái)了一系列的政策與措施給市場(chǎng)降溫。這些政策和措施取得了不錯(cuò)的效果，但此類“補(bǔ)丁式”政策雖然能夠滿足即時(shí)的需求，但層層摞起來的“補(bǔ)丁”卻遠(yuǎn)談不上將政策的整體效果最大化。因此為了樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展，還需要政策制定方面進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，從“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本點(diǎn)出發(fā)，對(duì)以往的政策進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃和梳理，并為今后的市場(chǎng)發(fā)展留出空間。