8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分別發(fā)布7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況、1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，以下為本期數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。

　　房?jī)r(jià)漲幅全面放緩

　　7月，70個(gè)大中城市新建商品住宅均價(jià)環(huán)比0.3%、同比4.1%，分別較上月降低0.1個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅均價(jià)環(huán)比0.1%、同比3.3%，均較上月降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)漲幅從6月“穩(wěn)中趨緩”轉(zhuǎn)變?yōu)?月“全面放緩”。7月不論新房或二手房?jī)r(jià)格，其同比和環(huán)比增速均有所放緩，這在今年屬于首次，調(diào)控政策效力正在進(jìn)一步釋放。一方面，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)，個(gè)人按揭出現(xiàn)停貸、緩貸的現(xiàn)象；另一方面，多地樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，如上海強(qiáng)化了限購(gòu)和房?jī)r(jià)核驗(yàn)，西安、無錫、紹興形成二手住房參考價(jià)格機(jī)制，北京、太原、溫州則針對(duì)學(xué)區(qū)房炒作強(qiáng)化管理。

　　在各線城市中，一線城市各項(xiàng)房?jī)r(jià)增速的回落幅度最為明顯，二手房?jī)r(jià)同比收窄了0.5個(gè)百分點(diǎn)，新房和二手房?jī)r(jià)環(huán)比均收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市相對(duì)平緩，各項(xiàng)房?jī)r(jià)增速回落幅度在0.2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)；三線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.1%，為今年首次負(fù)增。

　　單月銷售增速首次轉(zhuǎn)負(fù)

　　1-7月份，商品房銷售面積10.2億平方米，同比增長(zhǎng)21.5%，兩年復(fù)合平均增長(zhǎng)7.0%；商品房銷售額10.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.7%，兩年復(fù)合平均增長(zhǎng)13.1%。

　　銷售面積和銷售額同比及兩年平均增速均較上月繼續(xù)回落，從單月情況來看，二者同比增速分別為-8.5%和-7.1%，年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增。需求側(cè)受制于房貸政策收緊（個(gè)人按揭貸款累計(jì)增速較上月收窄了6.9個(gè)百分點(diǎn)），供給側(cè)受制于融資政策收緊（房企到位資金同比增速進(jìn)一步放緩至18.2%，其中國(guó)內(nèi)貸款降幅擴(kuò)大至-4.5%），促使購(gòu)房與推盤意愿雙雙降低。加之去年7月起，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售已擺脫疫情影響轉(zhuǎn)入正常，導(dǎo)致今年7月單月成交增速轉(zhuǎn)負(fù)。

　　開發(fā)投資依然堅(jiān)挺

　　1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資8.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.7%，兩年平均增長(zhǎng)8.0%。房地產(chǎn)投資依然堅(jiān)挺，兩年平均增速僅有0.2個(gè)百分點(diǎn)的小幅回落，一是由于施工情況尚好，1-7月房屋累計(jì)施工面積89.2億平方米，同比增長(zhǎng)9.0%，增速有所下降但仍處于高位；竣工面積4.2億平方米，同比增長(zhǎng)25.7%，同上月增速持平。二是由于前期較多的土地購(gòu)置開始形成土地投資，通常三季度是土地投資占比開發(fā)投資的高點(diǎn)。

　　從當(dāng)期土地市場(chǎng)的情況來看，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8764萬(wàn)平方米，同比下降9.3%；土地成交價(jià)款5121億元，下降4.8%。在中央要求加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制下，多地調(diào)整土地集中競(jìng)拍規(guī)則，土地出讓相應(yīng)延期或中止，造成7月沒有形成原定的“兩集中”供地高峰。單月土地購(gòu)置面積為1742.8萬(wàn)平方米，略高于去年同期，沒有特別突出的表現(xiàn)；WIND口徑顯示的100個(gè)大中城市單月土地成交面積僅3344.5萬(wàn)平方米，是去年以來單月成交的次低。

　　預(yù)計(jì)8月單月市場(chǎng)成交繼續(xù)負(fù)增

　　調(diào)控政策方面，針對(duì)二手房、學(xué)區(qū)房的調(diào)控可能繼續(xù)強(qiáng)化，由于其調(diào)控手段不如新房市場(chǎng)直接，預(yù)計(jì)更多地區(qū)可能參考二手住宅成交參考價(jià)格機(jī)制，或在整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序方面進(jìn)行強(qiáng)化，并與教育改革協(xié)同推進(jìn)。

　　市場(chǎng)成交方面，隨著去年8月銷售基數(shù)抬高，預(yù)計(jì)今年8月商品房銷售面積和銷售額單月繼續(xù)負(fù)增，累計(jì)增速進(jìn)一步趨緩。

　　土地成交方面，在加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制的要求下，多地將修改“兩集中”供地土拍規(guī)則，土地出讓的原定節(jié)奏將延后，后續(xù)土地成交有補(bǔ)量放大的可能。

　　開發(fā)投資方面，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速穩(wěn)中有落，相對(duì)其他固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目依然堅(jiān)挺。