（原標(biāo)題：一二線城市租房逐步“高端化” 控租金成為調(diào)控新風(fēng)向）

隨著部分一二線城市房屋租金的上漲，“控租金”的聲音開始發(fā)酵。

5月28日，《人民日報》發(fā)表評論文章《樓市有“緊”才有“穩(wěn)”》，其中提出：一旦市場出現(xiàn)異常波動，地方政府必須切實承擔(dān)起穩(wěn)房價、控租金的主體責(zé)任，調(diào)控務(wù)必當(dāng)機立斷。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，當(dāng)前重點城市仍在執(zhí)行嚴(yán)格的限購限貸，政策也持續(xù)鼓勵租賃市場的發(fā)展，租房需求漸盛，租賃機構(gòu)在過去一兩年的時間獲得蓬勃發(fā)展。

然而，目前一些地區(qū)的租賃市場受到品牌化、高端化、城市改造等因素影響，租房價格迎來了持續(xù)性的上漲，這在一二線城市表現(xiàn)得尤其明顯。

據(jù)千龍網(wǎng)云房數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年1季度，上海市月租金67.7元/平方米，同比上漲4.0%；深圳市月租金76元/平方米，同比上漲3.2%；杭州市月租金50.5元/平方米，同比上漲6.3%；南京市月租金44.8元/平方米，同比上漲1.1%。

在租售并舉的政策導(dǎo)向下，“控租金”有望成為樓市未來長期的主題。《人民日報》在此前不久的評論中指出，“房子是用來住的，不是用來炒的。新房、二手房如此，租房市場也是如此。發(fā)展租賃市場，本義在于補上短板、‘租購并舉’，絕非為炒作者提供轉(zhuǎn)場空間。”

租賃市場供給結(jié)構(gòu)變化

近日住建部印發(fā)的《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（下稱“通知”）提出，認(rèn)真落實穩(wěn)房價、控租金，降杠桿、防風(fēng)險，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)。

分析人士認(rèn)為，“控租金”成為此次通知的亮點之一。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，隨著部分一線城市及重點二線城市大力引進人才，租房需求在短期內(nèi)集中釋放，這一定程度導(dǎo)致了租金的上漲。

以近年人口持續(xù)流入的深圳為例，根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，2018年4月全市住宅租金為每月76.6元/平方米，上漲1.9%，自去年12月起，租金的上漲趨勢就一直在延續(xù)。

此外，從租賃的供給方來看，大量房源仍然分散地掌握在普通市民手中，租金水平因此較多受到供求關(guān)系的影響。

但自去年以來，從中央到地方，政策都在鼓勵大幅增加租賃住房，包括增加相應(yīng)的土地供應(yīng)以及盤活存量等方式，北上廣深等主要城市均已出讓了“只租不售”地塊。上述住建部的通知也重申，要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。

可以預(yù)見的是，未來在重點城市，租賃房源數(shù)量將有望大幅增加，由此將帶來租賃市場供應(yīng)格局的一大變化——各類機構(gòu)將成為越來越重要的參與者，這包括房地產(chǎn)開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司以及中介機構(gòu)等。

無論是通過招拍掛拿地新建租賃房，抑或獲取存量房源進行改造，拿地、拿房成本一般會成為機構(gòu)首要的考量。與此同時，不少入局的機構(gòu)也開始謀求租金溢價，以從一直并不算賺錢的租房市場中，獲得穩(wěn)定的收入。

以上市公司世聯(lián)行為例，自2015年開設(shè)第一間長租公寓，到2017年底其簽約公寓間數(shù)已突破10萬間，不過在公司的大本營所在地深圳，世聯(lián)行幾乎未有布局。世聯(lián)行總經(jīng)理朱敏曾在年度業(yè)績發(fā)布會上解釋，公司對于租金溢價率的期待是至少1.7倍，但在深圳的拿房成本較高，基本達不到這一水平。

長租公寓產(chǎn)業(yè)服務(wù)商合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，改造存量房很大程度上推動了租金絕對值的上漲。

而一家大型房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，在過去以個人出租為主的市場中，因為并沒有很強力的約束，較少有房東繳納租賃收入所得稅。但對于機構(gòu)而言，則難以避免各類稅費，稅率可能高達25%。

綜合考慮改造、運營、稅費等成本，長租公寓的租賃價格普遍高于周邊同等面積商品房的租賃價格。一位租住在品牌長租公寓的90后租客告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，租房的流程比較便捷，房間的標(biāo)準(zhǔn)化程度高，但價格的確略高。

如何控租金？

2017年，針對開發(fā)商改造城中村會否導(dǎo)致城市租金大漲的問題，深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒回應(yīng)，如果租賃市場也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)的失衡，政府會采取跟房地產(chǎn)市場調(diào)控一樣的相關(guān)政策，對租賃市場進行調(diào)控。

羅鳳鳴認(rèn)為，在存量房的改造中，要注意開發(fā)兼顧到不同支付能力人群的產(chǎn)品，這是政府需要考慮的事情。

去年深圳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》已經(jīng)提出，要加強住房租賃價格指導(dǎo)，完善現(xiàn)有住房租賃指導(dǎo)價格制度，引導(dǎo)市場合理定價。

相比于房價，房租價格是更直接影響生活成本的民生問題。此番住建部提出“控租金”，長遠來看，與住房調(diào)控類似，同樣需要建立一套長效機制。

從增加供給的角度，前述開發(fā)商人士稱，政府在制定供地計劃時，租賃地塊不應(yīng)占用原有住宅用地的指標(biāo)，這樣地方政府才更有動力出讓租賃用地。

該人士還表示，以當(dāng)前的租金回報水平，開發(fā)商在大多數(shù)城市從事租賃“算不過來賬”，但如果綜合稅率能夠從20%以上降到5%左右，將會激發(fā)開發(fā)商參與到租賃市場的積極性。

近日，在全國政協(xié)召開的“健全系統(tǒng)性金融風(fēng)險防范體系”專題協(xié)商會上，全國政協(xié)委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴也建議，研究租房支出抵扣個人所得稅和租賃企業(yè)稅收減免政策，以及建設(shè)租賃住房的土地出讓金由一次性收取改為按年收取，促進租賃市場發(fā)展。

 此外，諸多城市都在加大公租房的建設(shè)力度，以對沖租金上漲的影響。根據(jù)北京市印發(fā)的《2018年第一批政策性住房建設(shè)計劃的通知》，納入2018年政策性住房建設(shè)計劃的項目共125個，涉及房源約17萬套，其中公租房1.4萬套。

深圳在《住房建設(shè)規(guī)劃2018年度實施計劃》中提出，全年計劃新增安排建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約11.38萬套。

住建部的通知也明確強調(diào)，確保公租房用地供應(yīng)，力爭用3-5年時間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達到50%以上。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，公租房等保障性住房如何推向市場、如何到達應(yīng)該受支持的人手中，這很重要。