近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北上廣深四大一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為293萬(wàn)平方米，成交面積為328萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出供小于求的市場(chǎng)關(guān)系。這也是自今年2月份以來(lái)，一線城市的供求關(guān)系首次發(fā)生改變。

　　伴隨著供求關(guān)系的改變，一線城市的庫(kù)存壓力也開始逐漸緩解。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去化加速的背后是改善型購(gòu)房需求的有效釋放，而這也將進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期以及未來(lái)的庫(kù)存走勢(shì)。

　　去庫(kù)存

　　從目前易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深4個(gè)一線城市10月份新建商品住宅成交面積分別為89萬(wàn)、109萬(wàn)、86萬(wàn)和45萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為17.4%、42.5%、63.1%和52.6%，同比增幅分別為-5.1%、-22.3%、-16.0%和38.1%?？傮w上看，深圳的市場(chǎng)熱度最高。

　　從成交均價(jià)來(lái)看，環(huán)比9月份有所下滑，但相比去年同期來(lái)說(shuō)，價(jià)格并未出現(xiàn)明顯滑落。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)分別為每平方米24282元、27554元、14332元和22816元。環(huán)比增幅分別為-10.1%、-0.3%、-6.7%和-0.4%，同比增幅分別為1.8%、10.2%、8.8%和-4.1%。其中北京的環(huán)比增幅和同比增幅相對(duì)偏小。

　　對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存多少一直是關(guān)鍵因素，庫(kù)存壓力巨大的時(shí)候，需要更多的以價(jià)換量來(lái)緩解壓力，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，庫(kù)存量在進(jìn)一步優(yōu)化。

　　繼9月份庫(kù)存量創(chuàng)新高后，10月庫(kù)存出現(xiàn)下跌，這也是近9個(gè)月以來(lái)首次環(huán)比下跌。

　　“房貸新政對(duì)樓市的刺激作用還是非常明顯的，目前項(xiàng)目每天來(lái)電的咨詢量已經(jīng)翻了幾番，市場(chǎng)的反應(yīng)在逐步熱烈起來(lái)。”北京一在售項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

　　從目前庫(kù)存以及去化周期的數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市的庫(kù)存去化壓力得到了有效釋放。“一線城市今年放松限購(gòu)的可能性不大，但是，隨著信貸政策的放松，改善型需求的入市門檻在降低，進(jìn)而能加快入市節(jié)奏。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期一些樓市提振的做法還在持續(xù)。如上海調(diào)整了普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)，將使得更多房源納入到這一體系中，進(jìn)而鼓勵(lì)各類購(gòu)房者積極入市。

　　推改善

　　以北京為例，截至11月14日，北京可售住宅房源為8.8萬(wàn)套，較10月中旬的9.2萬(wàn)套下降近4000套。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，隨著開發(fā)商合理定價(jià)和購(gòu)房者心理預(yù)期的改善，庫(kù)存房源正在被緩慢消化，預(yù)計(jì)在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，樓市成交量仍將保持增勢(shì)，樓市高庫(kù)存壓力將得以緩解。

　　庫(kù)存去化壓力釋放的背后，則是一線城市改善型需求密集釋放的成因。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(11月10日~11月16日)北京樓市共有5個(gè)老項(xiàng)目后期項(xiàng)目開盤入市，五個(gè)項(xiàng)目累計(jì)向市場(chǎng)新增563套房源。其中三個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)在每平方米3.5萬(wàn)~6萬(wàn)元之間不等，定位改善型客群的中高端樓盤發(fā)力。

　　“定位改善型客群的中高端樓盤入市量增加，一方面來(lái)源于房企沖刺業(yè)績(jī)需要，在年末業(yè)績(jī)壓頂?shù)谋尘跋?，利?rùn)回報(bào)率更高的高端住宅成為房企沖刺全年業(yè)績(jī)的重要方式。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份成交均價(jià)在500萬(wàn)~1000萬(wàn)的改善型產(chǎn)品累計(jì)成交508套，環(huán)比大增22%。單套面積在200平方米以上的商品住宅項(xiàng)目累計(jì)成交379套，環(huán)比大增50%。

　　對(duì)此，任啟鑫分析表示，央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定規(guī)則，受益最大的為“賣舊買新”的首次改善型購(gòu)房需求，“930”信貸新政發(fā)布后，這類客群的首付比例由6成降至3成，大舉降低了改善型需求的購(gòu)房門檻。